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标题: 讲讲在柬埔寨房产投资见过的实坑案例 [打印本页]

作者: areon 时间: 2021-12-1 15:35
标题: 讲讲在柬埔寨房产投资见过的实坑案例
刚刚看到主页推送的一篇推广文
写的不错但是没有真是案例，主要还是在推自己的中介公司
这边把我自己在柬埔寨碰到过的一些实际坑写出来有需要投资的可以了解下避免入坑

作者: areon 时间: 2021-12-1 15:40
大家看看就好不要插楼
先讲讲我见过的第一大烂尾楼盘，其实也不算烂尾，完全就是没有施工。
看过该楼盘的一个宣传片，柬埔寨十大富豪之一家的地，视频也是他站台宣传，位置也很好，在嘉华大厦马路对面
应该是14-15年就开始了每年可以在报纸上看到举行开工典礼但是时至今日还没有开工。
项目的地的产权没有问题
开发商背景，某台资销售公司和柬埔寨十大富豪之一坐镇五颗星
但是投资价值 0

作者: areon 时间: 2021-12-1 15:46
再说说一个本地开发商
如果按照历史开发数量来看，这个本地开发商算得上是柬埔寨最大的本地公寓开发商目前已经建成的项目和在建的项目应该超过了10个。
不过之前楼盘的名字各不一样进去房间看装修风格是一样的
该公司目前在建的楼盘有 271路上一个叫XO CONDO的盘。
我2016年来柬埔寨的时候就看到那个楼盘在建了，现在还能看到在施工没有交房至少五年的工期了
这也是我们2018年开始投资的时候，没有选择投这个开发商在建的其他楼盘后来发现几乎他们公司所有开发的楼盘都延期交房1-2年以上！
目前该公司在西港开发的楼盘不出意外也会推迟1-2年交房

作者: areon 时间: 2021-12-1 15:49
再说一个中资楼盘也是中国上市企业。
之前轰轰烈烈在皇宫以北宣传的一个大型项目现在只是几栋矮楼在施工
那个时候一直疑惑河提上建高楼该怎么打桩？
不过设计和施工并不是最大的问题，该公司最大的问题是前销售团队一直宣传的硬卡，其实那块地是租政府的
目前该公司被河边项目差不多给拖的动不了了
之前在嘉华附近建的一个楼盘的第一栋，现在也处于停工状态两年多了

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:27
某中资楼盘在金边开发了两个楼盘其中一个今年终于交房了没有延期太长时间
另外一个楼盘已经停工两年了不知道当初投资的房客现在心里作何感想
更坑的是最近交房的那个项目交房前特价，大概是开盘价格的65折这让开盘买的客户完全套牢

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:30
在讲一个中资楼盘，是老板是上面说的那个楼盘的前任高管之一，跳出来在前任楼盘对面附近自己搞了一块地
现在情况是打桩好了，楼盘边上的排屋建好了但是项目一直处于停工状态当年广告直接打进机场里面每个下飞机取行李的中国人都能看到大幅广告
目前不但停工还欠薪欠供货商的货款好像

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:33
再说几个关于加价的楼盘情况
一个本地开发商，项目在TK那边。
之前是找了一个国内的销售团队包销，因为销售情况不好，把包销团队赶跑了后来又有其他销售公司合作
有一次去那边看房，因为本人晒的比较黑，和本地人比较像，就有开发商自己的本地员工接待，拿了销控表给我。然后因为我和他们说英文，她们问了一句你是不是中国人？得到肯定的答复后，忽然喊了另外一个中国人过来接待我。
这个时候才发现 ** 两份销控的价格不一样中国销售给我看到销量价格高了差不多50%

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:39
这边见过的加价最厉害的都是台湾销售团队参与的楼盘
360路有个楼盘很多年前开盘卖起价差不多是 $1200每平的套内单价这个价格在那个位置算很好了
销售大概一年后正常涨价到$1500美金每平。
之后就停工了
再恢复的时候忽然间广告都换了
20楼以上改成高端写字楼宣传起价$3200美金每平建面单价，算成套内单价$4000+

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:44
应该有很多关心西港楼盘的
因为没有考虑过投资西港只是在那边买了一套二手房现房当初买的价格也不贵
那个时候见了西港海边第一个楼盘的销售总监和老板摩*墅想想已经是4年前的事情了
老板是台湾人推销能力确实强只有一个沙盘说的要天花乱坠奖项，品质，服务什么都特别棒
那个时候西湖和南海还连地都没有准备现在西湖南海都炮火连天了这个项目还是只有一个工地依偎在两栋大厦的附近

