柬埔寨一夜暴富后的疯狂和泡沫 - 柬埔寨柬单网

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在柬埔寨，有一条神奇的路，叫洪森大道。

它贯穿首都金边，是第一门户大道。而在距离金边230公里以外的西哈努克港，有一条大道，也叫洪森大道。这两条大道，都得名于柬埔寨现任总理洪森。

洪森大道除了是两座城市的门户之外，还是城市发展的经济命脉，周边的土地，成为新一轮资本必争之地。

在金边，洪森大道周边的土地，已经从每平米60美元涨至200美元，“而这还只是对周边土路升级改造之后”的价格。当地的房地产业内人士预测，金边未来的发展目标是曼谷、河内。

作为泰国、越南的首都，目前曼谷和河内的地价已经达到8000-1000美元/平米，而2018年时，金边住宅、商业用地平均售价仅为每平米1300美元和2400美元。

毫无疑问，这是一场疯狂的抢地游戏，大把大把的美元聚集到人均GDP仅1000美元的国家，从2014年开始的过去4年间，金边的地价涨了4倍。

比起曼谷掘金故事和越南暴富故事，柬埔寨的故事更像是Plus版本。即使很多人都知道这很疯狂，很多人都知道这其中必然有以讹传讹，但欲望就像黑洞一样，吸引着越来越多的美元流入。

1、扩张的城区

没有人愿意放弃机会。毕竟越早进入，获取土地的成本就越低。

洪森大道是金边城市道路网络中相当重要的连接，路宽60米，全长10公里，是为缓解城市南端交通出入拥挤最宽的“大动脉”，北段接271街，南连2号国道。

越是交通要道，它的价值就越高。深谙此道的广州富力地产，早早拿下了金边市棉芷区上长夏社分区，距离洪森大道不到“100米”的地块。

在金边，因为富力投资7亿美元的消息，使得这个楼盘一跃进入金边高档楼盘之一。破土动工的时候，柬埔寨国土规划和建设部国务秘书潘速坡、洪森总理办公厅副主任盛典等一众柬埔寨高官，都出席了开工奠基仪式。

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金边城市夜景

楼盘还未建好，一批又一批的国内投资客被带到金边售楼处。作为海外事业部的一员，原本负责马来西亚销售的王明（化名），被调派到了柬埔寨当帮手。

在海外销售楼盘，对于王明来说驾轻就熟，毕竟套路都一样。先是通过国内的各个渠道的代理商进行宣传，再从各个渠道收集有兴趣在海外置产的中国投资者。

一个接一个的团到金边进行实地考察，三天时间，连玩带买，忙得不亦乐乎。买了房的，可以免去团费，相当于打了一个折扣。羊毛总是出在羊身上，这个道理大家都懂。

团一个一个的接，房子一套接一套的卖。运气好的时候，遇上富豪，一掷千金，连买几套房。王明就遇到一个来自马来西亚的富豪，随身带着十几个保镖，几个“驴牌”包里全是美元。

在富力华庭的售楼处，富豪当场拍板买下一层楼（十几套房子），一手美元、一手签合同……这样的场景也刺激了在场的中国买家。

这只是富力地产在金边的一个楼盘，同在洪森大道东南侧的位置，富力·华府紧随其后也于2019年开卖。目前，洪森大道两侧聚集了富力地产、岭南地产、香港金铿集团等诸多中国开发商，其中，岭南花园与富力城合计占地7.6公顷。

洪森大道正成为新宠。

一方面是由于沿莫尼旺大道、诺罗敦大道、俄罗斯大道和毛泽东大道区域，正逐渐被高楼所包围；另一方面，因为在金边的城市规划中，在15年内，金边南部地区将成为绿色城市和最重要的高端商业中心，而洪森大道正是贯穿金边城市的主干道。

不过，究其根本，洪森大道能成为新宠，仍是中心地块已经被抢夺、退而求其次的结果。根据《2015年至2035年金边城市规划》显示，未来金边城区面积将由原来的300平方公里，扩大至692.54平方公里，整整扩大了一倍。

