西港，租地盖楼，万劫不复？
原创： 陈岸柬埔寨创投圈今天租地盖楼，是过去两年来西港建筑行业最大的特色。
尽管租来的土地只有15年的使用权，除了每月要支付地租以外，盖好的楼房也要在租期结束后归地主所有。
但这不妨碍——租地、盖楼、出租——这种奇葩的商业模式在两年左右回本。
无论是传统生意人、还是互联网创业者、投行分析师，在乍一听到这个收益模型时的反应就是“骗局、传销”。
很不幸，来了西港之后，就会整明白，这是真实发生着的房地产投资“传奇”。
一切都源于网投！短短两年，西港涌入了20万网投从业者，由于网投的超级暴利，造就了一个庞大的高消费群体，他们的衣食住行，带动了西港的基建和服务业，创造了无数的财富神话。
以地租一平方米20美金为例，500平方米的土地，可以盖出4000平方的楼，拎包入住的建安成本不超过500美金每平方米，也就是总造价为200万美金。
但这栋楼整租的租金可以高达20美金每平方米每月，也就是每年的租金毛收入为96万美金，两年的租金就回本了，但由于整租要预收10到12个月的租金作为押金，所以，在楼房交付时就已经回收了接近一半的投资成本。
西港土地市场，如火如荼，烈火烹油，许多地段地价两年内令人恐怖的翻了10倍！
谁都会算的账，一时间，熙熙攘攘，齐来西港。
不管你是谁，来这就得接“地”气，西装革履的精英也好，财大气粗的老板也好，智商都被按在西港的土地上狠狠地摩擦了一把。
确实，没有谁能想到这个商业模式会出问题——我们都高估了绿票子对于权贵阶层的诱惑力，我们都低估了伟大祖国对柬的影响力。
818，多么吉祥如意的日子，网投禁赌令颁发了！
柬埔寨政府昏了头了吗？竟然自毁长城，自毁经济支柱？
洪森不傻的，他身边几百个经济顾问更不傻。
他是革命了一辈子的人，政治抱负与家国情怀他比菲律宾老杜更胜一筹——因为按照宪法，他的人民党只要在选举中获胜，他就能继续担任首相执掌柬埔寨往前走，直到他不想干为止。
柬埔寨虽说是君主立宪议会制国家，但长期以来是“小政府、小社会、大家族”的治理结构。
虽然这种模式容易达成社会和解与阶层固化，但在近年来的高速增长中，所有的权贵家族在特权酿就的泡沫中起舞狂欢，灰产黑产的利益，对权贵实力阶层渗透率极高，已经顺利地绑架了权贵家族利益，已经有了绑架柬埔寨国家经济的势头。
如果在人均GDP1500美金的时候，任由其发展不刹车，不调整其比重，那么到了3000美金的时候，国家经济将被这个不光彩的产业绑架，届时将进退维谷、积重难返。
而当下，网络博彩从业者给当地社会造成的不安与混乱，又让政治对手死死咬住，欧美势力支持的沈良西在海外兴风作浪，扬言要回国把牢底坐穿，这个烫手山芋洪总不能接，不让他回来的最好办法就是：顺应民意，修正破绽，让他不能下决心回国。
我们之前都认为，权贵家族的利益被绑架了，洪总动不得这块大蛋糕，但洪总还是动了，壮士断腕、大义灭亲的动力一方面是来自前述政治对手的压力，另一方面则是来自中国盟友的压力。
更何况，中国盟友从来不让盟友白帮忙，只要给面子，从来不让朋友吃亏。
柬钢兄弟，你就说你缺啥？缺啥哥都给你办了。
路边社消息，国企国资将大规模进入柬埔寨，而千疮百孔的西港，将是基建狂魔大展拳脚之地。两年内，柬埔寨人民将喜提一个新西港，这是大概率的事情。
所以，前有利益，后有追兵，再说那海里不是还有石油么？洪总的底气没有十足也有八分足。
而如果大家有留意他家少帅的资讯，想必知道洪总必须要培养少帅接班的。
接班时点是在2023还是2028？只有天知道。
