1. 传统摆摊办展览

2. 马路上发传单，海关护照夹传单

3. 门口停放豪华轿车

4. 砸大钱举办歌唱比赛

5. 上商业杂志接受采访

6. 五星级饭店的大型造势活动

7. 请柬埔寨知名歌手助阵

8. 免费BBQ，吸引人潮打卡拍照宣传

9. 直播卖房子、卖土地

10. 参观房子送白米

这几年兴起的脸书Facebook，很多柬埔寨年轻小姐，画好妆，数据准备好，手机一开，在网络上卖房子、卖土地，有别于以前传统方式，相信未来大家都会互相模仿。2005年Nokia称霸全球，现在Apple当道，Nokia早已成为昨日黄花。现在科技发达，营销手法一再变化，很多公司只租赁一个小型办公室，运用科技力量，不需要花大钱租赁店面，低调赚钱，成为隐形冠军。

无论花多少金钱与时间进行宣传，最终都要回归到房地产的交易价格。目前柬埔寨是个看总价重于单价的社会，对于开发商来说，先算出所有成本再推出价格，这是有瑕疵的。在柬埔寨，必须先订好总价，符合柬埔寨人当前心中的甜蜜价格带，再反过来回推所有成本，这才是畅销之道。

*图片源于网络，与本文无关

怎么样的房子好卖？

目前本地建商4-6万美金的排屋项目，一个一个疯狂大卖，3天卖1000户，1个月卖3000户，比比皆是。外资建商都共同面临当地建商的竞争，若不重视当地市场建议，不顺着当地市场思维，只用母国经验，一厢情愿地只想卖给海外客户，管你建商再有钱、再有经验，都非常有挑战性。

在柬埔寨，价格对、设计对、地点对，不用大肆宣传，摆一个大阳伞，一个货柜屋，业务员也不用太专业，售楼处开门就是成交，不需要讲太多客户就下单，卖房子跟卖菜一样。但如果其中一项有失误，地点错了或是价格错了，很容易就会陷入泥淖，公司空转，所以老板也真的很不好当。

曾经参观一个本地公寓建案，业务员根本没有介绍，连平面图都看不懂，建案几个楼层都讲错，就直接问买一户还两户，非常不专业。但是此建案5天卖了200套，就是因为价钱对、地点对、设计对，虽然在小巷子内，但距离市中心仅仅5-10分钟，正好切中柬埔寨人当前地段与价格的需求。客户买的开心，业务员卖的有信心，开发商越卖越有雄心。

柬埔寨目前受欢迎的是小家碧玉的建案，不是金碧辉煌的大宫殿。如果一个建案姿态太高，价钱不亲民，业务员再专业都很辛苦，只会导致业务员不断流动，建商资金压力越大，后期又会面临竞争对手新屋打中古，这是就开发时机过早的问题。

很多项目都想依靠外国人购买，马来西亚某大型项目，数十万套也希望外国人来买，英国、日本、澳洲的项目都希望外国人购买，哪里有这么多外国人？科技这么发达，只要海外房地产负面消息一传出，大家很容易对海外投资却步。很多业务员，为了卖而卖，乱许诺，负面消息传出后，大家越来越精明，客户的戒心越来越重。

有些建案设计真的非常优秀、很用心，价钱也比国内一线城市可口，但柬埔寨当地GDP只有1500美金的情况下，挑战仍旧非常大。柬埔寨人还有一个特性，只要价钱与心中预算差异太大，看都不想看，直接转头就走，管你价值多好、地段多好、家电多顶级，绝大多数客户心中，只要低价，其他不要讲太多。目前只有极少数的有钱人，留过学、放过洋，能意识到现代公寓的价值。

*图片源于网络，与本文无关

开发项目的好时机是什么？

开发项目也讲求时机，太早变成面临卖不完，太慢变成竞争对手太多，还要考虑供需的量体。个人认为，适中刚刚好，小而美的建案更好。最近各国的建商老板与我交流，他们每家手上都有市中心2000户到20000户的量体，不敢轻举妄动，先观望市场。

各个国家成功的建商，大部份走快速去化路线，一栋卖完又一栋，冲刺现金流，让整个公司运转起来。如果一味想当市场的领头羊，就要看市场是否愿意用钞票投票，在柬埔寨，市场就是老大。

柬埔寨的土地资源丰富，目前政府房地产管制也宽松，地段偏一点的投资风险就很大，如果是自住需求倒无妨，如果出于投资目的，就一定要挑选地点最好的地方，或是未来最有潜力的地点。柬埔寨跟香港、新加坡、台北等小型城市不同，人稀地广，虽然柬埔寨的人口红利无庸置疑的巨大，但是国民GDP要到达一定水平，仍需要一段时间。

在税赋最宽松的时候就要进行投资，等到一切法令都非常严格再进场，如中国、香港、新加坡、台湾、日本，每个城市打房一个比一个凶狠，毫不手软，等柬埔寨法令都齐备了，就真的错过黄金波段。

有的建商看到市场都是低总价、低单价，想要打破局面，开出高总价、高单价，直接进攻大户型、多房型，配备顶级家电，想要走出一条自己的路，结果一不小心走到死路，市场完全没有人买单。很多建案对外高喊卖出七成，每天看起来好忙。有的建案股东繁多，数量多到可以组足球队，投资者千万要注意。

房地产就跟股票一样，一定要顺势而为，因为建商不是老大，市场才是老大，再大的建商在市场大海中只是一条小鱼。好去化的产品，才是当前市场认可的产品，如果在石器时代就想盖宫殿，在传统菜市场卖鲍鱼、龙虾、顶级燕窝，只能说立意良好，但时机不对，事倍功半。

*图片源于网络，与本文无关

以下提供一些房地产小建议，供大家海外投资参考

1. 价格与地段当地人是否可以接受，当地人购买的比率是否高？

2. 所在区域治安是否好，当地人对华人是否有种族歧视，和谐友善？

3. 周围配套是否齐全，商业、学校、医疗设施是否一应俱全？

4. 一定要亲自走访一趟基地地点，步行30分钟，好好看看基地周围环境，白天看，晚上也看，治安是否良好，机能是否便利？

5. 投资国家的当地人口年轻还是人口老化？有婴儿潮才有经济火车头

6. 当地区域的房屋量体供给是否健康？卖压是否巨大？容易多杀多？

*图片源于网络，与本文无关

房地产是非常区域性的产品，对于建商来说，一定要对当地市场了解的非常透彻，设计出对的产品、对的地段、对的价钱，这样销售就轻而易举。反之，若强硬用自己母国观念，即便产品领先超群，但是开发时机不对，当地市场不买单，外国人也容易因为风吹草动不愿意来，就要有长期抗战的准备。对于买家来说，现在情势越来越明朗，坏的建案被市场无情淘汰，好的建案呼之欲出，用心的建案可以经得过市场考验，这几年真的是一个值得挑产品的好时机！

【相关链接】

为什么要送孩子去柬埔寨的国际学校？

当我们在谈论买房的时候，柬埔寨人在干什么

在柬埔寨，每个中国人都有自己的故事