作者: 太使館天涯旅游 时间: 2021-12-1 16:45
找开盘融资没融到

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:49
中途休息也下也说几个值得投资的楼盘避免有广告嫌疑我知道的已经售罄的楼盘
BKK1里面有个日本楼盘
开盘售价$2000美金每平方，套内单价
等到我知道的时候去看距离开盘三个月已经售罄
他们之前做的第一个项目一房一厅能租700$每月
不过投资者不能看所谓的一房一厅租多少，因为每个房的面积是不一样的，单价也是不一样的最重要的还是要看租售比
正常这边公寓租金回报一年要7%以上如果低了那么就是买贵了

作者: areon 时间: 2021-12-1 16:55

太使館天涯旅游发表于 2021-12-1 16:45
找开盘融资没融到

没看懂什么叫找开盘融资没融到
一般启动资金都弄好了。但是太多想空手套白狼的只准备了地钱觉得只要卖的好就有钱建

作者: areon 时间: 2021-12-1 17:02
很多不投资的人会骂这边投资环境
也见过很多人觉得这边完全是靠中国才发展起来的
不可否认中国人的到来加速的这边的发展
但是金边其实房产体量不小炒房团带来的一波冲击并不能长期影响这边市场
真正想投资的人还是得静心看看本地市场因为最终接盘的是本地人或者生活在本地的外国人
网上那些叫嚣本地人没有消费力买公寓的，其实并不是本地人不买公寓，只是人家也不傻，人家不买的只是溢价太高的楼盘
先说说购买力，这个就不得不说柬埔寨最大的开发商PH了
单单一号公路的炳发城项目目前目测差不多有500-700公顷的占地面积了都是高端排屋和高端别墅购买者也大部分是本地的中产阶级
这个项目也同时打脸了几个宣传是金边最大的小区项目的中资楼盘因为占地可能不到别人的20分之一

作者: areon 时间: 2021-12-1 17:10
写了很多被吞了不写了
给个忠告
工作生活在柬埔寨的买个房分期付款抵租金问题不大市区内5万左右的房还是可以买的毕竟租金也要3-500百，有钱的买点高档点公寓也是无可厚非的
没有在柬埔寨的做海外投资的一定要找好负责的中介因为海外投资的最大问题就是后续管理问题
最后提醒楼市有风险投资需谨慎！
回报率永远放在第二位，第一位是考虑本金风险

作者: 不想喷人 时间: 2021-12-1 17:21
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: areon 时间: 2021-12-1 17:34

不想喷人发表于 2021-12-1 17:21
作者是哪家中介呀还是哪个楼盘的销售？

只是一个投资客但是不是炒房客拿着稀薄的工资买房省房租

作者: areon 时间: 2021-12-1 17:53
再说一个中资楼盘
位置在俄罗斯市场附近
开盘的时候还没有疫情定价也不高 1000多美金的套内单价按照宣传的品质能算的上性价比很好的了
但是可能销售没有跟上就到了疫情了
因为国内炒房团过不来只能面相本地客户所以他们楼盘广告词就写了因为疫情中国人过不来，现在五折特价出售，$999每平方，中国人能过来之后立马恢复原价。
这尼玛光明正大坑同胞啊
不过目前状态是一直在打桩打了几年了还没开始地上工程

作者: 闭翳 时间: 2021-12-1 18:05
都是空手套白狼

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:09

areon 发表于 2021-12-1 15:40
大家看看就好不要插楼
先讲讲我见过的第一大烂尾楼盘，其实也不算烂尾，完全就是没有施工。
看过该楼盘的 ...

老板被抓了… 原因你知道的

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:10

areon 发表于 2021-12-1 15:49
再说一个中资楼盘也是中国上市企业。
之前轰轰烈烈在皇宫以北宣传的一个大型项目现在只是几栋矮楼在施工 ...

嗯之前有要求退房的也是很难搞

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:11

areon 发表于 2021-12-1 16:30
在讲一个中资楼盘，是老板是上面说的那个楼盘的前任高管之一，跳出来在前任楼盘对面附近自己搞了一块地
现 ...