但少帅接班首要的就是“稳定为上”，不宜改弦易辙，尤其是和叔叔阿姨弟弟妹妹们的关系不能搞僵了。
所以，洪总选择了由自己来按下这个得罪人的开关，先把发展模式给切换了，至少还有4年任期，把事情做扎实了，做稳了——不把难题、累赘留给儿子去面对，洪总“小曹操”之美誉，真不是浪得虚名，这个国家，真心有希望的。
正式宣布完全禁止任何形式的网络博彩后，我写了一篇文章《潮水褪去，西港进入“比惨”模式》，最惨的不是租了土地的，而是租了地又开工盖楼的，上不去下不来，一地鸡毛。
土地是财富之母，买地来盖楼也好，捂着也好，有地在手，无虑无忧。即使在柬埔寨的首都金边，也鲜有租地盖大楼再出租这种商业模式的存在，毕竟租来的土地不是自家的，不确定性太大了。
其实，租地模式是必输的，因为无论经济形势是一片大好还是分崩离析，投资者都会很被动。
——如果经济剧烈下行，造成投资者经营不善，由于土地的使用权价值是递减的，导致一切的坚持都失去了意义；
——如果经济强势上行，海量投资者涌入，土地价值与租金猛涨，你正要沾沾自喜的时候，地主会笑眯眯地出现在你面前：兄弟，来，我们来聊聊涨租金的事吧。
不答应？他会起诉到法院要求解除合同，至于赔偿嘛，自己看合同，最多给你主体建筑造价的2倍。
装修、运营投入是不在赔偿范围内的——这是在2019年中真实发生过的案例。
如今复盘租地盖楼这个商业模式，看起来似乎是当初盖得快、转租得快的人成功离场了对不？
才没有，即使成功转租了出去，也只过去了一年半载而已，还没完全回来本钱，而承租的商家们在营商环境突变的情况下，决定举手投降不干了，押金也不要了，你还得自己把物业捡起来，亲自来当酒店、会所、KTV的老板，巨大的现金流黑洞会慢慢地吞噬你。
即使是早早回本的投资者，别忘了人是情绪动物，大部分人都会把前述投资所得all in且再加码砸下去，于是，循环往复，你躲得过明枪暗箭，却逃不过“预期”给自己挖好的的陷阱。
人类历史几千年，投资的逻辑，从来就是两字：“预期”。
人类为什么能统治地球？不是因为人类会直立行走或者会使用工具劳动，而是人类会描述复杂抽象的事物，比如：明天会更好，再比如：如果某件事情发生，那另外一件事情也会发生，我们应该怎么怎么去做。
这种能力决定了，我们的行为永远受“预期”的情绪支配。而谁掌控了“预期”，谁就掌握了人类行为的一切运行代码。
租地盖楼的乐观收益预期，把西港投资人带进了沟里，在情绪面前，你的智商情商根本不重要，这情绪把你按在地上摩擦，让你坚定地做出了匪夷所思的决策——即使是很有土地情结、发过毒誓只买地不租地的人，都做出了让自己都无法理解的行为——租地盖楼。
在租地盖楼模式中败退下来的承租者、经营者如今成了网络上诅咒西港的主力军。
很多时候，我这个“不动产经纪协会会长”就是他们咒骂的靶子，因为，中介行业可能是西港两年“传奇”里头，唯一落袋为安的行业。
所以，被骂好像是理所当然的，但别忘了，情绪面前人人平等，经纪人也是人，谁愿意看着别人赚大钱自己却只赚点佣金啊，所以，被情绪带进坑里的是多不胜数。
如今，统治西港的主流情绪是什么呢？
困惑悲观失望焦虑悔恨懊恼——请原谅我词汇量的不足，在空军面前，多军的一切言论都被视为表演、作秀。
以8月18号为界，西港最野蛮生长的机会已经过去了。
租地盖楼，万劫不复——这种情绪可不仅仅是中国人独有，柬埔寨人也被套进来了。地主抱怨客户违约弃地而逃了，农民抱怨在银行贷了款盖楼，租客却闪了，银行的贷款怎么还？
劳工们的工作不好找了，TIK TOK（抖音海外版）多了不少忧伤的歌者舞者。
