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口述人：L女士
购房档案：2017年泰国普吉岛买房，尚未交房
“三年还没有交房，我都担心是不是要烂尾了”
我是2017年3月在泰国普吉岛买的房子，那是一个酒店式的公寓，总价是19.5万美元，但是我只付了一个首付款，以及中介费，大概是30多万人民币。
当时我有一个朋友做海外房产中介，她是这个行业非常资深的从业人士。她最初给我推荐的就是这个泰国普吉岛的酒店式公寓，开发商是一个英国人，在泰国注册了房产开发公司，并拿到了开发房地产的许可证。
我在泰国买房的动机，就是想当成一个长周期、有退出机制的理财产品去配置，当时觉得这个项目还比较符合大类资产配置的方向，主要有以下几个原因：
第一，我看好国际海岛旅游的长期基本面；
第二，这套房子所在的位置以及房型，还有配套的房贷、托管服务都较为周全，作为业主来说省心，投资收益的测算较为理想；
第三，价格。同等的价格在国内一线城市，可能没有这么好的条件；
第四，我的中介朋友说，一起认购的客户中，有律师，以及其他行业的高收入人群，让我觉得很踏实。
之前我已经提前做了一年多的功课，也实地看过日本的房子，虽然在东京买房，听上去比较高大上，但在日本买房的手续，以及后续托管和修缮费用（如果是二手房）非常麻烦，托管层面涉及的法律责任与义务较为复杂，且房价、地段相较与北京中关村，优势并不明显。
相比之下，泰国的酒店式公寓认购门槛低，还有人托管，租给到普吉岛旅游的人，是可以拿到租金分成。此外，这个英国房地产开发商曾经做过一些成功案例，投资收益率较为可观。
更重要的是，这个标的在购买满8-10年之后，还可以让开发商回购，合同里会写明，一定要高出原价，这是它最大的一个优势。所以，如果按照当时测算，一切都正常的话，我每年可以回收十几万的收益。
尾款的压力我也计算过，这套房子按人民币是100多万，英国人帮我们去联系当地的银行做贷款，一半贷款是零利率，再加上这个房子是可以租给游客的，我们可以以租养贷，实际上是没有什么压力的。
一系列的因素，让我最终下定决心，在没有实地考察的情况下，仅在中介实地考察并拍摄小视频、图片的情况下，决定认购普吉岛酒店式公寓里的一个单元标的，并全部委托中介办理。虽然并未在北京买房，但手里有一点积蓄，交30多万的首付对我来说，也没有太大负担。
但后面问题紧跟着就来了。我买的这个标的属于期房，买的时候是一片空地，经过我们手里的仅是这个项目的规划资料及合同。但真正进入到勘测、施工阶段以后，进度就变得非常缓慢。
泰国的法律是允许开发商延期一年交房，这个行为是受法律保护的。有一个朋友，在我的劝说下，也一起跟我买了这套房子，他在2019年的时候去施工现场勘察，发现现场并没有开工迹象，尽管确实有一些打桩的痕迹。
开发商会在我们业主要求下，通过发图片、邮件告知我们工程进展及后期进度时间表。但整个工程进度仍然非常缓慢，可以说没什么效率。
实在忍不住了，我把这个情况反映给了中介。中介透露给我说，国内很多房地产圈的老板，想从英国人手里把地皮买下来，哪怕是交一定的手续费都行，自己来承建都可以，但是这个英国人死活没答应。中介推测，开发商是觉得现在地皮值钱了，所以他想施工慢一点，然后让地皮价格先涨一涨，再观望一下行情。
后来就到了2020年，全球疫情暴发，泰国也受到了冲击，我们当时心里就想着，这个项目可能要黄。去年4月、5月，我们都想跟这个英国人取得联系，但是英国人自己也是身陷于疫情防控之中，所以我们一直跟他沟通不上。
到了年中，英国人觉得需要给我们这些业主一个交代，就给我们写了一个邮件，说现在因为疫情，实际上工程已经停了。他很悲观地说，可能要到新冠疫情以后，这个工程才能开启。但是他同时也说，非常理解说我们作为投资人是等不了的，所以他给了我们三套解决方案。
方案一就是直接退钱。方案二就是换一个标的物，把我们在泰国投的钱，转到英国的房产上面来。方案三是基于方案二的一个细化版本，大致上差不多。
从表面上看，方案一是对我们业主最有利的，包括中介也都劝我们接受方案一，实现资金的回流。但是他这个方案如果要执行下去的话，还需要多方的配合，包括法律手续、新的合作方手续，这个过程我们预估了一下，应该是非常漫长的。