有开发商认为，“虽然土地价格有所增加，但与城市部分地区相比，往南的土地成本仍然较低，那里有更大的发展潜力。”

显然，现在的金边空间越来越小，土地在金边市中心变得更加昂贵。

事实上，金边最贵的土地价格已经开始逼近曼谷、河内。世邦魏理仕的数据显示，2018年，金边下辖的隆边（Daun Penh）高端商务区的地价，一度超过每平米9000美元。隆边区已经出现柬埔寨最昂贵的土地，仅次于商务区的土地，集中在主干道周边，最高价为每平米7875美元，次干道的土地最高价为每平米4313美元。

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2019年金边各区主次干道土地价格表

“柬埔寨某些地区的土地在12个月内翻了一番的情况并不少见，这对于任何类型的投资来说都是值得注意的。”柬埔寨知名房地产网站Realestate.com.kh的首席执行官Tom O’Sullivan表示，投资土地的主要好处是高回报，柬埔寨等新兴市场的投资回报率为100%。

柬埔寨国土规划和建设部公开数据显示，从2015年截至2019年前11个月，柬埔寨批准的建筑项目额度已经达到303.57亿美元。除2018年数额同比下降19%之外，均达两位数的增速，其中2019年增速达到了78.5%。

2、疯狂与泡沫

在柬埔寨的另一座城市西哈努克港，土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉，这座城市的地价，三年内翻了10倍。

指南针找房网研究中心数据显示，在柬埔寨近20个省在售土地均价排行中，金边以1582美元/平米领跑全国，西港则以1487美元/平米屈居第二，排名第三的暹粒省，311美元/平米的价格，远落后于前两位。

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▲2019年柬埔寨各省地价情况，数据来自指南针找房网。

毕竟，金边作为一国之都，近年来保持了良好的经济增速，地价领先全国尚属正常。但西港的土地价格，则呈现出了不切实际的疯狂涨势。

究其原因，更多呈现出人为推高的痕迹。

加怀山，延安人，在西港靠卖凉皮起家，此后摇身一变成了当地的炒地皮大王。2016年，来西港旅行时，加怀山发现了餐饮业商机。回到国内，他就开始找做陕西面食的师傅，用20万的价格从当地挖了一堆面食师傅到西港卖凉皮。

“来了就火爆。每天带来的利润是1000多美金。”加怀山曾这样描述生意的火爆，这也带旺了铺子，有人跑来问这个铺面要不要转租，这让加怀山看到了另一个商机。他将沿街的铺面以1000美元的价格租下来，稍微粉刷一下，转手5000美元出租。第一桶金就这么赚到了。

“与其租商铺，不如自己买地、租地盖楼，成本更低，利润更高。于是就这样介入了土地市场。刚开始低价拿小的地块，然后高价卖出去，赚信息差，循环套利，以地养地，慢慢滚动起来。”加怀山如此介绍自己的成功经验。

赶上了好时候的加怀山，手里囤积了一批机场附近的30公顷土地，以每平米1美元的价格买入，洪森总理连任之后，以每平米30美元卖出，一倒手就翻了30倍。

去西港冒险的人不少，无论是做餐饮、小商品买卖的，还是其他行业，最后发现倒腾什么都不如倒腾地皮来钱更快。

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▲西港曾涌入不少中国投资者及商家，图片来自网络。

在2018年柬埔寨大选之前，太子集团“all in”地接手了一批“恐慌性抛地”，大选之后地价立刻涨了五倍，而进入2019年后，这批地的价格翻了十几倍。

炒地导致现在的西港“很难找到没有卖出去的地皮，黄金地段的地皮都只租不卖”，而房东早已转了几次手，甚至出现“四手房东”。

“在领海大道一带的地价已经涨至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司总经理瓦威良坦言，“没有任何国外投资商敢于高价收购土地，只有中国投资商。”

