投资柬埔寨5大禁忌 你踩到了几条？
昨晚第一次发文时后台有点小问题，导致图片都无法显示，这是完整版。建议一：只选金边，其他城市不考虑建议二：本国人购买低于10%的要小心建议三：一般别买最高楼建议四：必须关注真实租金建议五：对比同区域价差——————————————————
众多周知，柬埔寨现在属于“好市场，坏项目”阶段。
可是，很多时候我们做的决定 都基于信息不对称 。一个问题 :你确定你买的这种房子 真的可以租/卖出去吗？
绝大多数中国开发商项目，85%以上都卖给了中国买家。咱会不会成为最后一波接盘侠？——————————————————如果投资柬埔寨 这些底线还是要有的
以下建议综合来自于：1）绝大多数国人看不到的CBRE2019年第二季度权威报告2）那些国内登陆不了的网页。包括facebook和google柬埔寨实际租金情况3）投资全球房产5-10年的二位资深人士观察和经验。4）本人实地生活经验：活动范围包括钻石岛，中央市场。常活动区域包括加华大厦，永旺，BKK1等热门区域——————————————————底线一：只选金边，其他城市不考虑
几乎所有漂亮数据仅限金边。只有首都金边，柬埔寨最大的城市，经济占全国总量60%。一个总人口300万的金边，海外人士有30万之多。约占到1/10。
暹粒主要发展旅游业，多流动人口，缺乏经济支撑而西港受政策影响 大批华人回国，很多做生意的跑路，项目瘫痪，一片狼藉相信不用我多说。二位资深人士 目前绝不碰西哈努克港。
底线二：本国人购买低于10%的要小心1）2018年底，整个金边公寓的存量市场2.5-2.8万套。而单单某个国内开发商项目就达到了5000套，占到整个存量市场的五分之一！85%以上都是中国人在购买。
2019第二季度，CBRE报告：金边在建的项目总数量为221个。也就是说，除了这种，他们还有220个项目可以选择。
目前金边市区楼盘价格已达2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪阶层的月薪仅在300-600美元区间。绝大多数项目的定价和租金，远远超过了当地普通人的购买力。
尤其多数中国开发商的项目，惯用的大盘模式复制过去，目之所及，是从未看到过的庞大社区，…被外国人称为巨型“水泥盒子”1 十有八九，压根欣赏不了 不符合居住习惯2 更悲催的，你还贵
其他国家的人群会喜欢什么样的项目呢？据我们的统计和观察（数据来自项目房源方）
准现房——保利公馆（ 开发商中国保利（柬埔寨））10%本地人客户，80%国内人，新加坡客户5%/台湾客户5%
现房——大使馆中央 EC （柬埔寨开发商Urbanland）40%当地人，35%中国，其他为欧美日韩
期房——半岛御景（马来西亚房地产开发商National 6A Investment Co.，Ltd ，柬埔寨酒店开发商Sun & Moon Urban Hotel 与中资Saturn 投资有限公司）50%本地人，30%中国人，20%为日本法国韩国和新加坡
期房——首都国金二期（柬埔寨Urban Living Solutions和香港金铿集团）当地人40%左右，其他主要为香港人，新加坡人，中国人
期房——Flatiron（ 港资开发商Meridian，在金边已建成2套公寓）本地人占30-40%，中国大陆15%，其他为新加坡，香港，马来，日本等
切记：本国人购买10%是最低投资底线
底线三：买地标 一般别买最高楼在金边曾经有一个著名的“烂尾”项目，终于浩浩荡荡地继续开工了。GOLD TOWER42俗称“42层”，当时是金边第一高楼，位于莫尼旺大道和西哈努克大道黄金十字路口交叉口，于2008年开工。接着2008年韩国开发商受金融危机影响，资金链断裂，一蹶不振。这一拖一近10年，买家损失惨重。
还好2017年底，终于被我们中国的洪涛公司重建开工了。
号称金边第一高楼的双子塔 目前没了消息。
另有水净华的一栋停工的高楼。据说在烂尾期间还有中介在推。
提示：所以买房前一定要调查清楚开发商背景，不要贪图高度。无数的城市第一高楼，投资的人都没有赚钱，比如迪拜第一高楼哈里发塔和曼谷第一高楼像素大厦。
真正的地标，一定不仅仅是高。包含了地段，设计，创新和独特性……————————————————————
买房前可查询该企业开发建设的项目业绩如何，市场认可度怎么样，社会口碑好不好，通过历史项目情况来考虑该房企是否靠谱。
另外柬埔寨本土实力较强的开发商基本都与洪森政府保持着友好关系并拥有勋爵封号，房企背景雄厚，有利于项目持续稳定地推进。我们可以通过专业咨询机构去审核开发商背景。
底线四：必须关注真实租金
其实金边服务式公寓的租金差别非常大，A级和B级公寓，单间和一房，的平均租金从每月650美元到2000美元不等。
除了地段以外，一个公寓的配套设施和物业服务决定了未来的租金差别。
这是facebook上柬埔寨实际租金情况，老外找房子都会来这看
2019第二季度，CBRE报告：第二季度有5个项目共计1393个单位完工交付，增长了27.7%。高端和中端公寓的平均价格分别为3254美元/平方米和2568美元/平方米，上涨了1%左右
平价公寓平均价格为1501美元/平方米，上涨了1.9%第二季度新项目超过一半属于均价1500美金左右的平价公寓。这个就叫市场反馈。
底线五：对比同区域价差
金边某区有着一个经典对比，2个项目仅仅相距200米。很多发现的人都非常惊讶。
A，某项目
获奖：东南亚公认的权威大奖 0购买比例：80%以上卖给中国人，少量海外买家体量5000套配套：正在修建人群：暂无入驻价格：建筑面积售价大约是2200美金到2300美金。
B，柬埔寨&港资项目首都国金
地产大奖： 东南亚最高地产大奖 5项
购买比例：40%左右本国人购买，其他主要为香港人，新加坡人，中国人体量 ：1700套配套：有一半已投入使用
人群：有2000人入驻价格：建筑面积测算仅仅才1400美金-1600美金！
同样的地段，单平方的价差竟然达到了800美金，约5600人民币一平方！————————————————————
金边投资，好市场，大体量，可是定价虚高，国际市场接受度却不高的的项目太多。大家一定要多做功课~
一切都是为了广告
永旺三需要囤地艾特我，有规则就有例外，比如一街之隔的太子国际广场均价也要2000$起，但是对面日本公寓均价才1300$只卖本地人不卖外国人
我也代办 发表于 2019-11-4 12:56
一切都是为了广告
我没说我不卖房子。赚良心钱是关键。有人比我们这样愿意花心思研究筛选，你找他便是。
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