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目之所及，由近及远，都是施工现场，你踩过的土地，如果还不是房子，就是在变成房子的路上。
和一派热火朝天不匹配的是，没有水泥路，只有土路，水电供应也跟不上，基础配套设施严重短缺。
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柬埔寨西港，遍地是大萧条，也遍地是大坑
朋友说，我行走江湖多年，也算见过些世面，西港是唯一一个让我用疯狂去形容的城市。
西港是位于柬埔寨西南海岸线上的小城。柬埔寨是东盟重要节点国家，也是一带一路的重要样板区：
西港同时也是柬埔寨最大的海港，仅次于首都金边的第二大城市，全国唯一一个经济特区，对标中国的深圳。
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2018 年柬埔寨的人均 GDP1495$，也就是说刚刚脱贫，人民刚挣扎出温饱线，可是 GDP 增速却是高达 7.3%，是东盟各国增速最猛的。
这得益于贸易、博彩产业、娱乐产业、旅游业 ……
西港经济结构很特殊，第一产业农业一般般，第三产业服务业欣欣向荣，第二产业工业几乎没有。
整个城市给人的感觉，就是上世纪 80 年代的中国。
02
西港，你一点都不会陌生，因为来了西港，你会觉得你没出国：
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随便看，都是 " 中国人 "" 大中华 "" 富豪烟酒 "" 重庆码头 " 这样熟悉的字眼熟悉的语言，仿佛走进了中国城。而且，遍街都有你熟悉的沙县小吃。
市中心繁华的夜总会，赌场也是中文：
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西港有 100+ 家赌场，开业的有 60-80 家，可是真正实现盈利的也就是头部的大赌场。
当你随便出门转一圈，回来手上就一打卡片。
同时这里也有非常多国人来工作，其中一个主要行业是网络博彩投资。
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一栋一栋的办公楼里面，密密麻麻全是人，入住几十家公司，基本上一栋楼是千人的规模。甚至当写字楼还没有装修好，招租就招满了。
写字楼一家比一家盖得快，因为你比别人快一步，就能比别人抢先一步拿到热钱。
整个西港娱乐业、博彩业、旅游业和与其配套的衣食住行，已经形成了完整的产业链条。西港本土人口只有10 万左右，而在西港的中国人有 30+ 万。
而这样带来的直接影响就是，西港形成了两个物价体系：一个是本地人的，一个是中国人的。本地人物价相对低廉，中国人物价。我反正形容不出来，我这样表达你感受一下。
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如果鸡蛋换种做法，煎鸡蛋：
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对的，你没有看错，14 美元（这个价格，可以在国内买 100 个蛋）。
而这样的物价，除了各方热钱和投资涌入东南亚市场，进军西港，更加离不开背后的房产、土地交易。
03
西港，买地买地还是买地。
我们能看到的就是让人打鸡血：为颠覆而来，引领而生。
大部分我们看不到的，是汹涌澎湃登录西港买地的人，究竟有多疯狂我就不用赘述了。
一开始是韩国人 + 中国台湾人在金边做投资开发较多，近三四年来，越来越多的中国大陆商人 / 投资者来到柬埔寨，在金边和西港寻找投资掘金的机会，买地、买楼、建厂 ……
从高德卫星图上我们看一下西港的变化：
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如今的 2019 年 7 月 18 日截图，西哈努克城区已经密密麻麻铺满了建筑物：
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三四年的时间，西港的土地上，鳞次栉比的房子；三年多，西港地价翻了 10 倍，房租翻了 5 倍。咱们具体看一下板块的划分是这样的：
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问我了曾经的校友达哥（柬埔寨人），达哥现在在西港上班。
你们当地人怎么看待中国人在西港的房产投资？
我们很开心啊，一直以来我们和中国关系都很好，大量中国人来投资，带来了热钱，帮我们盖房子建设城市，这样我们有了就业机会，增加了就业收入，不过物价也上去了，来了更多赌博色情行业。