这是西港“一夜暴富”背后的真相。

但泡沫很快随着打击网络博彩的到来而破裂。在中介公司的肖骁（化名）最有感触，今年7月底刚交了定金的两名租客，觉得政策风向有变，放弃定金突然毁约，“一个交了2万美元，一个交了3万美元，都不要了。”

建立在并不坚实基础之上的楼阁，经不起突如其来的风暴。

3、幕后推手

正如2008年的金融危机，给柬埔寨房地产业造成的冲击。

根据柬埔寨官方部门数据，2008年，柬埔寨的房地产开发投资为31.9亿美元，2009年下降到19.9亿美元，2010年仅为8.4亿美元。到2010年底，金边的土地价值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。

2011年，在强劲的经济增长和新的外资所有权法的推动下，市场开始复苏。在金边，从2012年到2017年，公寓的平均售价翻了一番有余，从每平方米1460美元涨到3212美元。

这一切得益于外资的进入。

2005年，柬埔寨政府修改了投资法，允许外国人拥有建筑物。然而，当时这项法律并没有得到实施。直到2010年4月5日，柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。由此，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

无冕财经特约研究员整理柬埔寨央行数据发现，2018年流入柬埔寨房地产市场的外来直接投资（FDI），总额为30.83亿美元，比2017年的26.73亿美元增长12%。而流入到房地产市场的外资约为3.68亿美元，占外资总额的10.5%。2014年至2018年，外国人对柬埔寨房地产的投资，已累积达到18.88亿美元。

柬埔寨央行表示，流入到房地产业的外资“继续强劲增长”。

房地产业的强势增长，使得其成为继农业、制衣、旅游业之后的柬埔寨第四大支柱产业。根据柬埔寨国土规划和建设部的数据，2009年至2019年，柬埔寨建筑业累计投资额达430亿美元。仅今年前9个月，柬埔寨建筑投资项目达3433个，投资额突破64亿美元，同比增长34.7%。

2015年，柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%。2019年1月公布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中，金边又以16.7%的涨幅跃居全球房价涨幅第一。

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▲据“斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数”，金边房价涨幅大，投资回报指数较高。

尽管柬埔寨国民生产总值连续8年保持了7%的增速，但相较人均1511.13美元的收入来说，作为支撑房价飞涨的根基，似乎太过薄弱。

房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言，土地投资取决于市场需求，但柬埔寨的房地产价格同比继续增长20%至30%，部分地区仍处于泡沫之中。

但早已熟悉套路的各国政府，并不太在意这些。他们深知，先放开闸门，让水先入池子再说。泰国如此，越南政府更是个中好手。

2015年购房资格开放之前，越南的房价几经波动，尤其是2013年，房价比最高时缩水了30%。

2014年11月底，越南国会通过的《住房法》和《房地产业务法》，放开了对外国人购房的限制。虽然这些法案在2015年7月1日后才生效，但消息一经传出，刺激效果明显，河内和胡志明市在当年前五个月新房成交量达1.4万套。

随后，越南通过第99号法令《房地产销售和转让法》（2015年12月10日生效）和第19号通知（2016年8月生效），在限制进一步放开之后，对该国房产销售刺激再进一程。河内和胡志明市的高端公寓和各大旅游城市地价也开始野蛮上涨，连岘港的地价，亦在2015-2017年间翻了3倍。

幕后推手一望便知。

房地产的分量越来越重。从越南今年前10个月的数据来看，外国投资商对19个领域进行投资，其中，房地产经营活动领域排名第二，协议资金达29.8亿美元，占协议总额的10.2%。

尽管我们知道房价涨幅背后的真相，但在政府、资本双重推动下，“乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄”。

