众多周知，柬埔寨现在属于“好市场，坏项目”阶段。
[attach]1607770[/attach]可是，很多时候我们做的决定 都基于信息不对称 。
一个问题 :你确定你买的这种房子 真的可以租/卖出去吗？
绝大多数中国开发商项目，85%以上都卖给了中国买家。
咱会不会成为最后一波接盘侠？
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如果投资柬埔寨 这些底线还是要有的
以下建议综合来自于：
1）绝大多数国人看不到的CBRE2019年第二季度权威报告
2）那些国内登陆不了的网页。包括facebook和google柬埔寨实际租金情况
3）投资全球房产5-10年的二位资深人士观察和经验。
4）本人实地生活经验：活动范围包括钻石岛，中央市场。常活动区域包括加华大厦，永旺，BKK1等热门区域
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底线一：只选金边，其他城市不考虑
几乎所有漂亮数据仅限金边。
只有首都金边，柬埔寨最大的城市，经济占全国总量60%。一个总人口300万的金边，海外人士有30万之多。约占到1/10。
暹粒主要发展旅游业，多流动人口，缺乏经济支撑
而西港受政策影响 大批华人回国，很多做生意的跑路，项目瘫痪，一片狼藉相信不用我多说。
二位资深人士 目前绝不碰西哈努克港。不要bei
底线二：本国人购买低于10%的要小心
1）2018年底，整个金边公寓的存量市场2.5-2.8万套。
而单单某个国内开发商项目就达到了5000套，占到整个存量市场的五分之一！
85%以上都是中国人在购买。
2019第二季度，CBRE报告：
金边在建的项目总数量为221个。也就是说，除了这种，他们还有220个项目可以选择。
目前金边市区楼盘价格已达2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪阶层的月薪仅在300-600美元区间。
绝大多数项目的定价，远远超过了当地普通人的购买力。
尤其多数中国开发商的项目，惯用的大盘模式复制过去，目之所及，是从未看到过的庞大社区，…被外国人称为巨型“水泥盒子”
1 十有八九，压根欣赏不了 不符合居住习惯
2 更悲催的，你还贵
其他国家的人群会喜欢什么样的项目呢？
据我们的统计和观察（数据来自项目房源方）
准现房——保利公馆（ 开发商中国保利（柬埔寨））
10%本地人客户，80%国内人，新加坡客户5%/台湾客户5%
现房——大使馆中央 EC （柬埔寨开发商Urbanland）
40%当地人，35%中国，其他为欧美日韩
期房——半岛御景（马来西亚开发商）
50%本地人，30%中国人，20%为日本法国韩国和新加坡
期房——首都国金二期（柬埔寨&香港开发商）
当地人40%左右，其他主要为香港人，新加坡人，中国人
期房——Flatiron（ 港资开发商Meridian）
本地人占30-40%，中国大陆15%，其他为新加坡，香港，马来，日本等
本国人购买10%是最低投资底线
底线三：买地标 一般别买最高楼
在金边曾经有一个著名的“烂尾”项目，终于浩浩荡荡地继续开工了。
GOLD TOWER42俗称“42层”，当时是金边第一高楼，位于莫尼旺大道和西哈努克大道黄金十字路口交叉口，于2008年开工。接着2008年韩国开发商受金融危机影响，资金链断裂，一蹶不振。这一拖一近10年，买家损失惨重。
还好2017年底，终于被我们中国的洪涛公司重建开工了。
号称金边第一高楼的双子塔 目前没了消息。
另有水净华的一栋停工的高楼。据说在烂尾期间还有中介在推。
所以买房前一定要调查清楚开发商背景，不要贪图高度。
无数的城市第一高楼，投资的人都没有赚钱，
比如迪拜第一高楼哈里发塔和曼谷第一高楼像素大厦。
真正的地标，一定不仅仅是高。
包含了地段，设计，创新和独特性……
————————————————————买房前可查询该企业开发建设的项目业绩如何，市场认可度怎么样，社会口碑好不好，通过历史项目情况来考虑该房企是否靠谱。
另外柬埔寨本土实力较强的开发商基本都与洪森政府保持着友好关系并拥有勋爵封号，房企背景雄厚，有利于项目持续稳定地推进。我们可以通过专业咨询机构去审核开发商背景。
底线四：必须关注真实租金
其实金边服务式公寓的租金差别非常大，A级和B级公寓，单间和一房，的平均租金从每月650美元到2000美元不等。
除了地段以外，一个公寓的配套设施和物业服务决定了未来的租金差别。
第二季度有5个项目共计1393个单位完工交付，增长了27.7%。
高端和中端公寓的平均价格分别为3254美元/平方米和2568美元/平方米，上涨了1%左右
平价公寓平均价格为1501美元/平方米，上涨了1.9%
第二季度新项目超过一半属于均价1500美金左右的平价公寓。
这个就叫市场反馈。
底线五：对比同区域价差
金边某区有着一个经典对比，2个项目仅仅相距200米。很多发现的人都非常惊讶。
A，某项目
获奖：东南亚公认的权威大奖 0
购买比例：80%以上卖给中国人，少量海外买家
体量 5000套
配套：正在修建
人群：暂无入驻
价格：建筑面积售价大约是2200美金到2300美金。
B，柬埔寨&港资项目首都国金
地产大奖： 东南亚最高地产大奖 5项
购买比例：40%左右本国人购买，其他主要为香港人，新加坡人，中国人
体量 1700套
配套：有一半已投入使用
人群：有2000人入驻
价格：建筑面积测算仅仅才1400美金-1600美金！