LN吗？

作者: areon 时间: 2021-12-1 21:11

小米加步枪发表于 2021-12-1 21:09
老板被抓了… 原因你知道的

这个之前还真不是老板被抓了
就是销售问题这么多年了
你说的老板只是出地操盘手是台湾某销售公司
台湾的销售公司就是这样没钱进账就停工

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:11

areon 发表于 2021-12-1 16:49
中途休息也下也说几个值得投资的楼盘避免有广告嫌疑我知道的已经售罄的楼盘
BKK1里面有个日本楼盘
开 ...

sakura？

作者: areon 时间: 2021-12-1 21:12

小米加步枪发表于 2021-12-1 21:11
LN吗？

嗯好像最近又开始动起来了但是因为之前定位就是面向国内炒房团客户所以很难

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:12

areon 发表于 2021-12-1 16:39
这边见过的加价最厉害的都是台湾销售团队参与的楼盘
360路有个楼盘很多年前开盘卖起价差不多是 $1200每平 ...

包装的确实好但也停了

作者: areon 时间: 2021-12-1 21:13

小米加步枪发表于 2021-12-1 21:12
包装的确实好但也停了

这个已经快交房了工程没停但是周期确实也够长

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:13

areon 发表于 2021-12-1 16:49
中途休息也下也说几个值得投资的楼盘避免有广告嫌疑我知道的已经售罄的楼盘
BKK1里面有个日本楼盘
开 ...

他们在63路毛泽东大道南面也有一个项目

作者: areon 时间: 2021-12-1 21:14

小米加步枪发表于 2021-12-1 21:11
sakura？

J TOWER2
最近看到有中国中介公司在转售 BKK1区域的套内单价2000左右还是可以的
不过我们现在投的都是那种低价盘 5万左右套内单价1000左右的

作者: areon 时间: 2021-12-1 21:19

小米加步枪发表于 2021-12-1 21:13
他们在63路毛泽东大道南面也有一个项目

嗯那个是 J TOWER1
租金还行里面配套服务也还行就是楼太小了停车场不方便
新的就和1 差不多相对毛道对称的
主要是价格套内2000 而且几乎没有宣传就卖完了

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:31

areon 发表于 2021-12-1 21:19
嗯那个是 J TOWER1
租金还行里面配套服务也还行就是楼太小了停车场不方便
新的就和1 差不多相对毛道 ...

对jtower 投资回报率确实不错

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:31

areon 发表于 2021-12-1 21:19
嗯那个是 J TOWER1
租金还行里面配套服务也还行就是楼太小了停车场不方便
新的就和1 差不多相对毛道 ...

日本人开发还是比较务实充分利用空间

新加坡的一些盘也是

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:31

areon 发表于 2021-12-1 21:13
这个已经快交房了工程没停但是周期确实也够长

针对高端群体

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:32

areon 发表于 2021-12-1 21:11
这个之前还真不是老板被抓了
就是销售问题这么多年了
你说的老板只是出地操盘手是台湾某销售公司

原来如此

作者: 小米加步枪 时间: 2021-12-1 21:32

areon 发表于 2021-12-1 21:12
嗯好像最近又开始动起来了但是因为之前定位就是面向国内炒房团客户所以很难
...

以前飞机上也是他们的广告

作者: 爱在金边 时间: 2021-12-1 21:41

areon 发表于 2021-12-1 17:53
再说一个中资楼盘
位置在俄罗斯市场附近
开盘的时候还没有疫情定价也不高 1000多美金的套内单价按照宣传 ...

漂亮

作者: alialex 时间: 2021-12-1 22:19
不客气的说，中资主导或参与的金边楼盘，80%有坑，其中30%有大坑！在售的我都跑过，中介见过无数，能不知道吗

作者: 官方公益记者 时间: 2021-12-1 22:35

alialex 发表于 2021-12-1 22:19
不客气的说，中资主导或参与的金边楼盘，80%有坑，其中30%有大坑！在售的我都跑过，中介见过无数，能不知道 ...

事实确实也有很多赚钱的！必须的

作者: Φ登Φ徒Φ子Φ 时间: 2021-12-1 22:44
……

作者: 柬影 时间: 2021-12-2 00:00
注意安全。

作者: 依凡 时间: 2021-12-2 04:16

areon 发表于 2021-12-1 17:53
再说一个中资楼盘
位置在俄罗斯市场附近
开盘的时候还没有疫情定价也不高 1000多美金的套内单价按照宣传 ...