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曾经的柬埔寨是法属殖民地，政权不稳定，权贵主义盛行，腐败严重，货币贬值。
红色高棉事件之后，柬埔寨人民就格外珍惜和平年代的经济发展。换句话来说，柬埔寨百姓，西港土著们，真的穷怕了。
但是西港的土地交易目前最显著的问题就是：高度信息不透明。
西港两极分化明显，穷的要死买不起，富的就是权贵上流，没有必要买你的土地，完全可以自己买地；所以未来接盘你土地的，其实还是中国人为主。
这样就很容易出现这些问题：
1. 土地性质、产权你不清楚，永久产权的只针对本国人；
2. 价格的不对称性，低买高卖，最恶劣的是完全欺骗，把钱给他就没有下文了；
3. 柬埔寨是君权主义国家，权贵资本在这里有很大话语权，且掌控机会所有资源，缺乏科学性，城市规划主观能动性干预强，所以你的风险和成本比较高；
4. 达哥说，现在西港卖土地不是按照一亩一亩来的了，按照你们中国人的平方——
比如靠近海边的位置，属于城市里面，位置最好，一般要卖到 2000~5000 美元（相当于人民币 1W+~3W+）。也就是说一亩地 900 万到 2200 万人民币。
而远离海边的位置，也就是城市外面，位置不行，一般是卖到 200~500 美元（相当于人民币 1K+~3K+）。也就是说一亩地 90 万到 220 万人民币。
所以，不要被几百块钱一平米忽悠：比如你买一亩地 30-40 万，而西港不限容积率，可以盖好多层楼，刻意夸大容积率，从而把每平米的建安成本和楼面价人为降低，最终算出来 300-400 块一平米。
在柬埔寨土地交易中，土地产权一般分为两种：俗称硬卡 & 软卡。
拥有硬卡的土地是永久产权，且完全属于你个人所有，政府无权任意使用你的土地，也是安全有保障的。这张硬硬的卡纸上会明确清楚：土地的具体定位位置、土地面积等基础信息，而且是柬埔寨国土部权威颁发的。
软卡是一种类似于辅助证明材料的卡片，你可以理解成民间契约，没有固定形式，没有政府和国土备案，需要律师做出公证。软卡可以向国土部申请转为硬卡，如果通过就会有文件公示一个月，交完契税后，获得硬卡，可是达哥说，这个可能性是说不准的。
达哥说，之前还有 99 年软卡产权，现在 99 年的取消了，只剩下 45 年产权的了，而如果你想要买地盖楼，就不要买这种的，确实有风险。
另外，还有特许经营的土地，但是哪怕是特许经营也不代表有保障。
虽然硬卡安全指数高，但是硬卡的比例非常少，可以正常交易没有纠纷的只有 10% 左右，具体实际情况并不透明，我们也无从得知。
在西港买地要分地段，分用途。如果你要盖公寓、盖房子，那一定要买硬卡；如果你要做餐饮、娱乐方向，那么软卡也是勉强可以的。
外国人购买西港的土地一般有三种途径：
第一，找人代持。就是你买了土地，挂在柬埔寨当地人名下。（当然很少有人会选择这种方式，利益面前，信任和交情荡然无存）
第二，注册公司。就是你找柬埔寨人合开公司，把土地挂在公司名下，但是柬埔寨人必须占 51% 的股份。
第三，信托合作。相当于你购买信托，信托帮你持有土地，其中信托会收取一定费用；土地是永久产权，信托单次最长 99 年；99 年后，可以交易续期，不会影响土地产权。这种是目前相对稳妥，也是中国人比较常用的买地方式。
04
投资西港，或许你要当心的。
1. 如果一定想买，就务必去实地考察看看，看清楚你要买的土地，究竟位于哪里；且千万注意安全，西港的治安，真不是闹着玩儿的。
2. 太多的投资客，太多的热钱涌入西港，泡沫是肯定的了，或许泡沫还会更大，你要思考的是，这个当下你过去，是不是嘤嘤待割的韭菜。
3. 搞清楚土地产权：硬卡和软卡，只字之分，天差地别。
4. 在售的土地不一定有规划，有了规划不一定落地，一旦落空，楼盘价值就荡然无存，最差的情况就是一片农田留给你。
5. 戒掉暴富心理，戒掉暴富心理，戒掉暴富心理 …… 背十遍。
绝美的热带海景风光，繁华城区的娱乐产业，亟需大力扶持建设的基础配套设施，一波又一波源源不断去寻找机会的人 ……
未来柬埔寨政府会规范完善相关法律法规，交易流程趋向透明公正化，西港未来可期。
西港人希望家乡越来越好，我们当然也希望友好邻国可以发展壮大，和我们合作共赢完成一带一路的宏伟目标。
确实遍地黄金，也确实遍地大坑。
我们不推荐，特别是地产小白以及不肯承认自己是小白的小白，请远离！
05
最后，我问达哥，你们西港这么火热，你最大的感受是什么？
达哥瞥我一眼，笑笑：" 西港不是我们的，是你们的。"
