不明确、不合规、不健康：西港城市烂尾楼的“混合型”难题 - 柬埔寨柬单网

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柬单网独家发布【西港城市“烂尾楼”整理修复计划】系列文章，今天继续发布第二篇系列文章，欢迎阅读。

西港还是热点的话题，似乎无止境。美丽的海滩争不过网赌诈骗，争不过成片区的烂尾楼。生了病的西港，将如何从重症病房转入普通病房，又该如何结束诊断治疗，步入健康自由的发展渠道？

据了解，官方也正在研究如何解决目前西港烂尾楼的处置方案。今年7月，在西港曾召开破解烂尾楼难题的会议。如今，半年过去，西港烂尾楼问题的解决进程，却似乎没有任何实质性的进展。

目前的西港，在很多在柬中国人心里存在两大病症：第一、网络诈骗，让人没安全感；第二、成片的城市烂尾楼，让投资商丧失安全感。这两大病症，排挤原本西港的旅游宜居优势。不仅让部分中国人寸步难行，也让本地人看不到城市的希望。如今，他们与这座城市的关系：互相伤害，又必须互相共存。

在世界各地，烂尾工程不计其数。如迪拜耗资800亿的“世界岛”，在开工15年后受到经济危机影响，现在成了全球最大的烂尾工程之一；泰国49层高的豪华公寓，在1997年的金融风暴中化为泡影；石家庄牵扯十年之久仍未解决的“烂尾楼”，已超44个项目，千亩大盘无人接手；海南烂尾楼群，地处黄金地段，杂草丛生成“框架楼”，10年烂账无人接管。

西港的烂尾工程虽不是唯一，但体量之大、数量之多、投资之巨，在世界其他城市难找。

在柬单网发布《西港与北海的共同命运，都曾被博彩业和投机大潮洗刷的小城市》一文中，杨建平试图找出西港的病因。一座城市的发展结果，成因定是多方面，多角度的。

在国际不动产投资师杨建平的思考中，尝试提供关于解决西港烂尾楼的方向。可西港在城市发展中，不管是投资商、建筑商、土地拥有者、政府机构，都存在着错综复杂的不明确、不合规、不健康的关系。

如何解决西港这1000多栋烂尾工程，必须清楚地了解西港烂尾楼的困难和阻力在哪里？为此，柬单网记者分别采访国际不动产投资师杨建平、广联达国际工程咨询有限公司首席执行官、权威专业人士，以及2位西港烂尾楼投资商。我们从不同的角度了解西港城市烂尾楼的困境与难题。

记者：Miles
编辑：潘美琪韦其梦

国际不动产投资师杨建平

解决西港烂尾楼最大难题：全扑在烂尾楼上

西港的1000多栋烂尾楼，对于世界任何国家来说，都是难题。于柬埔寨来说，更是难上加难。90年代的中国广西省北海，烂尾工程也只有100多栋。解决西港的烂尾工程，首先我们要表明一个观点：不是柬埔寨政府能解决的，亦不是一般资金能处理掉的。西港，需要的是庞大的资金或一支具有国际视野的团队。

如果柬埔寨政府从底层去托盘或解决西港烂尾楼，那么政府会被这1000多栋烂尾工程和多维的当事人拖住。这也是为什么现在柬埔寨政府难以入手解决的主要原因之一。

我认为处理西港烂尾工程，其实最大的难题和阻力是柬埔寨政府的角色位置和贫乏的处理烂尾楼的经验和政策。那么，柬埔寨政府应如何调整角色位置？

首先，再次强调一下，西港需要一笔大资金来解决问题。谁有大资金？有大资金的国家或财团他们看中西港什么？是西港的烂尾楼如何处理吗？还是能否处理掉？都不是。据我的了解，拥有大资金的国家和财团他们绝对不是看柬埔寨能否解决这1000多栋烂尾楼，他们看的是这座城市未来的定位和站位，以及柬埔寨政府如何给出政策让国际资金铺垫这条难走的路。

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所以我认为，目前柬埔寨政府考虑的重点不应该是在具体解决这1000多栋烂尾楼的问题上，不是底层工作应该采取什么样的相应政策措施上，不是去维护市政府的面子上。柬埔寨政府的重点角色位置应该是要站在更高的维度上搞清楚西港这座城市未来的定位以及站位。

很简单的道理，定位就是未来西港城市的功能形态的发展方向。但还有一个更重要的，西港的站位应该在哪里？它是西港人的西港？还是柬埔寨人的西港？还是泰国湾临近区域的西港？甚至可以考虑它的未来是否可以是东南亚的西港？只有站在这个维度上才能弄明白，解决西港目前的问题已经不只是柬埔寨同纬度认知下能够纾解的问题。应该融入经济实力雄厚的国家或财团共同解决西港问题，应该让超越柬埔寨目前能力的资金和团队看到未来西港的站位和优势，才能引进更多的资源和经验解决柬埔寨西港的问题。把西港的站位向未来拉高、拉长，甚至是20年或30年之后，那么，这些国际资金和财团才有可能介入柬埔寨西港未来的长期发展优势和盈利模式。