桩打进地心了吧？

作者: 左撇子 时间: 2021-12-2 06:41
国内开发商的尽量别碰吧！完全水土不服，开发商还特别硬气，不爱学习，不尊重当地文化，当地法律，就按自己国内的那套玩儿，玩儿不好就和稀泥，哎！劝都没用！我付你工资我还挺你的？你要是成功了在我手底下干什么？

作者: 简言简语 时间: 2021-12-2 06:52
排屋好住好卖还是现房
买公寓套牢

作者: 新闻哥 时间: 2021-12-2 07:04

Chingphone 发表于 2021-12-2 06:52
排屋好住好卖还是现房
买公寓套牢

排屋确实流动性好

作者: 新闻哥 时间: 2021-12-2 07:04

Chingphone 发表于 2021-12-2 06:52
排屋好住好卖还是现房
买公寓套牢

但对于投资客来讲还是公寓比较省心如果长居柬埔寨买排屋可以

作者: areon 时间: 2021-12-2 07:36

新闻哥发表于 2021-12-2 07:04
但对于投资客来讲还是公寓比较省心如果长居柬埔寨买排屋可以

法律规定外国人不能买排屋所以真要买排屋只能买那几家大开发商 PH 或者新世界

作者: areon 时间: 2021-12-2 07:38

Chingphone 发表于 2021-12-2 06:52
排屋好住好卖还是现房
买公寓套牢

个人觉得还是和买的资产有关并不是和排屋或者公寓有关
比如这两年四号路新世界大量中国人买的排屋只能违约被取消合同
然后我个人觉得我自己买的公寓还行买入均价36000，疫情租金也有250-300。

作者: areon 时间: 2021-12-2 07:40

新闻哥发表于 2021-12-2 07:04
排屋确实流动性好

没有所谓的排屋流动性好或者公寓流动性差
只能看具体的项目
排屋项目也有坑，
四号路19公里很多中国人疫情期间放弃支付导致被开发商取消合同
皇宫对岸的一个项目，排屋大部分都是中国人买的现在也只能天天坐船自己去住，要不就是空置

作者: 简言简语 时间: 2021-12-2 08:35

新闻哥发表于 2021-12-2 07:04
但对于投资客来讲还是公寓比较省心如果长居柬埔寨买排屋可以

对
公寓有物业给招租和管理

排屋放那里人不在
东西都要被搬走喽

作者: qweasd1122 时间: 2021-12-2 09:06

alialex 发表于 2021-12-1 22:19
不客气的说，中资主导或参与的金边楼盘，80%有坑，其中30%有大坑！在售的我都跑过，中介见过无数，能不知道 ...

之前大甩卖的雅居乐，是唯一看好过得中资楼盘

作者: areon 时间: 2021-12-2 09:29

qweasd1122 发表于 2021-12-2 09:06
之前大甩卖的雅居乐，是唯一看好过得中资楼盘

雅居乐价格算是正常的没有大甩卖好像
降价是也把精装修改成了硬装修白板房
不过相对来说雅居乐的性价比还行
太子的一些新楼盘现在价格也差不多

作者: areon 时间: 2021-12-2 09:31
因为定位就是给海外投资炒房客的
势已经架起来了不能在迎合本地市场
所以在疫情期间海外炒房客过不来不得不迎合本地市场的时候就大幅降价了降的也是营销成本

作者: 看人间冷暖 时间: 2021-12-2 10:17

qweasd1122 发表于 2021-12-2 09:06
之前大甩卖的雅居乐，是唯一看好过得中资楼盘

低价卖给本地人就好

作者: 看人间冷暖 时间: 2021-12-2 10:18

areon 发表于 2021-12-2 07:38
个人觉得还是和买的资产有关并不是和排屋或者公寓有关
比如这两年四号路新世界大量中国人买的排屋只能 ...

36000是在哪个位置了？

作者: areon 时间: 2021-12-2 10:20

看人间冷暖发表于 2021-12-2 10:18
36000是在哪个位置了？

我买的在271路附近还算行
之前收的二手房在万达密市场附近
都是同一个开发商的楼盘本地的
名字就不说了别说打广告
不过这个开发商也不会再建新盘了
最后一个盘在奥林匹克城附近我买的总价也是在五万以内

作者: areon 时间: 2021-12-2 10:27
不建群，不加VX
有问题可以直接在帖子里分享或者私聊
还有很多朋友问投排屋好还是投公寓好
首先这边法律是不允许外国人买带地的所以买排屋只能挂靠别人所以真要买要买就是特别靠谱的开发商要买就是有特别靠谱的本地关系
其次，坑人的一定是人而不是排屋或者公寓
开发商坑的话，别说建排屋坑你，就是卖给你一块砖都坑你
所以要投资一定是要好好考察项目

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