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中国敏锐投资者的新“狩猎场”!
2018-6-4 15:57| 发布者: 新闻哥| 查看: 1945| 评论: 2|来自: 米筐投资
柬埔寨柬单网 首页 房产资讯 专栏快讯 中国敏锐投资者的新“狩猎场”!
摘要 : 柬埔寨财经与房地产柬埔寨最权威、公正、客观的专业智库平台。关注 吴晓波2018跨年演讲,一句“买好资产投穷国家”揭起了国人“用人民币泡沫淹没全世界”的热潮,无论是越南股市交易火爆到瘫痪,还是泰国房产进入“ ...


吴晓波2018跨年演讲,一句“买好资产投穷国家”揭起了国人“用人民币泡沫淹没全世界”的热潮,无论是越南股市交易火爆到瘫痪,还是泰国房产进入“开挂模式”、日光盘频现,其幕后都少不了中国投资大军的身影。


随着国内楼市调控步步紧逼、投资渠道越来越狭窄,尽管中国外汇管制日趋收紧,但国人近年来的海外投资热度依然跑赢了GDP增长速度。


根据高力国际数据,2017全年,中国海外房地产投资再创新高,比2016年攀升8%;在全球投资目的地中,中国在亚洲的房地产投资同比攀升了34%,这其中绝大部分比例是投资在东南亚,可见国人对东南亚的投资热忱达到了前所未有的高度。


在诸多东南亚国家中,柬埔寨,或许是2018年最受关注的东南亚黑马。2018年上半年,从上海飞往金边的航班,几乎每一天都是满员。柬埔寨如此受追捧,不得不让“吃瓜群众”疑虑这些“敢吃螃蟹的人”究竟在投什么?以下几个案例从一定程度上反映出国人追逐的风口所在。


1

激进的野蛮人

5千美元撬动26万美元资产


阿基米德曾经说过:“给我一个支点,我就能撬起地球”。同样,给中国投资人一个支点,他们可以撬动一个首都的房地产市场。


G先生的购房经历代表了部分投资者激进的玩法,说得直白一点,就是曾经被首富王健林奉为房地产经营最高境界的“空手道”。


2018年2月,G先生怀揣5000美元现金,买了一张深圳飞往金边的机票。没想到,一个月后G先生就轻松玩转柬埔寨房产


G先生购买的房产位于金边市中心靠湄公河,是刚刚交房的现房,脚下是三河汇聚的江景,已经交房两个月,里面住满了各色皮肤的国际商旅人士。房屋总价约26万美元,年租金净到手平均8%。


G先生把带去的5000美元现金交付购房定金后,做了两件事情:


1、回国办理了某银行先息后本的三年期贷款,总计30万元。三年期间,每月还利息1500多元人民币。


2、G先生用这30万元支付了金边房款首付后,在当地银行成功办理八成按揭贷款,总计 21万美元,25年,每月还款约1500美元。


至此,尽管刚拿到手的硬卡就抵押给了当地银行,但G先生每月开始坐享稳定租金收益1750美元,毫无压力的还掉两边的贷款。


精明如G先生,只用了5000美元,就在一个首都最中心地段购入价值26万美元的房产。如果这个国家没有发生黑天鹅事件,以目前经济发展速度与首都外来人口流入形势, G先生将获得不菲的房产增值红利。


如果说G先生的杠杆式投资已经让“吃瓜群众”大跌眼镜,那么接下来S先生的案例更为夸张。


2

不良资产终结者

神通包工头百万吃定亿元资产


S先生混迹柬埔寨十年有余,他从小包工头开始,积累了上千万美元财富。依靠与当地银行的密切关系,2018年上半年,S先生利用一百万美元保证金锁定了银行的4处不良债权物业,同时签订了超长付款周期。这4处物业均是市区优质地段已结构封顶、但尚未完成建设的项目,由于各种原因工程停滞,资产作为抵押物由银行处置。


S先生以周边楼盘平均价格四分之一的底价购买物业,并在两周内完成改造图纸,而后就开始了招商和改造。由于S先生自己是施工方,施工节奏都远超周边其它项目。


令人刮目相看的是,这些在几个月内迅速换上玻璃幕墙外衣的建筑,还未等装修完毕,所有空间已完成租赁签约,S先生已经收到大额租赁保证金。


经S先生改造的楼宇,三年租金即可完全覆盖不良债权物业的所有价款以及改造成本。于是乎,短时间内,街头停工的合计几万平米“烂尾楼”便蜕变为高收益的优质资产,专业机构评估价总值上亿美元。而S先生摇身一变成为大型公司开发商,事业迈上一个新台阶。


以上两个例子在中国投资大军的经历里,不过是沧海一粟。但是东南亚势头强劲的房地产业不免令人兴奋,产生遐想。


3

为什么是东南亚?为什么是柬埔寨?


东南亚作为世界第 7大经济体和经济健康增长的新兴市场,各方面的发展还处于起步阶段,整体上存在非常可观的投资潜力。


专家分析,从全球范围来看,对于中国投资者,东南亚是鲜少的具有对冲功能的区域。


假如看多中国,那么由于地理、地缘优势,东南亚必将承接中国发展红利溢出效应,中国的产能和制造以及资金首先会来到这里。纵观一带一路沿线国家,中亚、西亚地区,最重要的是维护能源和安全格局,中国真正能够在经济上起到带动作用的地区必将是东南亚。


假如看空中国,那么中国的劳动力不再便宜,中国所具有世界工厂功能,很自然的会迁徙到东南亚。该地区成为全球制造业链条上中国角色替代者。


所以,无论是看空还是看多中国,都能在东南亚找到逻辑上的延伸。从这个角度上,东南亚作为全球价值洼地,其崛起是必然的。而在东盟十国中,柬埔寨又有众多的独特优势,使其成为东南亚地区的明日之星。


柬埔寨是稀有以美元计价的国家。美元资产是高净值人群规避风险的必备投资品。


在东南亚国家中,柬埔寨是中国肝胆相照的铁杆盟友,是东南亚对中国最为友好的国家,经济增速多年持续领跑东南亚,政治环境稳定。同时外汇开放、金融自由、不在CRS之列。


相对于其它国家如越南、泰国等地,柬埔寨目前仍旧处于价值洼地。值得关注的是,恰逢今年7月柬埔寨大选,给市场带来诸多利好消息,也因此,2018年被称为投资柬埔寨的“黄金窗口期”。


4

站在未来的风口上

风口和风控同等重要


根据调查,在过去三十年中,能跑赢国家印钞速度的,只有两类投资:一类是一线城市核心区域的房地产,二是极少数高科技、互联网前沿风口的股权投资。


相对于后者需要极强战略眼光、风险承受力和专业知识,投资房地产门槛低,更加亲民。国内房地产行业疯狂造富的十年后,政府通过政策调控果断刹住国内房价疯狂上涨的趋势。但是,大众保护资产不缩水的需求是强大而明确的。


如果说在过去,海外投资基本还是高净值人群才玩得起,而今天,由于东南亚部分国家处于起步发展阶段,门槛足够低,中产、白领大众都可以参与。


但是,无论风口把多大的猪吹起来,都应牢记风控重要性。有杠杆的市场,就一定会有泡沫;有泡沫的地方,资产才能上涨。杠杆控制在什么样的比例下,资产才会与泡沫共舞,也许这个问题永远不会有标准答案。


所以,脚永远站在风控上,手牢牢地抓住风口!




鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

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最新评论

引用 高棉渣渣辉 2018-6-4 18:13
梦想还是要有的
引用 高棉渣渣辉 2018-6-4 18:13
写得好

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