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标题: 如何选择“对的”房产？高端公寓或最具投资价值 [打印本页]

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作者: 指南针找房    时间: 2019-12-3 10:25
标题: 如何选择“对的”房产？高端公寓或最具投资价值

柬埔寨经济看涨，带动金边住宅需求上升

东南亚是未来10年下一个经济区域的重心，柬埔寨更是其中翘楚, 由于未来经济力道强劲，柬埔寨也被称为“亚洲经济新虎”。

IMF报告指出，2018年柬埔寨国家GDP增长破10年来新高，达到7.5%，高于全球GDP平均值3.9%和柬协5国(印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、泰国、越南)的GDP平均值5.3%。从历史GDP表现来看，除了2009年金融危机影响之外，柬埔寨的经济增长一直维持在7%左右的高水平表现。面对中美贸易、英国脱欧等世界局势动荡，国际机构纷纷下调全球多数国家经济预测，唯独柬埔寨一枝独秀，不但2018年经济增长创新高，IMF更看好其表现，预估今年该国经济增速仍维持7%的水平。

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全球、柬埔寨、东盟5国GDP增长率(1980-2019)

东盟报告也指出，柬埔寨的FDI(国外直接投资)2016年较前一年增长34%，达到22亿7900万美金。柬埔寨80%的商业活动集中于首都金边，外资大量进入柬埔寨，带动金边楼市需求不断攀升。

金边楼市火热，市场供给大增

CBRE2019年Q3数据显示，金边集中式产权的办公室供给总平方米较2018年增长20%以上，达到近44万平方米。供给量增加，若市场需求持平，办公室出租率理当下降。然而金边办公室出租率却未因此降低，相反的，其出租率达到2009年以来新高点近88%，这是金边商业蓬勃、企业涌进的最佳证明。

经济发展和外资涌入带来商业活动与大量外派人口，提升了金边的住房需求，也促进了金边房地产业和建筑产业的活络。2010年柬埔寨开放外国人可持有当地不动产，吸引了国际投资者和开发者的目光。看好金边住宅的市场需求与未来性，许多国际企业纷纷投注金边地产业，公寓案量持续增长，2016年开始交屋量逐年大幅增加。虽然目前中端公寓仍是金边楼市主流，占比50%，但今明两年，高端公寓数量开始增加，金边居住质量也得到很大提升。

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2009-2020金边公寓供给量(套)

外派主管对优质生活环境的需求，反应在金边的楼市价格上。CBRE2019年Q3资料指出，金边各级公寓中，高端公寓的平均售价为每平方米3190美元，中端公寓和廉价公寓的售价分别上涨1.2%和2%。因强烈的市场需求，在各级公寓中，仅高端公寓供给大幅增长，扩大市场份额，以满足市场对优质居住环境的要求。

在外派企业主管入住需求因素下，高端公寓才是入手的最佳目标。廉价公寓虽然入手门坎低，但已非市场主流，购买前应小心评估，避免未来出售时，成了烫手山芋。

如何选择“对的”房产？

市场爆发性的增长，金边各级公寓目不暇接，我们应该怎么选择？

柬埔寨经济扩张引领众多外资企业将高阶主管派驻到金边，这些外派主管选择居所时除了考虑地段、四周生活机能和交通便利等租屋选择基本面外，拥有良好的室内空间规格、具有艺术品味的装潢、完善且多元的加值物业管理等高质量且规划完善的公寓更是他们选择居所的评估条件，高端公寓因此更受外派高阶主管的亲睐。

目前金边公寓每平方米租金在5-20美金左右。以3房项目为例，高端公寓每平方米租金为15-20美金、中端公寓为10-13美金。高端公寓的租金收入最佳，黄金地段的租金更是不受市场波动影响，相对平稳。

高端公寓无论是在租金回报率还是房价涨幅上都更具保值与增值性，尤其是位于黄金地段的高端公寓，因为基本面强，所以房价和租金十分稳定，受市场波动影响较小。加之柬埔寨经济持续增长带来的住房需求，高端公寓将成为金边投资避险的最佳目标。

2-3房大户型高端公寓，未来市场需求强，保值空间大

人口是支撑一国经济的重要因素之一，也是国家未来发展评估的重要指标。根据柬埔寨最新人口普查，全国总人口为1528万8489人，其中首都金边人口为212万9371人。

柬埔寨人口结构年轻，2019年统计，40岁以下人口占全国总人口76%，其中青壮年人口(20-39岁)占全国总人口36%。高人口红利充分支持柬埔寨楼市的刚性需求。

单身成年人喜欢1房住宅，对已婚人士而言，考虑未来家中成员的增加，1房或小户型住宅无法满足他们的住房需求，因此已婚族群倾向购买多房型、或是大户型的房子。

相较东南亚其他国家，柬埔寨人普遍早婚。根据美国国土安全部The DHS Program调查，2014年柬埔寨半数女性的初婚年纪为20.5岁，男性结婚年纪中位数则在23岁。过早步入婚姻，使柬埔寨人对大户型住宅的需求也较东南亚其他国家来得更早。2019年，柬埔寨适婚人口（20-39岁）占比为36%，3年后(2022年)该比例会上升至38%，8年后(2027年)则上升为48%。届时，适婚人口占全国人口近半，扩大未来2-3房大户型住宅需求。

经济发展带动人民收入的快速增长，2017和2018年柬埔寨人均收入较前一年增长9%和8.5%。未来10年，柬埔寨经济将爆发式增长，也将急速提升居民收入。据远见杂志2017年7月号信息，东南亚国家的首都人口收入约为国家人均收入的2-6倍。换言之，金边身为柬埔寨首都，未来该城市中高收入人口将快速增加。

收入快速增加，民众消费能力提高，也将刺激其对生活质量的渴望。高端公寓的优良管理与生活质量刚好符合他们的需求。此时，他们也负担得起高端公寓的价格。而当地中高收入族群人数增加，高端公寓的刚性需求也将持续。

经济增长、生活水平提升、人口红利和早婚等因素，刺激着金边未来2-3房大户型高端公寓的市场需求。相较于全球与东南亚其他国家，目前柬埔寨房地产基期不高，未来高端公寓会是金边房地产市场上最抢手的目标，入手大户型高端公寓正当时，也最具投资和保值价值。（转载请注明出处：指南针找房 可关注同名公众号了解最新资讯）

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作者: 钱串子    时间: 2019-12-3 14:14
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