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标题: 地产城投 [打印本页]

作者: 069911188 时间: 2021-8-7 18:55
标题: 地产城投
透彻！聊聊地产和城投的大势！

湾区四大天王里，除了正处于风口浪尖的H记外：

B记又于今晚被官宣信托产品违约了。

X记有否极泰来之气象，Z记有些版块已经连工资都发不出来了。

市场很悲观，我却恰好持相反观点，利空出尽是利好。

如果大家把视线拉高一点，就可以看到，目前已经出现和即将出现的一系列风险事件，只是对过去激进的运动式发展进行纠偏：

定向爆破的是具有代表性的畸形个体，并不是对整个市场进行否定。

房地产市场会出问题吗？

不会的。

730会议已经提了，要：

稳地价、稳房价、稳预期。

如果说，在整个房地产链条上，土地是开端，销售是终结，房地产公司是从开端到终结的中介，那么：

开端要稳，终端也要稳，唯一要出清的，就是高杠杆的中介。

这轮房地产的调整，不是房地产市场的调整，而是对房地产中介的调整。

没有中间商赚差价。

基础设施市场会出问题吗？

不会的。

以后的增量项目建设回归财政的表内，以专项债和政府投资为主。

既然项目回归财政表内，那么融资利率自然要压降到表内的水平，也就是基准以下。

增量项目回归表内后，城投作为第二财政的角色，自然就消亡了。脱钩以后，能转型的转型，不能转型的撤并乃至关停。

城投都消亡了，金融机构自然也就也别想着薅城投的羊毛了。

这轮基础设施的调整，同样不是对基础设施市场的调整，而是对基础设施中介的调整。

没有中间商赚差价。

不管是房地产还是基础设施，其投资逻辑必然会面临一轮重构：

市场的归市场，

政府的归政府，

没有中间路线。

在过去，非常流行走中间路线。

赚钱的时候聊市场，

避险的时候闹政府。

已经把前路看的明明白白了，

还赖在河里瞎几把摸，就是不上岸。

既要又要还要，哪有这种好事？

所以我们看到，不管是房地产企业还是城投公司，那些有前瞻意识的，都已经在实打实的转型了。

房地产企业分为了两类。

第一类走市场路线。

回归居住本源，赚个白菜钱。

比如几大央企地产，即如此。

第二类走政府路线。

和城投合作园区开发和产业招商。

比如湾区四大天王里的唯一幸存者X，即如此。

城投公司也分为了两类。

第一类走市场路线。

做城市的综合运营商，不复杂，也就是房地产开发+公共事业和特许经营。

天津、山东、苏北和西南等即大体如此。

第二类走政府路线。

园区开发+资本化退出（IPO和REITs）。

苏南、浙江、广东和沿海等即大体如此。

看到这里，咱们就捋清楚了。

大势无忧，方向正确。

目前的问题，只是短暂的波动而已。

在上面的大背景下，还在做中介生意的房地产企业和城投公司，必然会面临一波出清。

打折也好，展期也罢，降息也可以，不搞一波瘦身，就没有再出发的能力。

金融机构面临的选择很简单：

是绑着一起死，还是时间换空间？

金融机构没得选，只能时间换空间。好在前些年赚钱容易，积攒的底子还挺厚，现在是回吐的时候了。

投资人也没得选，现在亏的钱，都是自己脑子当年进的水。投资有风险，投资讲逻辑。

在这个过程中，城投比地产要略微强一点点。因为地产只能靠卖身才能自救，城投起码还有个爹。

面对地产违约：

必须打消幻想，踏踏实实算账。

面对城投违约：

全看爹的救助意愿和能力。

意愿和能力，空有其一都不行。

总体来说：

小波折不影响大势所趋。

悲观者正确，乐观者赚钱

作者: 069911188 时间: 2021-8-7 18:56
投资有风险，投资讲逻辑。

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