否则试问？国际上追逐利益的基金和雄厚的资本为什么要投入大量钱财去解决你西港这1000多栋烂尾楼？柬埔寨政府此时要做的是如何把未来的西港包装成一块诱人的蛋糕，而不是耗资拆除。

我们不能只是一直停留在研究如何解决或治理这1000多栋的烂尾工程具体问题和措施上，应该站在更高的维度和高度考虑西港的未来，以及为了实现一个美好的未来现在应该完善什么？那么，目前西港要想成为一座属于东南亚一座优秀城市的功能还缺乏什么呢？这些烂尾楼还会给这座城市继续带来什么样的严重陷入或负面影响呢？

目前柬埔寨政府应该做的是，要让西港成为未来投资者的香饽饽。要让其他国家的资金或财团指导，他们参与的不是西港烂尾楼的复建工程，不是给西港市政府擦屁股，而是要在此基础上再造整座未来的城市，消化和解决烂尾楼只是他们在为未来买单中要付出资金解决掉的一个部分。

而如今，不管是政府机构，还是中国投资商，或是柬埔寨的地主们，甚至是舆论宣传者，大家都认为西港已经“没救”了，大家都在互相伤害这座城市，其结果就是使西港无药可治。此时的柬埔寨政府，应该跳出这个“认知陷阱”，带头集合国际力量，从长远发展考量，甚至从国际视角考量，集中精力解决好西港城市的未来定位和站位。

一句话，柬埔寨政府不能走在时代的后面，要走在历史的前面。不能头痛医头，脚痛医脚，要从历史的经济循环上考虑问题。不能从柬埔寨的角度往下看，而要从东南亚区域上或东盟共同体的形式上往下看。这才应该是柬埔寨政府思考西港问题和解决西港问题的立脚点。

广联达国际首席执行官王恩来

西港烂尾楼：复杂的纠纷，静默投资现象

如今西港成片区烂尾楼的存在，严重消耗了这座城市的功能与运转能力。不管是政府、投资商、土地拥有者，他们都有美好的愿景，曾经各方担任不同角色推动西港的发展。可如今，他们的角色在转变。不是互相推动，而是互相伤害。萎靡的市场，产权不明的纠纷，事实存在的烂尾楼，还在把这座城市往深处拖。没有一方是赢家。

王恩来先生，2015年来到柬埔寨，广联达国际首席执行官，他从事专业房地产20多年。作为在柬埔寨房地产市场中第三方，他们是目前柬埔寨唯一一家最具权威的第三方造价咨询管理公司。他们服务的大部分项目主要在金边和西港，其中也有服务的项目存在烂尾。截止目前，广联达国际在柬服务项目面积突破1,000万平方米。

据王恩来先生介绍，目前西港烂尾楼中的问题很难解决。第一、复杂性；第二、整体量大。解决方案需符合多方的需求和利益，这是难以衡量和取舍的。他还说，复杂主要是从产权角度：自购土地以及租赁土地。如果从自购的角度来说，投资人可能考虑的问题要相对单一一些，第一是销售以及后期运营的利益问题；第二是未完成项目的再次建设资金问题。

如果土地是租赁的，又相对麻烦，因为利益相关人是土地、租赁、建设三方，甚至还会有经营方。这多方利益相关者，对目前烂尾及后期不明的市场和投资、管理运营，都存在很大的不确定性，这无疑又会衍生出更多的纠纷和更大的阻力。

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目前大多数以投资为目的的土地承租人，应该也基本上把所谓的每年每月的租赁款停了下来，也就是断供。当地的土地主，即租赁权益人，又死死咬住租金不放嘴（他们真的不知道这种历史现象的危险性）。几方面权益人的相互争持，对于西港烂尾楼的解决来说，这又是一个困难。

据了解，目前西港成片的1000多栋烂尾楼中，自购土地要比租赁土地建设要多，这虽然有利于解决问题，但还是困难重重。

作为第三方，王恩来公司不仅了解投资商，也了解建筑商以及本地的土地拥有者的诉求。采访过程中，记者试图转换王恩来的角色，从第三方转变为投资商。西港要解决什么问题，你才去西港继续投资？

在王恩来的回答中，首先肯定要能盈利。因为西港变成如今这样，去投资接盘，投资商要冒很大的风险。如何保护和实现3-5年内逐渐盈利，还是5-10年稳定盈利，是他们思考的主要问题。

不过他还介绍说，当前西港烂尾楼状态下可能还存在“静默投资”的状态。

比如西港烂尾楼中有因为“818”或三年疫情导致投资商的资金链断，房产建设处于暂停期。这里面的投资人，甚至是当地投资人会吃掉这个项目，但是并未对外发声。此时的房产项目，投资人拥有产权，但仍然处于静默不发展的状态，等待更好环境的到来。这一点并不利于解决烂尾楼问题。

