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标题: 柬埔寨投资房地产你需要避开这些坑！！ [打印本页]
作者: nmsla 时间: 2019-4-19 20:46
标题: 柬埔寨投资房地产你需要避开这些坑！！
前要：投资，收益很重要。但是比收益更重要的是对风险的认识和避免。控风险第一，抓收益第二。
投资更加要清楚里面可能存在的风险。毕竟换了个环境，我们可能并不熟悉当地的市场情况，如果盲目的进行投资，很有可能会栽跟头。当然，这个世界上不存在只有收益没有风险的投资，如果一定要零风险，那么这个事情也几乎就是零收益。我们要做的是提前去了解和分析这些风险，评判最终收益是否能高过风险。最终风险可控，然后收益达成，这就是投资的魅力和成就。
那么柬埔寨投资存在怎样的风险？应该如何看待如何规避？
风险之下，如何最大化的获取收益？
柬埔寨买房税费怎么算？应该买怎样的户型？
请看以下分析——
一、投资柬埔寨要分析的风险
投资柬埔寨存在什么风险？贫穷落后吗？这不是风险，这是现状。任何一个国家都经历过贫穷的时候，都是从贫穷发展起来的。像我们中国，哪怕到现在，也不能说是富裕国家，只能说是中等水平国家。经济体量虽然是全球第二，但我们的人均GDP离发达国家还很远，往前数20年，我们也是一个穷国。
而我们国家能发展起来，最核心最重要的一点就是政权稳定，国家一心发展经济。所以投资一个国家，它贫穷并不可怕，可怕的是它政权不稳定，让它永远贫穷。
所以，第一个要分析的问题：柬埔寨的政权是否稳定？
1、政权情况
分析当前柬埔寨的政权稳定只需要看两点：当前的掌权人和他的接班规划，还有它背后背靠的国家。
柬埔寨当前的掌权人是洪森。从1985年掌权一直到了现在，2018年7月份洪森又连任成功。就在2017年11月16日，洪森才刚刚解散掉他的竞争对手：救国党，洪森在国内已经完全没有竞争对手。而且按照他自己所说，他还将会继续执政10年。在这个过程中，洪森同时在做两件事，一边不断的解决掉自己的竞争对手，一边在努力的培养自己两个儿子。
他的大儿子叫洪马内，是柬埔寨第一个毕业于美国西点军校的，回国后不断晋升，现在任柬埔寨陆军兵部队副司令，同时继续兼任全国反恐部队指挥官。二儿子叫洪马尼，很有政治野心，作为洪森的私人秘书，不断在父亲身边观察学习，在执政党内部的人脉非常丰富。外界的更多传言，他的二儿子将会是他的接班人。如果最后走出这种模式，实际上和新加坡很相似。2015年3月去世的新加坡国父李光耀自1959年至1990年担任了31年总理。之后，将他的儿子李显龙逐步推上副总理、乃至总理之职，随后实现了权力移交。如果最后走出这种模式，政权的问题就基本没有问题，新加坡发展的就很好。
第二个关键的问题是：它背后背靠的国家是谁？
毋庸置疑，像这种还在发展中的小国家，要真正发展起来并且站稳脚跟，它必须得背靠一颗大树。
日本的发展初期，有美国在大力支持。中国发展初期，有苏联老大哥的关照。而柬埔寨在这一刻，它背靠的国家就是咱们中国。
由于和柬埔寨有着过去的历史结缘，加上和中国没有国土接壤，也不会存在领土纠纷问题，再加上中国不断地援助柬埔寨，到现在已经成为柬埔寨最大的投资来源国。所以有这么一句话：“巴刚柬铁”，巴就是巴基斯坦，柬就是柬埔寨。
柬埔寨已经成为整个一带一路东南亚区域的核心和桥头堡，柬埔寨有80%的大型公共设施都是由中国援建，包括路桥、水力发电、城市基建等。在金边，中文随处可见，让人仿佛觉得只是在国内的某个省份。
我们可以用这样的思维去思考，截止去年年底，国家给柬埔寨累计投资额为126亿美元，而我们是花10万美元去投资一套房子。中国政府不比我们普通老百姓能看清楚这种政治局势吗？如果它不相信柬埔寨政权稳定，它也绝对不会投资那么多钱在这个国家。
2、收益能否达成
这是我们最关注的问题：柬埔寨买房，收益能不能达成？的确，我们必须把这个问题搞清楚，至少得分析通了，我们才做这个投资，不然就是瞎投资。
经过前几篇文章的分析，我们已经知道，柬埔寨买房实际上有3大收益：房价上涨的收益、租金收益和美元升值的收益，所以我们就可以分别来看这3种收益能不能达成呢？
A.房价上涨的收益
不管在哪儿买房，这个都是最核心的收益。也就是房子本身会不会涨价。要分析房子会不会涨价，无非是从这几个方面来看：
第一、这个地方过去的房价涨幅是怎样的?