在这种情绪下，我们可以干点啥？
都没闲着——逆境下折腾求变，是我们的优良传统。
以下是西哈努克省不动产经纪行业协会、西港土地研究院收集到的案例，供大家参考。
一、当前西港的情绪，非常适合和地主展开降租金谈判。
越来越多的租户与地主、房东争取到了暂时降租、暂时免租的谅解协议。
租金降幅从30%至50%不等，不少地主房东表示，会持续支持租户树立经营信心，有困难共同协商解决。
二、减租+缓交租+可转租模式。
这是我们协会一个成员的真实案例，由协会的柬籍谈判专家协助沟通达成。
门店租金由6700降到4000，然后给予一个月的免租期让商家寻找新的受让方，找到新商家入驻以后，房东允许押金转嫁，而原商家则承诺不拆除空调等物资来表达感激。
三、租地模式转为买地模式。
这种模式需要双方极大地诚意与经济实力，因为土地价格并非事先说好的，加上柬埔寨人的土地情结，要达成一致的难度非常大，但亦有成功案例可供参考。
四、租地改合作建房模式。
这是我个人最主张的模式，但操作起来非常复杂。
我们柬埔寨创投圈的一位圈友，已经成功将租地协议改成了合作建房模式，即地主以土地出资入股，租方以带资建筑的模式成为合资公司股东，合作盖起来的楼就是永久产权的房子了，可以卖，可以共同经营，也可以内部分割产权。
整个合同订立的过程非常复杂，双方取得互信需要一个过程，因为柬埔寨地主也担心经济形势突然好转的话，自己是不是吃亏了，但无论如何，万幸这个案子成功了。
五、招来建筑装修工程商，出让未来数年的经营权，换取楼房得以继续完成施工。
这种方式已经有多位投资者选择，而工程商只需要付地租，不用缴纳巨额的土地押金，投资者得以喘息度过当下的关口——当然这也说明，有供应链优势的建筑工程服务商已经开始在西港捡漏抄底了。
六、就势而上，以免费的代价聚拢核心资源。
这就不得不提到西港中信国际大厦的宏大气魄与高超艺术，它是位于独立公园的15层3万多平方的公寓+写字楼，将13、14楼免费提供给西港所有行业协会、地方商会进驻办公，并建立西港商协会公共服务平台，办公、会议、餐饮、便民服务中心、新媒体新闻中心、应急救援中心一应俱全，目前西港绝大部分地方商会、行业协会都已经完成进驻。
此举得到了社会的一致认可，郭省长为此点赞，并应允出任商协会联盟的名誉主席，他的助理将担任总顾问，每周至少来服务平台现场办公一天。
随之而来的，是中信大厦配套的公寓大幅度降价，吸引上述商协会旗下企业进驻办公住宿，成效非常显著。
七、因地制宜营销策划，精心打造爆款产品。
嘉华公主公寓地处独立大道嘉华银行路段，拥有50多个房间，在莱米国际李会总经理的策划操盘下，增加了花园、早中晚餐、咖啡简餐、保洁、商务接送、VIP护送等公共配套设施与增值服务，单间300美金起租，迅速“抢”来大批租客，完成了去化目标，堪称经典之作。
八、壮士断腕，及时止损，不被沉没成本吞噬。
不理想的地段，严重瑕疵的楼盘，果断放弃押金与前期投入，坚定离场，避免损失进一步扩大。
留在青山在，不怕没柴烧。
九、毒丸计划。
不知道大家发现没有，越是社会地位不高的柬埔寨地主，越是没有格局，往往拒绝让步，如果因为他的强硬态度，导致你的损失非常大，你还有一个选择——实施毒丸计划。找到专业的律师，在合同里寻找地主的毛病或者过错，并以此为由上诉到法院，要求解除合同，在获得地主退让之前对其土地实施查封，让他既不能卖，也不能出租，对于社会地位不高的柬埔寨人来说，吃官司是个烦心事，耗散他的精力，迫使其坐到谈判桌上来。