英国人的这个邮件发出以后，我们非常着急，我们群里的小伙伴基本天天都在问，这个英国人到底什么时候来执行他的这套方案。但是急也没用，他身处一个疫情比较严重的一个国家，还要做到这些事情，时间战线肯定要拉长。
所以我觉得这个英国人看上去靠谱，但是他要完成这些事情，我们是没有办法掌握进度的，执行起来更是鞭长莫及。在疫情期间，我们跟这个英国人的邮件往来还是频次比较高的。但由于时差等问题，他回复不是很及时，所以我们很多事情都要委托中介去跟他沟通。
现在我们的感觉就是，这个英国人一拖再拖，包括我在圣诞节前给他发邮件，他也是非常敷衍地把以前的话又给发了一遍，然后就拖到现在了。
现在的实际情况就是，泰国没办法开工。因为泰国疫情控制的怎么样，大家也说不好。现在是1月，这个时间节点是传统的旅游旺季。但是由于疫情原因，这笔投资几近要黄的边缘，能否有转机都变成了不确定的因素。
我的大致判断是，这个项目估计在1、2年内是不会再开工了。尽管英国人已经给我们客户都群发了邮件，给出了解决方案，但是这个方案的执行是不可控制的，也没有谁去监督这个过程。现在我们只能寄希望于全球疫情稳定住，各国的疫情防控能像中国这种防控效果、开工都不耽误下，有一些推进。
现在英国人的诚信有没有问题，我是打问号的。如果他想跑路，疫情间他压根不会搭理我们；但现在拖拖拉拉的邮件沟通，及没有实质性的方案落实计划，让我们业主存疑。
总而言之，海外房产投资其实就是赌国运，自己踩的坑，自己填吧。我能做的就是理性沟通，理性和其他业主、中介一起解决问题。
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口述人：S女士
人物档案：2018年2月在新西兰奥克兰市买房
“房子确实涨价了，但是目前的租金还不够还房贷”
我是2018年2月份在新西兰奥克兰市买的房子。我之前是在新西兰上学，然后又工作了两年，2009年回国，因为特别喜欢那个地方，所以就办了移民，回来后也一直都觉得那边挺好。后来这种想法越来越强烈，觉得在国内奋斗到四五十岁，就可以去新西兰养老，于是就决定在新西兰买个房子。
我从2017年就开始关注新西兰的房地产，断断续续看了四五个月，2017年底相中了现在买的这个房子，办手续、交割大概花了两个多月时间， 2018年2月份正式到手。
新西兰都有像咱们国内的看房APP，有类似的VR功能，可以远程实景去看的。那边的房子相对来说，水分不大，根据是哪一年的房子，你就能判断出这个房子大概的情况。
而且我是在当地生活居住过的，在 APP上看大概位于什么区域、什么房型、什么价位，就有七八成的感知了，跟那种一直在国内、跟风在海外买房的人不太一样。
新西兰这边还是以独栋别墅居多，我那套房子价值170万纽币，合人民币大概是600多万左右。因为我供职的企业本身属于外资，2018年前我们的工资奖金都是发在海外账户上面的，所以我在海外是有这笔钱的。
此外，我每一年都会回新西兰，我都会汇一部分钱过去，所以当时交首付，我在资金方面是没有什么太多的障碍，不会在外汇管控额度范围之外。
新西兰这个地方有学区的概念，我买的这套房子，学区是我考虑的一个很重要的因素。因为我不能马上回去住，也不可能买了房子，让它空在那儿，这个房子的房贷还挺高的，所以我肯定是要租出去的。同时，我也为了将来子女回去读书考虑，也要考虑校学区。我为了好出租，或者将来不想住在这儿了，我想卖掉它，学区也是一个很大的优势。
但是学区这个概念，在新西兰应该是近二十年才有的，就是我去新西兰读书那会儿，才刚刚开始有学区的概念，都是被中国人炒起来的，之前是没有的。
新西兰所谓的好学区，就是从幼儿园一直到高中，从私立和公立都有，这是最好的学区。也有一些只有高中的，像新西兰有一个离市区比较近的社区，那个地方就有男校、女校，是属于初高中的，但是幼儿园、小学就不在那儿。很多中国人、海外华人去送孩子，可能就在那儿读寄宿的高中。
我买的学区在奥克兰属于一流，所以出租也比较容易。租我房子的是本地的一对夫妻，一个人开着兰博基尼，一个开着保时捷跑车，但是两个人不买房，只租房。所以国内很多人不能理解老外的想法，他家有这么多豪车，还有游艇，但就是不买房。
我买了快三年了，我家房子涨的还挺多的，大概值200多万纽币。新西兰算是个移民大国，很多美国、英国或日本、韩国的有钱人，退休了都愿意去新西兰买房养老，一年去住几个月，所以把当地的房价也都炒起来了。