同样的地段，单平方的价差竟然达到了800美金，约5600人民币一平方！
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金边投资，好市场，大体量，可是定价虚高，国际市场接受度却不高的的项目太多。
大家一定要多做功课~
作者: X先生爱睡觉 时间: 2019-11-4 01:11
靠谱的
作者: 极简 时间: 2019-11-4 04:47
收藏先，很有意义！
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 07:20
谢谢鼓励
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 07:21
感谢认可
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 07:22
极简 发表于 2019-11-4 04:47
收藏先，很有意义！
认可的话，还请多转发多推荐，帮人帮己，多谢啦
作者: 你雷哥 时间: 2019-11-4 08:28
呵呵呵
作者: 海天饮料 时间: 2019-11-4 08:43
专业人士在找接盘大侠！
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 08:55
谢谢你认可我的专业 ，接盘就不必了
作者: 简言简语 时间: 2019-11-4 09:04
干货
作者: 柬埔寨土地买卖 时间: 2019-11-4 09:28
你说的楼盘我们都有卖
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 09:32
四两拨千斤 哈哈 这操作6
作者: 秋殇 时间: 2019-11-4 09:52
赞，好文章
作者: 秋殇 时间: 2019-11-4 09:52
顶顶
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 09:54
喜欢不介意转发 哈哈
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 09:55
融兴地产Aeon2店 发表于 2019-11-4 09:28
你说的楼盘我们都有卖
可是这些楼盘我不是都推荐
作者: 碧遥 时间: 2019-11-4 10:22
加油加油
作者: 柬埔寨土地买卖 时间: 2019-11-4 11:03
Sunya 发表于 2019-11-4 09:55
可是这些楼盘我不是都推荐
买楼不如囤地，虽说入籍贵，随便囤一块地就赚回来了，买楼一年涨15%，入籍囤地新闻媒体一造势地价立马翻倍…
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 11:22
会滴
作者: 柬埔寨土地买卖 时间: 2019-11-4 11:26
感觉像是为了卖房而卖房，排屋市场数据呢？
作者: 左耳钉 时间: 2019-11-4 12:56
如果柬埔寨一切都如你所愿，恐怕你就高攀不起了。
作者: 有味柬国 时间: 2019-11-4 13:04
看来楼主没有少下功夫去了解啊
作者: 奇异果王子 时间: 2019-11-4 15:36
还是卖房子吧
唯一出路
有能力的 要么开发房子 要么去卖房子了
作者: 浙江宁波人 时间: 2019-11-4 15:43
西港西港
作者: wangruihai 时间: 2019-11-4 16:14
那就买uv了
作者: 铂钰蓝湾蒋华银 时间: 2019-11-4 17:50
肤浅
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 17:51
UV真心可以买 后面我会细说。不过有讲究，注意户型
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 17:54
融兴地产Aeon2店 发表于 2019-11-4 11:26
感觉像是为了卖房而卖房，排屋市场数据呢？
你明知多数人玩不起带地的房子 。在我文下打广告好几波适可而止吧 。
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 17:56
有味柬国 发表于 2019-11-4 13:04
看来楼主没有少下功夫去了解啊
感谢认可 。多说实话，只求后半生不累。
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 17:56
左耳钉 发表于 2019-11-4 12:56
如果柬埔寨一切都如你所愿，恐怕你就高攀不起了。
这话有理。凡事看两面是对的。
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 17:57
西港暂时别碰 。忠告
作者: 柬埔寨土地买卖 时间: 2019-11-4 17:58
Sunya 发表于 2019-11-4 17:54
你明知多数人玩不起带地的房子 。在我文下打广告好几波适可而止吧 。
排屋0首付，很多都被中国人买了，而且还捂四五套，谁说外国人不能买排屋？
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 18:15
融兴地产Aeon2店 发表于 2019-11-4 17:58
排屋0首付，很多都被中国人买了，而且还捂四五套，谁说外国人不能买排屋？
...