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柬埔寨西港，遍地是大萧条，也遍地是大坑
另外和大家啰嗦两句，有几句话想和大家分享：
1. 如果有人告诉你一夜暴富的故事，多想想他为什么会告诉你；
2. 确信自己是真懂而不是装懂，确定自己不是只听一个人听懂的，确保每掏出的一分钱都去干嘛了。哪怕选择做第一次吃螃蟹的人，也不要吃生螃蟹，这是常识；
3. 国外的项目或者海外地产，其实无关乎城市能级项目好坏，很多人依然还停留在不知道买的东西是什么；
4. 我坚信最好的投资机会在中国。
转自头条号文旅丸子
作者: 未来之星 时间: 2019-11-9 10:16
西港全部是靠中国人在那里炒作，要发展的好起码二十年，如果你有耐心有资金的话。
作者: 天龙·林 时间: 2019-11-9 10:22
还算客观，年初去了一趟
作者: 阿琦 时间: 2019-11-9 10:30
对
作者: 天道酬勤1987 时间: 2019-11-9 10:43
来的都是些不入流的企业和个体，想改变西港。比登天都难
作者: 猛人 时间: 2019-11-9 11:28
真正有实力的人，谁会来西港。只有做梦的人才来这里。看看都是啥人？这会长那老总的，在国内就是些吊货。来贫穷国家充老哥子来了。
作者: 秋殇 时间: 2019-11-9 11:35
发展道路漫长且久远
作者: nannan5656 时间: 2019-11-9 11:51
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: ayuke 时间: 2019-11-9 11:58
在柬华人年关将至，一定注意安全
作者: 一盆回锅肉 时间: 2019-11-9 12:01
很实用的文章，让我学到了很多~~
作者: Syslp2000 时间: 2019-11-9 12:05
独立客观理性
作者: 紫气东来777 时间: 2019-11-9 12:16
坑多的狠
作者: JPJP 时间: 2019-11-9 12:33
不知道你是怎么好意思拼接出来这样的字句的，那个三年变化图分明就是一张图片不同倍数的 会不会用谷歌地图查年份的方法做图片啊？[s:31][s:35]
作者: 小文艺 时间: 2019-11-9 12:42
柬埔寨确实很神奇，机遇与危机并存
作者: 左耳钉 时间: 2019-11-9 12:46
天道酬勤1987 发表于 2019-11-9 10:43
来的都是些不入流的企业和个体，想改变西港。比登天都难
你这么说不是搬起石头砸自己的脚吗？有时候说话要经过大脑
作者: 左耳钉 时间: 2019-11-9 12:47
猛人 发表于 2019-11-9 11:28
真正有实力的人，谁会来西港。只有做梦的人才来这里。看看都是啥人？这会长那老总的，在国内就是些吊货。来 ...
这么说你也是那位做梦的人了
作者: 左耳钉 时间: 2019-11-9 12:48
未来之星 发表于 2019-11-9 10:16
西港全部是靠中国人在那里炒作，要发展的好起码二十年，如果你有耐心有资金的话。
...
这个过程是比较漫长，最起码结果还是好的
作者: 杨生- 时间: 2019-11-9 13:00
我想知道你在哪里买的煎蛋14刀
作者: Michi 时间: 2019-11-9 13:30
作者: 风尘 时间: 2019-11-9 13:47
每个人都有每个人向往的生活，
作者: aa8809 时间: 2019-11-9 13:51
当然不是遍地大坑，还有一大堆挖坑的人呢
作者: faku88 时间: 2019-11-9 16:32
西港已经凉了吗？
作者: 绵绵思远道 时间: 2019-11-9 17:02
大 差不差，感谢分享
作者: 你可知我梦 时间: 2019-11-9 22:03
柬埔寨你认为未来可期那你就坚持干，反正我是不看好，所以我回到大祖国的怀抱，
作者: 秦汉牧马河 时间: 2019-11-9 22:23
好长
作者: 血洗马尼拉 时间: 2019-11-9 22:25
菠菜已经不存在了
作者: 血洗马尼拉 时间: 2019-11-9 22:25
没有梦想何必西港
作者: Ericluo 时间: 2019-11-9 23:05
风险与机遇同在，只要你人正，哪里都有机会，只是机会不一样，踏踏实实做事最好
作者: 不可一世_阳光 时间: 2019-11-10 01:10
猛人 发表于 2019-11-9 11:28
真正有实力的人，谁会来西港。只有做梦的人才来这里。看看都是啥人？这会长那老总的，在国内就是些吊货。来 ...