在新西兰买房跟美国不一样，新西兰没有什么印花税。买房的话，这个房子价值18万，我就给他18万，剩下的中介费等费用，全部都是卖方出。如果我的房子质量比较好，我还款能力比较强，比如说我贷款10万，银行还会给我一个奖励，可给我几千块钱的红包。
我现在每个月的房租其实是覆盖不了月供的，因为我房子有学区，又距离海边近，它本身的价格很高，但是我房子小，只有200多平米，三个房间，导致房租上不去，所以我是没有办法用房租来还全部的房贷。
新西兰还规定，房子是不可以随便改的，要去政府申请的，因为涉及到以后要不要卖，也会涉及到安全的问题，会不会影响到邻居的利益。所以，我也没办法通过改户型来提高房租。
新西兰买房有一点跟国内不一样，买了房子就拥有了土地，而且年限是999年。我买了之后，我住到了第500年，我卖给了另外一个人，这个人对土地的拥有权又重新开始算，从从999年开始，这一点跟国内有很大的不同。
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口述人：莺哥
人物档案：2018年在日本大阪生野购房
“16万买个爱马仕包都不够，但我却在日本买了套房”
2018年我干了一件大事，就是在日本买了套房。
其实我开始并没有去海外置业的念头，这些年努力工作攒了些不急用的闲钱，我想着去奖赏自己买个爱马仕包，但转念又觉得买包是消耗品，我不如做些投资。
当时我手上有大概不到16万的闲钱，说的不好意思，买个爱马仕铂金包都不够，在中国做投资能干啥？
买房？在我老家，即便在房价3000元每平的时候，一套房子全款下来至少也在二十万以上，何况当时我们当地已是6000-7000元，而且面积最小的也得70㎡以上，所以，16万在老家也买不了房子。
我也想过投资个奶茶店、咖啡店和民宿，但这点钱在北京根本不够，加上我也没有时间去经营，所以很快放弃了。
最终决定在日本买房是因为一个好朋友有关系，她在日本做房产经纪，经常在朋友圈发一些日本的房屋信息，因为我对日本这个国家的整洁、有序还是比较赞同的，加上离中国比较近，每年我也会去趟日本，所以在她的影响下，我开始了解日本的房产。
当然，想象归想象，到付出行动是需要理性的，后来我一想到日本的房子是拥有土地所有权和居住权的，也就是或无论房子多大，他这栋楼的土地中总有及百分之一是属于我的，于是我就下定了决心。
有人说很多国家的房子都有土地所有权和居住权，为什么是日本？这是一个很现实的问题，就是我手上可支配的钱，似乎只能去日本购买。比如说泰国，当时比较便宜的清迈，均价也要1万多。
也就花了一周时间，我对比了几套房产，觉得生野区的一套小户型最适合自己——钱少、收益不错，很快，我就敲定了一套230万日元的房子。
这套公寓很Mini的，房子一共14多一些平米，位于大阪市，生野区距离市中心区域尚有一些距离，但交通比较便利，距离JR大阪环线北巽站，徒步大约10分钟。
房子小，自然没有厨房、卫生间，也就是我们说的“大开间”，只是卫生间的问题，不用很担心，日本每层楼都有公共厕所；做饭的话，日本便利店很发达，加上我是房东，这也不是我要担心的问题。
最主要的是，这个房子有固定的房客，据中介说，已经租了好多年，主要用于办公，每个月的房租为23200日元，扣去每个月要的物业管理费和中介费用6253日元，最后我的房租收入为16947日元。
也很多人对我的选择表示疑惑，主要集中在房产权有没有保障，投资这个楼收益率是怎样的。
保障上，其实购买的流程很正规，虽然中国人在海外置业，程序上要多很多，不过只要你想买，中介都会帮你搞定。购买的流程，首先需要公证书（公证身份证或者是户籍）、委托书（委托日本中介代为购买房产）。公证书呢，没有大家想的那么难，只要到任何一个国家承认的公证机构即可，我选择了就近原则；委托书自然就是中介传过来你签字就好。
比较麻烦的是汇款，对比各大银行的手续费+电报费+中间银行的收费，这就花了我几天的时间，最终我选择了某大行的网上银行，总成本不到150元，实际上中国的银行业没有办法直接汇入日本银行，还有中间银行在里面，自然也要花几百元的手续费。
大致花了一个月的时间吧，这些手续我都搞定了，房子过户之后，大概8个月的时间，我收到了日本小公寓的房租，6个月，一共10.1683万日元，按照当时的汇率大概是人民币6200元。