没说不能买。注意理解。你有空自己写一篇 大家学习下？
作者: 信息报 时间: 2019-11-4 18:47
路过，学习了
作者: 凤明 时间: 2019-11-4 18:52
好，这样详细真实的数据要多多指导国人
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 18:54
凤明 发表于 2019-11-4 18:52
好，这样详细真实的数据要多多指导国人
感谢您的认可 迟早要有人做这件事
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 18:55
信息报 发表于 2019-11-4 18:47
路过，学习了
多亏有2位搭档指点。多指正
作者: 康鹏 时间: 2019-11-4 19:20
作者: ꧁꫞꯭军魂꫞꧂ 时间: 2019-11-4 19:27
还是自己买地自己建比较妥当。
作者: Rick993 时间: 2019-11-4 19:45
就是買房子的
作者: 冏小听 时间: 2019-11-4 19:47
现在金边的情况够呛吧，刚才柬漂中介打电话到国内 听说不打算买房后张嘴骂人然后挂机 看来这的市场真的已经崩溃
作者: 柬埔寨土地买卖 时间: 2019-11-4 19:56
Sunya 发表于 2019-11-4 18:15
没说不能买。注意理解。你有空自己写一篇 大家学习下？
一切都只是为了营销，互蹭流量，增加广告曝光率，卖房佣金各有不同
作者: dong 时间: 2019-11-4 20:08
楼盘就有点问题。地皮还有前途。加华银行可以信托的。
作者: 中柬专线物流 时间: 2019-11-4 20:37
感谢楼主分享，受益匪浅
作者: left9116 时间: 2019-11-4 20:39
写的很好，尤其最后面那两个楼盘，因为我是在金边工作八年了，老婆孩子是柬埔寨人，所以买房是准备自己住，因此让我想到，第一个楼盘虽然贵，我想相对的租金也是会高一些，客户的素质也会好一些，第二套虽然便宜，但是我看到柬埔寨人40％，我真的觉得，那些公共设施，应该也会不成人样，例如一堆人穿著衣服下去游泳，或者穿著脱鞋去健身房吹冷气，或者公共地区一堆人坐在地上吃东西等等情形发生，唉，真难选择
作者: 西港小肖 时间: 2019-11-4 20:40
这些营销数据党的太多了，仁者见仁智者见智呗，西港跟金边半斤八两差不多。
作者: 会痛的石头 时间: 2019-11-4 21:33
作者: Cccyyy 时间: 2019-11-4 22:13
金边，感觉已经趋向成熟
重点商业项目、大盈利，个人感觉西港大于金边
作者: 陈彤 时间: 2019-11-4 22:24
谢谢分享
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:35
谢谢你的阅读
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:36
Cccyyy 发表于 2019-11-4 22:13
金边，感觉已经趋向成熟
重点商业项目、大盈利，个人感觉西港大于金边
仁者见仁
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:37
1336423381 发表于 2019-11-4 20:40
这些营销数据党的太多了，仁者见仁智者见智呗，西港跟金边半斤八两差不多。
...
对的 仁者见仁 。西港我们也在观望。毕竟省长还是很积极滴
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:38
left9116 发表于 2019-11-4 20:39
写的很好，尤其最后面那两个楼盘，因为我是在金边工作八年了，老婆孩子是柬埔寨人，所以买房是准备自己住， ...
谢谢这么走心评论
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:39
中柬专线物流 发表于 2019-11-4 20:37
感谢楼主分享，受益匪浅
这是最好的鼓励
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:41
冏小听 发表于 2019-11-4 19:47
现在金边的情况够呛吧，刚才柬漂中介打电话到国内 听说不打算买房后张嘴骂人然后挂机 看来这的市场真的已经 ...
原来有这类中介
作者: Sunya 时间: 2019-11-4 23:42
Rick993 发表于 2019-11-4 19:45
就是買房子的
我没说不卖
作者: 执着 时间: 2019-11-5 07:34
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: paopaotang 时间: 2019-11-5 10:20
不看好柬埔寨的地产市场
作者: 左耳钉 时间: 2019-11-5 13:04
奇异果王子 发表于 2019-11-4 15:36
还是卖房子吧
唯一出路
有能力的 要么开发房子 要么去卖房子了
行行出状元，只要肯努力，铁也能磨成针
作者: Sunya 时间: 2019-11-5 13:36
左耳钉 发表于 2019-11-5 13:04
行行出状元，只要肯努力，铁也能磨成针
这话对的 。方向也很重要
作者: 奇异果王子 时间: 2019-11-6 00:44
都是人才呀 感谢分析
好好赚钱 努力买房
作者: Syslp2000 时间: 2019-11-6 13:13
这是今年看到最有价值的房地产分析文章，作者辛苦了
作者: Sunya 时间: 2019-11-6 13:18
Syslp2000 发表于 2019-11-6 13:13
这是今年看到最有价值的房地产分析文章，作者辛苦了
感动。。谢谢
作者: Sunya 时间: 2019-11-6 13:18
奇异果王子 发表于 2019-11-6 00:44
都是人才呀 感谢分析
好好赚钱 努力买房
感谢阅读 不介意分享
作者: Sunya 时间: 2019-11-14 15:55
有味柬国 发表于 2019-11-4 13:04
看来楼主没有少下功夫去了解啊
感谢认可
作者: Sunya 时间: 2019-11-14 15:56
奇异果王子 发表于 2019-11-6 00:44
都是人才呀 感谢分析
好好赚钱 努力买房
感谢认可
作者: Sunya 时间: 2019-11-14 15:57
中柬专线物流 发表于 2019-11-4 20:37
感谢楼主分享，受益匪浅
感谢认可。
作者: nannan5656 时间: 2019-11-14 15:58
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: Sunya 时间: 2019-11-25 17:49
感谢这么高的评价
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