说的太对了，真有能力的在哪里不能做，跑这屁地方。
作者: 让渔飞起来 时间: 2019-11-10 02:00
这都啥时候看到的西港
作者: 阿宇1603 时间: 2019-11-10 02:13
这篇文章可参考度30%。
作者: 阿宇1603 时间: 2019-11-10 02:14
向是坐在国内，找些资料拼的。
作者: 龙的传奇 时间: 2019-11-10 02:42
西港，发展方向不正常，可持续发展成问号。
作者: 会痛的石头 时间: 2019-11-10 03:21
作者: 香烟如雾 时间: 2019-11-10 04:43
天上不掉馅饼、但是现在现在还在坚持的同胞就一定还有希望。这是肯定的、没点磨难就成功的几率等同中彩票
作者: 香烟如雾 时间: 2019-11-10 04:45
真正有实力的人根本无惧这种状况、他们还好好的生活在西港、键盘侠只是坐井观天而已。
作者: zhang晨 时间: 2019-11-10 05:59
这就是为什么那么多了来柬埔寨的原因，风险与机遇并存
作者: 深山老姑娘 时间: 2019-11-10 06:16
毫无退路，才能勇往直前，对所作的事情的要有坚持。
作者: 深山老姑娘 时间: 2019-11-10 06:16
香烟如雾 发表于 2019-11-10 04:45
真正有实力的人根本无惧这种状况、他们还好好的生活在西港、键盘侠只是坐井观天而已。
...
失败可以重来，如果连失败的勇气都没有，那么成功永远与你保持距离！
作者: laopiao8888 时间: 2019-11-10 06:46
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 陈品 时间: 2019-11-10 06:48
左耳钉 发表于 2019-11-9 12:46
你这么说不是搬起石头砸自己的脚吗？有时候说话要经过大脑
事实就这样 话虽不好听
作者: 岭南红叶 时间: 2019-11-10 06:52
有见地
作者: 小白龙611 时间: 2019-11-10 07:02
这是多久前的文章了，而且还是在抄袭别人的基础上修改了别人的数据加上了萧条两个字，这种做法有点无耻
作者: 0977988598 时间: 2019-11-10 07:14
客观 中肯 有论据
作者: 舞风之翼 时间: 2019-11-10 08:01
就靠房地产市场让西港成为大城市？！主要问题在政府，没有明确的定立发展方向和目标！说一声经特区开发，搞成工地就完了？！长远的发展项目，长远的发展规划，全不清楚甚至是木有！！！文字真实点赞！
作者: 哒哒宝 时间: 2019-11-10 08:41
猛人 发表于 2019-11-9 11:28
真正有实力的人，谁会来西港。只有做梦的人才来这里。看看都是啥人？这会长那老总的，在国内就是些吊货。来 ...
有道理
作者: 哒哒宝 时间: 2019-11-10 08:42
Ericluo 发表于 2019-11-9 23:05
风险与机遇同在，只要你人正，哪里都有机会，只是机会不一样，踏踏实实做事最好
...
有道理
作者: 小教官 时间: 2019-11-10 08:45
有个过程
作者: 梦醒忆悲凉 时间: 2019-11-10 08:57
继续加油，努力坚持下去等待成功。
作者: paopaotang 时间: 2019-11-10 09:21
还有些人在妄想着回归2018
作者: x猫 时间: 2019-11-10 11:08
哦哦
作者: alice520 时间: 2019-11-10 12:53
为楼主点个赞，起码初衷是分享干货、为广大同胞好
作者: 二哈？穷开心 时间: 2019-11-10 14:04
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: jamesyang 时间: 2019-11-10 14:13
在发展5年看看
作者: 西港的哥周建 时间: 2019-11-10 22:36
大实话！
作者: 姚晓杰 时间: 2019-11-11 01:32
JPJP 发表于 2019-11-9 12:33
不知道你是怎么好意思拼接出来这样的字句的，那个三年变化图分明就是一张图片不同倍数的 会不会用谷歌地图 ...
同感 ！
作者: zbh521100 时间: 2019-11-11 07:32
有很多水分，我是去年过来的。
作者: Lu鹏 时间: 2019-11-11 15:12
，去你吗，我是中国人。
作者: 九合诸侯 时间: 2019-11-12 19:09
主要没有主场经济
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