Escrow Service是普通商业银行提供的一种第三方托管服务，最早出现于美国的房产行业，与我们熟悉的支付宝的作用是一样的，都是为了保证买家和卖家之间交易资金的安全。

在柬埔寨，我们知道很多法律体系都还不健全。在房地产方面，最让人头疼的就是土地/房屋户籍转让制度，政府的工作效率和不完善的法律体系导致完成户籍转让的程序长达两个月，这给买卖双方都增加了不确定性。

在本地的房地产公司间，最常见的保障买卖双方利益的操作方法就是签署Escrow Service Agreement（履约保证），签署时买方、卖方和第三方担保银行都会在场，具体流程如下：

1. 当买家确认购买该土地/房屋时，在房产中介办理过户手续之前，买家需要先支付土地/房屋价格的20-30%于卖方作为订金，提供运作户籍转让制度的基本资金。

2. 同时支付全部余款给第三方担保银行，在户籍成功转让至买家名下之前，由银行代为保管在 “履约专户”中。

3. 待土地/房屋的户籍成功由卖方名下转移至买方名下，卖方可凭借已转让的户籍材料请求银行直接将全部余款转入卖方账户，不再需要买方同意。

Escrow Service的优缺点显而易见，优点一是在户籍转让法律程序走完之前，保证了买方的资金安全。如果遇到卖方房屋延迟交屋、查封、违约等状况，买方余款就会被冻结在中间人的帐户，不至被卖方取走而不负责任。二是在户籍转让法律程序顺利完成后，也维护了卖方的利益，避免了买方拒付余款的巨大风险。但是由于买方在协议签署时就需要准备房产全款分别给付给卖方和银行，对买方的资金运转能力提出了要求。

一些买方无法在短时间内筹到全款，因此房产公司也准备了第二个选项--Two contracts两份合同。对卖方来说，最大的风险就是在成功换完户籍后，买方拒付余款，而Two Contracts既可以减缓买方的资金压力，又可以保证埋伏的资产安全。具体的做法就是在签署房产协议时，同时签署两份政府户籍转换表格，第一份是从卖方转给买方，第二份是从买方转给卖方。在转户手续完成前，第二份表格将会被保管在第三方法律事务所里。若买方在户籍转换手续完成后，不能及时履约支付余款，卖方可根据第二份已签署好的户籍转换表格重新转换回卖方名下。这为不能一次性支付全款的买方也提供了交易机会，许多柬埔寨买家都喜欢第二个方法，在户籍转让完成后才支付余下的70-80%款项。

虽然目前大部分柬埔寨买家会选择签署两份合同的方法，但是事实显示越来越多有实力的买家都倾向于使用Escrow Service，愿意支付一点小成本去换来资金的安全，毕竟只有在双方利益都能得到有效保障的情况下，交易才能顺利完成。