更多变通之道，欢迎朋友们来中信大厦13楼不动产行业协会、西港土地研究院交流探讨。
最后，要跟朋友们着重推荐一条变通之路。
西港不动产经纪行业协会名誉会长、莱米国际董事长林惠兰大姐半个月前提出了一个非常大胆的想法：促请西哈努克省政府成立廉租保障房服务中心，联合租地盖楼的老板，把楼拿出来低租金供应市场，而政府则对租用楼房的劳工、创业者进行廉租保障补贴。
争取让每位劳工、创业者都能住上低价、舒适、安全、便利的公寓楼房，一套30平方米的套间月租将不超过200美元。
这样的提案是一般人不敢想的，因为大家都知道，柬埔寨人太佛系，穷人对吃、住都很随性，支个吊床就睡一夜了。所以，住房的问题，从来不是柬政府心目中的重要民生事项，它远远排在医疗与教育之后。
柬政府会对此进行补贴吗？如果入驻者多为外国劳工与创业者，政府愿意动用公帑进行廉租保障补贴吗？
我支持林蕙兰董事长草拟了提案，得到了西哈努克省郭省长的高度重视，10月28日，他召集了劳工部长以及省府办公厅核心班子一起接见了林蕙兰董事长一行。
以下是见面会后的情况总结（节选）。
落座后，省长要求直接反应问题并且表明立场说：看完提案我的心情非常不好，来港投资的中国朋友要有信心。
林蕙兰女士针对来港投资中国同胞情况做了简要汇报：网投的撤离导致多数中国同胞西港投资成泡影，工地停工，飞机停航，租地买地的不敢建，建好的不敢装，装好的租不掉，原本计划两年回本的投资，成为西港滑铁卢，梦断西港。很多人是跟风来港投资，倾尽口袋脑袋，导致血本无归。
鉴于此，提出廉租保障住房模式，莱米国际执行董事李会先生在宣讲方案中提到：
1.廉租保障住房是时代的产物，是城市化进程中引进人才不可缺少的产品。
2.廉租保障住房是来西港工作的本地以及外地人员的庇护所，是安居工程阳光工程，有利于城市人口红利增长。
3.廉租保障住房有利于促进社会稳定，租地建房的中国投资者能够在近几年内维持发展，以租养租（房屋租赁租金支付土地租金）。
省长的总体态度如下：
网投是必须治理的，中国大使馆发文并督促我国政府在短时间内清理网投，网投对于一个国家长治久安长期发展是不利的，澳门发展到现在是以线下赌博为主，而且成为了旅游的配套。深圳、广州、厦门、青岛没有赌博依然发展得很好，禁止网络赌博符合两国民意，必须清除。
关于廉租保障住房提案，非常赞同，并且同意由莱米国际牵头提供方案，督促劳工部第一时间对接，政府下发官方文件通知媒体曝光，郭省长也会在个人主页上发帖，动员民众积极参与廉租保障房申请。
省长对于西港发展非常有信心，深水码头开挖，工业区发电厂，石油提炼厂大刀阔斧建设，机场扩建海滩治理等大规模基础建设同步进行，并鼓励中国企业来港投资工业促进实体经济，提供就业岗位。
于是，一个创举诞生了，西哈努克省政府与莱米国际地产、不动产经纪行业协会共同发起了“西哈努克省廉租保障房服务中心”，这是柬埔寨王国有史以来第一个致力于廉租房保障的联合服务机构，近期将迅速启动，寻找、考察符合资质的闲置房源，联手推出廉租保障房，以政府相关政策、补贴为依托，为租地盖楼的同胞们提供一个度过难关的避险选择。
欢迎有房源的投资者与我们取得联系（公众号后台留言），调整收益预期，加入政府廉租保障房计划，舍弃短期的利益，换来阶段性的战略缓冲期。
西港这两个月来的变化是非常大的，随着市政道路的修建，中柬联合执法肃清罪案，新平安出租车的启运，网易新闻西港站的开通，加上廉租保障房这件事情的落地，其意义与影响是深远的。