本文由无冕财经原创

|首发于微信公众号：无冕财经（ID：wumiancaijing）

作者：徐英

作者: 成总 时间: 2019-12-18 14:38
洪森大道是金边跑过最好的路了，刚开始还以为是洪老大修的，后来知道是中国人修的

作者: 扬眉吐气 时间: 2019-12-18 15:03
金钱渐迷了眼，涨价肯定没商量

作者: jimmy举 时间: 2019-12-18 15:16
老子

作者: 王者之剑 时间: 2019-12-18 15:53
广告

作者: 海天饮料 时间: 2019-12-18 17:03
专业人士

作者: YoungLeader 时间: 2019-12-18 23:34
泡沫只是弱者的说词罢了！

作者: 泰国鳄鱼皮制品 时间: 2019-12-18 23:40
性价比回报率流转率肯定不如曼谷价格和曼谷不相上下

作者: 一个人跳舞 时间: 2019-12-19 00:04
柬埔寨不在是向往的地方，同胞们收手吧，少亏已经是赢家了。

作者: 办理签证驾驶证 时间: 2019-12-19 00:28
杠杠滴

作者: 寒江蓑笠 时间: 2019-12-19 00:44

一个人跳舞发表于 2019-12-19 00:04
柬埔寨不在是向往的地方，同胞们收手吧，少亏已经是赢家了。

说的太对了！太多的人还在做发财梦呢！

作者: 。。。。。哈哈 时间: 2019-12-19 00:51
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: paopaotang 时间: 2019-12-19 01:47
没那么大的刚需，泡沫太大

作者: 坤爷（深圳） 时间: 2019-12-19 01:50
我是来打酱油的

作者: laopiao8888 时间: 2019-12-19 06:36
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 梦醒忆悲凉 时间: 2019-12-19 06:49
涨涨，涨谁了，国人可以不买，加油

作者: 勋学霸 时间: 2019-12-19 06:54
本地房东才是最大的赢家

作者: 勋学霸 时间: 2019-12-19 06:55

梦醒忆悲凉发表于 2019-12-19 06:49
涨涨，涨谁了，国人可以不买，加油

房价都是被中国人炒起来的，不是吗

作者: 勋学霸 时间: 2019-12-19 06:55

一个人跳舞发表于 2019-12-19 00:04
柬埔寨不在是向往的地方，同胞们收手吧，少亏已经是赢家了。

如果你承受不了，即将在这个国家承受的辛酸与苦楚，那么柬埔寨确实不适合你呆了，还是赶紧回国吧！

作者: 凉云暮叶 时间: 2019-12-19 07:07
房地产推动柬埔寨的经济发展

作者: 小二后生 时间: 2019-12-19 07:14
希望早一天来祝福

作者: FAREWELL 时间: 2019-12-19 07:37
这牛吹的

作者: 卓海锋ZO 时间: 2019-12-19 07:45
如何消除泡沫？那就是等一会再倒啤酒或者慢慢倒入杯中。那些嘴边老是挂着泡沫的你喝太快了，用舌头把泡沫舔了即可。

作者: 王者之剑 时间: 2019-12-19 07:47
富力早就停工了

作者: 舞风之翼 时间: 2019-12-19 07:58
政府靠卖地，～学得好！

作者: 独钓江淮 时间: 2019-12-19 08:19
不看好小国寡民的房产市场

作者: 简言简语 时间: 2019-12-19 08:25
击鼓传花，看最后烂谁手里.

作者: 小兵6 时间: 2019-12-19 10:28
现在估计也难受了

出汗了

作者: 天道酬勤1987 时间: 2019-12-19 11:32
自作孽不可活，现在还入手房地产，死路一条

作者: 兜兜哥 时间: 2019-12-19 11:33

作者: 一个人跳舞 时间: 2019-12-19 11:59

勋学霸发表于 2019-12-19 06:55
如果你承受不了，即将在这个国家承受的辛酸与苦楚，那么柬埔寨确实不适合你呆了，还是赶紧回国吧！
...

关你屁事

作者: 萨满，风水师 时间: 2019-12-19 21:23
可以和我聊聊

作者: 猛人 时间: 2019-12-20 07:53
资本家的血肉磨坊

作者: 皇朝速食 时间: 2019-12-20 14:57
加怀山最后怎样了？

作者: 慧果 时间: 2019-12-20 18:56
洪森大道就像深圳的深南大道！

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