按照我购买这套小公寓的成本264万日元来计算，也就是说，我的半年的年化收益率为7.7%。
当然除了上面这些，其实还有些税费是需要你去操心，比如日本购房的不动产取得税、印花税、中介费、管理费等，其中物业费和管理费会直接影响收益率。其他的费用，都比较好理解，中介费用、印花税，在国内购房也有这些项目，这些是不影响收益率的。
同时，因为你拥有土地权，所以在买完房之后，每年还需要缴纳房产税，通常为房子总价的0.5%-1.8%之间；而不动产取得税是一次性缴纳的，为房子总价的4%。
另外，还有一项特别重要的事情，就是在日本这样一个多地震的国家，为了保护房产，我们还得给房子上保险。
很多人不相信，16万人民币，竟然能在日本买套房成为房东，说这也太不可思议了，但实际情况是可以实现的，海外置业也没有你想象的那么贵，只是确实有些繁琐。
很多人问我有没有想过要卖掉，至少我现在没有动过这个念头，一是收益率我可以接受且很稳定，按照目前的收益率，大概在15年左右就能收回成本，其次这16万的闲钱也不是我全部的资产，风险相对来说也很可控。
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口述人：卢先生
人物档案：2019年投资英国伦敦房产
“疫情冲击了英国房地产，但我还是很佛系，反正都买了”
我是在2019年上半年开始咨询在海外房产投资的相关事宜，在下半年8月份，在英国伦敦购买了一套房产，花费大约在人民币300万元左右。
我投资英国房产并没有去实地考察，就只在国内找中介看了一些资料。我在英国买房的原因主要是因为当时手里有些闲置资金，但是国内又哪儿都买不了，本身对伦敦这座城市是有好感的，另外一方面，我觉得这是个比较成熟的国际大都市，我有一个“求稳”的心态，觉得英国经济相对稳定，未来哪怕几十年房价也不会下跌得很严重，就选择了在伦敦买房。虽然东南亚国家经济发展得很快，但我是纯为了投资，担心买了以后不好转手卖出，也可能会出现经济下行的情况。
因为我长期是在北京生活的，在北京有一套房产，300多万的购房资金也不足以再买一套，国内很多好一点的二线以上有投资价值的城市，房价都很高，且投资门槛也很高，限制太多，再加上我并不是一个风险爱好者，对投资股票等搞不明白，所以再三思量我就瞄准了海外房产。
对于我投资海外房产这件事，家人其实是不太支持的，他们认为那个房子太遥远了，看不到摸不到；但我自己比较有主见，他们不支持也没什么用，我也就投这一套而已。
我投资的那套房产比较小，是个开间，面积大概是40+8平米（8是阳台面积），花费在300万多一些。这是一套新房，费用不用一次性付清，跟银行大约能贷到60%-70%的款，银行会评估你的个人情况、房子状况，首付只需要40%，首付也可以分期来支付。
我的房产支付方式是：签约的时候支付10%，一年后支付5%，再半年后支付5%，最后交房的时候再把剩余的首付款（约40%）付清，我是明年交房。之后银行贷款的部分，就是收房以后了，可以用租金来抵消。
一般在海外投资房产都会选择期房，因为二手房对于外国人来讲不太好贷款或分期，除非你很有钱，可以全款支付。因为银行对外国人的贷款审批会比较慢，对卖家来说，肯定就更愿意卖给本地人，他们拿到钱的速度会快一些；另外中介也说，他们做二手房也比较麻烦，所以他们一般也建议买一手房，坑没有那么多，对资金的需求量也不会一下子很高。
我对这套房子的总价涨幅没有太大预期，但伦敦的租房市场应该比国内乐观一些，以后可以每个月收房租。
虽然2020年全球遭遇了疫情的冲击，但是我觉得海外房产投资交易量减少了只是暂时的，而且也不是完全没有交易，这并不能说明市场没有需求，只能说因为疫情而暂停了这部分需求，我认为等疫情缓解，这个需求还是会继续的。所以我也比较看淡手里投资的这套房产，反正已经买了，就静观其变吧。
来源： 腾讯财经
作者: HH831013 时间: 2021-1-16 10:23
牛X
作者: 不知道叫啥好 时间: 2021-1-16 17:55
16万是买得到爱马仕的
作者: zhuyianqua 时间: 2021-1-17 17:28
咯老了
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