西港由于前期泡沫导致的“吃、住、行”成本高昂，长期缺乏人才供应（我们这缺乏图文编辑已经很久了），有了这些配套，我们终于可以招兵买马壮大队伍，我们终于可以呼叫青年创业者出海干事了。
郭省长作为父母官，能如此体恤民众，关心投资者，实在是在港谋生众人之福。他上任以来多措并举，兴利除弊，诸多努力有目共睹，西港大有希望。
我作为柬埔寨国际商会、柬中贸促会西港代表处的负责人，西港不动产经纪行业协会的会长，长期看好西港未来，深切地关注西港的投资环境与创业前景。
目前网投事件短期内对西港造成了严重的冲击，导致投资者当下极度缺乏信心，恐慌心理蔓延、发酵，我对此深表忧虑。
在其位谋其职，我来柬三年，逢此危难时刻，多事之秋，理当竭忠尽智，为西港发展略尽绵薄之力。
问渠那得清如许，为有源头活水来。西港的未来，与有效人口密切相关，而14亿人口的中国大陆，尤其是北上广深等一二线城市的中产阶级，购买力惊人，海外置业需求旺盛，让他们了解西港，并来西港考察投资，获取增量人口，是破解当前西港困局的一个良策。
我与诸多西港的有识之士苦思良久，协调筹划，决定在国内一二线城市巡回宣讲，宣传柬埔寨与西港，首站深圳。
初定11月下旬在深圳举办柬中贸易促进会，柬埔寨国际总商会牵头，西港各省市商会协办，西港不动产经纪行业协会具体承办。深圳市有关领导、柬埔寨国际总商会会长、柬埔寨驻广州总领事、西哈努克经济特区相关负责人等参会。会议规模约1000人，下午宣讲，晚上小范围分享，将现场报名组团，邀请深圳市企业家、投资人赴西港考察。届时西港省政府将会出面接待、宣讲，增进交流与合作。
贸促会将成为宣传柬埔寨西港的一个窗口，促进有关行业进出口贸易，增进西港与深圳经济技术交流与合作，功在当今，利在千秋。
以上租地解套、破局的建议是我两个月的思考与总结，供大家参考。不到之处，还望不吝指点，群策群力，共克时艰。
租地盖楼虽成错，穷则思变变则通！
文章作者：陈岸
柬埔寨创投圈发起人；
西哈努克省不动产经纪行业协会代理会长；
西港华商协会名誉会长；
头狼集团董事长；
共青团中国青年创业导师；
广东金融学院硕士研究生导师；
央视“创业英雄汇”评委；
深耕柬埔寨三年，从事金融、土地、房产以及特许经营等产业投资。
无利不起早，你个薛蛮子一伙的。
还要开始去国内一线城市巡回忽悠，
找寻大量的接盘侠和赚更多的中介金。
看看讨薪的。
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阿宇1603 发表于 2019-10-31 19:56
我记得刚开始，楼主是坚定的看多房价的。
2个月不到，杖嘴了。
陈岸可是薛蛮子一伙的。
我记得刚开始，楼主是坚定的看多房价的。
2个月不到，杖嘴了。
赌输了的钱能够要回来的话世界上就没有赌场了，愿赌服输，西港没有笔者说的那么差，若干年后现在的大楼房子还是这样子只有增加绝不会减少，拆除的不会多出百份之二，所以应该说是良性，笔者忧心冲冲是绝对多余的，我怀疑笔者想扩大影响力和知名度而把西港指成废港，我们的希望是想在西赚多多的钱。应该高唱革命歌曲，不惧向前走，（有一主意，西港盖楼平均成本350美元每平方米，如有业主想卖400或者450美元每平方米估计西港所有房子秒卖完）:D;P
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贴地飞行:lol:victory:
这个文章必须赞
西港与别的沿海城市比，优势在哪里？
写的很专业分析到位，好像解棋局一样:victory: