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地产开发商如何在柬埔寨脱颖而出?
2017-11-1 16:49| 发布者: 新闻哥| 查看: 1652| 评论: 0
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摘要 : 金边房地产市场会成为地产专家的游乐园,谁越精通本地市场,谁就可以获取越多利润。那外国人如何像本地专家精通市场呢


*图片来源于网络,与内容无关


金边房地产市场会成为地产专家的游乐园,谁越精通本地市场,谁就可以获取越多利润。那外国人如何像本地专家精通市场呢?我的建议是,多做功课,多看多比较,跟对当地地产专家,稳健投资,不过分贪心,见好就收,追求稳定胜过追求暴利,精挑细选认真负责的好建商,实地走访,使用闲钱投资,有长期持有的心理准备,挑选地段好且当地卖压不大的区域,方可保盈持泰,在柬埔寨黄金10年取得一定的好成绩。


2012-2014年,亚洲房市大多头,各国建商都追求大坪数、大单价、大总价的豪宅市场。市况反转时,不仅成为烫手山芋,竞争者也直接瞄准弱点猛攻,标准新屋打中古。如果开发商知名度够或是品牌影响力大,当然市场还是乐意追捧,只可惜在母国多么成功、多么有名气的建商,在柬埔寨根本没有人认识,打掉重练,一切重来。如果还异常坚持己见,不愿放下身段,想走出自己的路,盖出四不像的房子,想做外国买家越来越难,想做本地市场又打不开,温水煮青蛙,最后怎么输的都不知道。强龙不压地头蛇,成功是失败之母。


聪明的建商不需要中介代销提醒,就及时反应,懂得主动带头降价,追求去化,现金为王,且符合三小原则,小面积,小总价,小单价。追求去化的建商,10年内可以盖10栋,成为现金流怪兽,坚持原价的建商,恐怕10年内连一栋都卖不完,等到人老珠黄、白发苍苍。


10年后的房企规模,就是现在一刻的现金流所决定。很多国内发展商过去经历太成功的多头市场,脑袋想的都是日光盘,售楼处大排长龙,微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨,东西南北还不分,就发下豪语要一年卖出1000户公寓,豪气万千真令人佩服!经历过市场起起伏伏的港台新马日韩发展商,懂得柔软与变通,顺势而为,不与市场作对,小心谨慎,严阵以待。本地开发商都冷眼旁观,看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品,应该都笑在心里口难开。


柬埔寨将会是现房市场,纠纷少,风险小,可以马上入住,小型发展商若财力不足,将难以生存,大发展商也别高兴,设计出错误的价钱、设计、格局,一样会浪费精气神,错过加速发展与扩张的良机。最好的模式,在开工到交屋的2-3年内,全部顺利完销,不留余屋,没有任何保留户,如此买家付款不会太急促,开发商也可以顺利销售,这就考验团队的订价本事与年度计划的执行力。


基本上,在柬埔寨2年内没有办法完销的建案,就注定成为中古屋,然后面临着新屋打中古的窘境,不是价钱有问题就是设计有问题,跟打广告力道与业务员专业程度等因素,基本无关。


产品与价钱设计对了,即使售楼处只摆几张桌椅,甚至只有大阳伞,闭着眼睛客户一直上门购买。产品与价钱错了,业务员再专业、广告再多,请再多大人物加持,只是空转与虚耗光阴,最后公司内部互相指责、彼此批判,千错万错都是别人的错,进而开始汰换销售主管与业务团队,流动率飙升,换了几批之后,才发现自己的项目已经成为昨日黄花。


挑选中介业者非常重要,有些业者为了成交,虚报投资报酬率,没有完整说明市场情况,包租保证也一变再变,甚至无预警直接关门倒闭。也有物业管理公司以租金不如预期,要求买家降低房租,或是合约中条款过于严苛,隐形成本垫高,让整体获利与投报率不如当初所想象,引起纠纷。偏偏大多数买家都喜欢听好听的,不愿意听诚实客观的中介公司,过分贪心的买家也需要负责任。


一个好的中介公司,会吸引一批死忠的买家与客户。对中介好一点,多相信优秀的中介,中介会提供市面上没有的绝佳产品,给予隐藏的好对象、好价格,也会跳脱单一建案的格局,提供更宏观的项目比较分析。协助买家处理琐碎麻烦的事宜,帮助买家找到安居乐业的好房子,顺利让资产膨胀,良性循环。


目前市场在重整洗牌,当劣质业者被淘汰出局,能够生存下来的诚信中介公司,就有很大的机会取得市场。市场集中度提高,前几名的中介公司就会共同占领金边市场,买家眼睛也是雪亮的,会向优质且有品牌的中介公司取得客观专业的建议并进行投资。客户挑好中介,中介也会好挑客户,物以类聚、人以群分。



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