第二、在这种涨幅下，有没有一些客观条件在变化，导致它不涨或者继续涨？
第三、这个市场的供需是怎么样？
解决这三个问题，柬埔寨的房价是涨还是不涨，就会有清晰的答案了。
金边过去房价涨幅情况是怎么样的？所能查到的资料中相对专业和权威的是来自美国的地产中介公司——21世纪不动产，它已经在金边设有分支机构。金边的房子从2015年，以每年平均15%的涨幅在上涨，今年上半年统计到的金边核心区域房价相比2015年上涨了35%左右。
当然，相比2015年在中国一二线城市买房，这个收益率肯定要差一些。但是目前一二线城市的房子还能在一两年之内再翻一倍吗？不可能的事情，大家都很清楚，在现有调控政策下，如何涨？
而柬埔寨的房子，能延续它之前的涨幅吗？那就要回归我们刚才提的第二个问题：有没有一些客观条件在变化，导致它不涨或者继续涨？
首先，金边完全没有像中国这样的限购限贷限售政策，也没有政策说要抑制外国人投资或者要加税之类的，反而它是鼓励的态度。其次，一个城市的房价还能不能涨：一个是看经济发展速度，还有人口的流入情况。
那么所带来的问题是：金边的经济会越发展越好呢，还是越发展越差？毫无疑问，柬埔寨的GDP已经连续5年都在7%的增长速度，我相信作为火车头的金边GDP至少是在10%左右的增长。
而金边的人口流入状态呢？也毫无疑问是净流入状态，仅仅2016年就有7万人流入金边，而且这种趋势还在加强。
最后是市场供需问题，当前的金边公寓市场更多是面对外籍人口，本地人购买公寓仅占30%的份额，这批人主要是柬埔寨的富人阶层。外国人购买公寓占了7成。当地人要成为购房市场的主力军需要培训3-5年，所以我们先重点看外籍人口的市场。整个金边的公寓截止目前加起来是2万套左右，而金边的外籍人口有15万，同时还在保持较快的增长速度，预计到2020年达到20万人不是问题。
不要说金边自己国家的人口流入，只是相比不断增长的金边外籍人口和现有的公寓数量，实际上都存在个很大的缺口，所以，金边的房价上涨是有强烈的助推力的，保持15%的年增长问题不大。
B.租金收益
金边的公寓租金收益是非常高的。市中心每平方米可以达到100元/㎡的租金，也就是你买一套50㎡的公寓一个月租金都可以达到5000元，绝对比北京上海的租金都还要贵。
的确，金边的公寓市场比较畸形，人均收入比北上广深要低至少6倍，可租金收益却一点也不示弱，为什么？一方面就像上一部分，我们分析的金边现存公寓完全不足以满足公寓市场的需求，供需不平衡严重；另一个方面，这些对公寓的需求都是高薪资的外来人口，对公寓的支付能力很强。
我们可以计算一下，一套50㎡的公寓，单价算2000美元/㎡，也就是总价10万美元。每个月租金能收700美元，一年收租8400美元，也就是12年通过收租就是收到房租全款。
而在中国呢，不举北京深圳，拿广州来对比吧，在市中心买套100平方的房子全款500万，每个月租金6000，一年下来72000，也就是需要70年才能收回房款。
当然租金是会随时变动的。刚才是用双方当前的租金恒定不变来计算的。所以，这么对比完，就相当于不就算不考虑房价涨与不涨，仅仅靠租金12年就回本，12年后的每一个月的租金就是实实在在的利润。
C.美元升值收益
这个收益是在国内买房或者在东南亚其他国家买房所没有的。做海外投资，大家一定要重点关注美元资产，不要最后换了一些更不值钱的货币资产，那就是见了芝麻丢了西瓜。房价虽然是涨了，最后那个国家的货币贬值，兑换成人民币后结果还亏了就更糟了。现在全球最有影响力的货币还是美元，不管是孩子出国留学还是和国外有商贸往来，可能都需要用到美元。美元是全球货币中流通最广和最受认可的。哪怕从2017年1月份开始，美元兑人民币在贬值，但是毋庸置疑美元依然是最有价值的货币，长远来看，美元必定是升值。
所以，投资柬埔寨房地产的收益=房价上涨+租金收益+美元升值收益，三重收益。它的房产综合投资收益全球第一，也就不足为奇了。
但是，即便收益再高再稳定，那也要你进行合适的出租和出售才能获利，毕竟房价再怎么涨，那都只是数字，要变得了现那才叫赚了钱。请看接下来的分析。
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