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标题: 柬埔寨炒房，谁来当接盘侠？ [打印本页]
作者: 吴志虾 时间: 2019-7-24 12:00
标题: 柬埔寨炒房，谁来当接盘侠？
原创： 买手吴 柬埔寨房产百科
“接盘侠”是个负面的形容词，比喻在价格上升到最高，且无力再上升的时候，购买或接手的人，也就是接力棒接到最后一棒倒霉的投资者。
我们在柬埔寨买房，未来会不会有接盘侠？谁来当接盘侠？半数以上的客户都会问我这个问题。
这个话题，可以分为几个小问题来聊：
01
柬埔寨房产，我会不会变成接盘侠？
目前这一点还不需要担心，至少有三点可以保证目前柬埔寨的房产需求在良好的上涨期：
第一、整个柬埔寨土地持续上涨。
就像国内土拍只要出现地王，基本意味着该区域的房价半年左右必涨。今年柬埔寨土地价格依然持续走高。
我在上一篇文章里还犯了一个小错误，写到金边BKK1的土地价格在6000美元一平，其实这个是印象中年初的价格，目前已涨到8500-10000美元；而西港索卡海滩边上的地价也达到6000美元以上。
地价走高，房价必然走高。当然房价的走高相对地价会有一定的滞后性，这也是规律。
第二、保持良好的租金回报率。
柬埔寨房产的高租金回报是吸引投资者的一个重点，目前金边的租金回报率保持在6-8%，远高于国内的2%；而西港更是一房难求，按目前房价测算，租金回报率在12-15%，这是一个远高于全球水平，甚至高于很多产业的回报率。
除非房价一下炒得太高而拉低回报率，否则按目前金边、西港的住房需求来看，回报率会持续不短的时间。尤其是西港，破烂的单间不低于500美元，相对好一点的1000美元，正常国内的单身公寓1200美元以上，短期内这个价格下不来。
第三、保持人口流入
金边目前250万人口，规划几年内要达到400万人口。且各国派驻人员以及中国来此的经商人群越来越多。
西港去年不到30万人口，目前没有准确数据，有说达到80万的，也有说达到100万的，应该人口在60-70万左右。
有持续增长的人口，就有旺盛的租房需求，资金雄厚一些的会直接购买居住，这些都是硬需求，硬指标！
综上，柬埔寨的经济7%以上增速，人口持续增长，整个国家，才刚刚开始！
02
柬埔寨房产，需不需要接盘侠？
考虑未来有没有人接盘的，基本都是出于对柬埔寨未来的不了解和不确定。
柬埔寨整个国家未来的发展，之前分析过很多，从地理位置，到美元资产、无CRS、资金贸易自由、港口、人口红利、赌场产业等等各方面，都表明了这是一个非常有潜力的国家。关于这方面的看法，可查看之前的文章：柬埔寨西港，这里真的有未来吗？
那么房产投资，还是看两方面：租金和房价。
如果房产租金回报率能保持在8%，相信绝大部分人不会出售这样的房产，因为这是一笔比起其他生意更稳妥，回报率更长远的生意。投资者们不会放弃这样的优质资产，这时候，根本不存在接盘侠！
那么回报率会不会下降？
长期看来，租金下降的可能不大，更可能的是缓步上升，但随着房价的上涨，租金上上涨率可能低于房价上涨率，会引起回报率的下降。
如果现在以3000美元购买50平方，总价15万美元的房产，一个月租金1000美元，则年回报率8%；而如果等到房价上涨到5000美元时购买，则需要花费25万美元，而租金此时可能是1300美元，那么回报率为6.2%。
这就是房价和租金都正向上涨，而回报率降低的情况。然而目前柬埔寨金边和西港的价值都尚处在东南亚乃至全球的洼地，当下投资是最好的时候，有可能获得长期的高回报率。
那么房价，会下降吗？
凡事无绝对，但在目前柬埔寨政局稳定，经济增长快速的时期，房价下降的机率极低，正常应保持稳定的上涨，这点在上文已有分析。
只有当某个时期，经济增长乏力，或者房产严重供大于求的时候，柬埔寨这样土地私有制的国家房价才有可能下降，不过离那个时候尚远。如果健康发展，很可能大幅跌价的时候永远不会到来。
而且目前的投资，大部分都在金边二环内，或者西港的海景房，这样的稀缺资产，不但绝不掉价，保值和增值空间很大。
不管未来如何，当下投资柬埔寨房产的人们，在这个过程已经获得不少的房价增值，而租金也赚了不少，所谓投资，投的不就是这个周期和空间么？
03
柬埔寨人，有没有接盘能力？
国人对于柬埔寨国家的印象就是穷，对于柬埔寨人的月收入水平一直认为全在200美元左右。可是留心观察的人会注意到这里的豪车比例之多，富人区的别墅之豪……
由于贫富差距极大，所以柬埔寨的穷，是富人的比例较少，但怎么说也是拥有一千多万人口的国家，富人比例低，但绝对值也不低。拥有购买房产能力的不在少数。
此前写了一篇文章说明了这一点，可点击查看：柬埔寨普通人月收入200美元，怎么买得起3000美元一平的房子？
越来越多的柬埔寨富人、地二代、中产出现，只要现在买的是核心地段、稀缺资产，永久产权，那么永远会有人要这些好资产。想当年，鲁迅作为收入极高的知识分子尚买不起租界内的房子，而现今上海核心地段缺接盘的中国人么？
再则可以看一下东南亚其它国家的华人比例，新加坡、马来西亚、泰国等等，华人所占比例挺高的。现在涌入的中国人，以后一定会完全撤场么？
关键在于您怎么看待这个国家的未来！
04
纯投资者，什么时候考虑退出？
作为投资者，如果不是对柬埔寨比较熟悉，总是担心错过最好的出手时机，那么什么时候可以开始考虑出手？个人建议，投资者关注三个指标：
一是租金回报率回落到5%以下
当租金回报率回落到5%以下时，此时对投资者的吸引力在降低，也侧面反应了房价脱离市场需求。但这只是个人建议的参考值，毕竟中国2%以内的回报率房价依然涨不停。
二是国家人口增长下降
人口增长下降，反映出后期需求的不足，这包括了出生率、城市人口净流入、以及国外人员的流入速度。如果哪天看到新闻说金边的人口增长缓慢了，那么也许是一个信号。
三是国家经济增速变缓，低于周边国家平均增速
目前柬埔寨吸引人的一大因素是它7%以上的经济发展速度，虽然不能跟以前的中国相比，但在当下这已经是一个很厉害的数字。如果有一天柬埔寨的经济增速低于周边国家，或低于东南亚平均增速，那么可以好好考虑一下是否出手。
以上三个信号，如果出现了一个，那么就应该好好考虑要不要出手；如果出现两个，那么就是出手的最好时机。当然目前柬埔寨离那一天，还早得很，基本不用太担心。
毕竟现在的柬埔寨，才刚开始起跑不久。
我是买手吴，以上为个人见解，希望大家能通过我的只言片语更多的了解柬埔寨。转自柬埔寨房产百科
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