投资商选择静默的主要原因是，其资金存在灰色，不适合广而告之。这种现象在柬埔寨很普遍。

从成为继续投资西港的商人的角度思考，烂尾项目必须有产权归属。如果没有一个明晰的产权归属，投资商是不会投资的。明确了产权人，才能明确真正的前期投资人的支出费用是多少？因为这笔款要打出去，要回给原投资人，以及后续完成项目的所需资金。在这些前提下，继续投资商需要投资多少资金才能完成这个项目？什么时候才能获得回报？持有资产的价值是多少？

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要解决西港烂尾楼，必须做好标的楼宇的质量及价值评估，而这些都只是在确定了解决方案和执行计划后的前期工作，现在谈还为时过早。

在解决处理西港烂尾楼项目环节当中，最重要的环节是如何定位好西港的城市方向？如何营造更好的营商环境？如何让继续投资商盈利？说直白点，政府如何给继续（接盘）投资商保驾护航？

在采访过程中，王恩来先生也在尝试提供关于如何解决西港烂尾楼的一些思考。他说，目前西港有 1000 多栋烂尾楼，有必要将这 1000 多栋烂尾楼按不同状态分而治之。

比如，针对比较成规模的项目、结构已经封顶的项目，采取全力定向招商或投标，吸引资金后要求中标人必须限时、按投资计划完成。还有，针对合规（土地、建设、开工、销售等手续完整）项目，通过质量评估，而且位置也相对不错的停止建设项目，体量相对不大的，争取按照小片区完成招商运营。

针对不合规的、体量比较小的、质量不合格的、直接勒令拆除，还应该对相应资产人给予罚没。因为没有必要再做，还对城市带来污染，这也是一种很好的方式。并不一定所有烂尾楼都盖起来才是最好的，质量不合格，规模不成样子，还不如给它恢复到原土地状态，以备未来城市发展。

这种方案从执行的角度来说，可执行性相对较高。针对这种解决方案，政府必须得采取相应的政策确保落地执行，并且让投资商形成逐渐盈利的营商环境。

一位不愿透露姓名的权威人士也表示，西港烂尾楼问题要处理，要把1000多栋的烂尾楼分类，分为：1.、柬埔寨本地人自建房；2.、柬埔寨本地人出租土地15-20年，由中国人建房（期待按照当时租给网投公司2年半回本）；3、中国公司购买了土地（利用柬埔寨入籍获得身份），然后建赌场酒店；土地私有神圣不可侵犯，但是要打击投机行为，所以针对处理的是第二种和第三种。

他还说，第二种危害最大，短期投入，粗制滥造，西港塌楼就是很好的例证。要想处理这些烂尾楼，就要有法可依。要出来新的建筑法，提高设计标准，对于不达标的建筑依法拆除。针对第二种，拆除后，柬埔寨本地土地所有者并没有吃亏（中国投机人血本无归），土地可以重新利用。对于设计达标，政府觉得建筑可用的部分，要学习新加坡，要求投资人在5年内（或多少年内）建设完成，否则政府要进行巨额处罚，变相逼迫投资人放弃烂尾楼，然后政府可以拍卖，政府自用（土地置换），盘活资产。

一座城市基础建设都有周期性，需要不同的时间来逐步发展，并不是说一次性起完万栋高楼。随着市场的经济发展，再有序地进行开发建设，王恩来说。

陷入烂尾楼2位投资人：

地主不愿协商，100多栋烂尾楼被冻结

以西港双狮广场为中心，前后左右不超1公里，几名中国投资者的项目都坐落于周围，总投资额超4000万美金。包括魏泽成“对外租赁”的未挂牌酒店、许银华“租楼装修”的酒店、关涛“租地建楼”的酒店。3个中国民间的投资者，他们体验了西港“过山车式”的高低与起伏，投资潮流的炙热与冰寒。

在柬单网深度报道《逃不出西港：谁能解绑中国投资人的手脚？》一文中，这曾经的几位主角，现在情况如何？或许他们最有发言权。

2018年6月，关涛在西港租下4块地，购买2块地，计划建立4座酒店。现在两座酒店暂停营业，两座酒店成“烂尾楼”，剩余两块地成了闲置荒地。4年来，团队总体投资高达3850万美金左右。

据他介绍，目前他的烂尾楼还是老样子，没任何进展，艰难勉强维持，少客源没收入，地主不愿协商。他还说，建议政府从中协调，充分权衡地主和投资方的双方利益，友好协商解决。

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另一位深陷西港烂尾楼的投资商魏泽成，2018年3月在西港租下3块地，建立3座酒店，准备转租售卖，还在洞里萨湖以低廉价格买下土地。如今第一栋酒店降价出租，第二栋酒店打官司，第三栋酒店尚未开业，洞里萨湖的土地也因为上当受骗，官司缠身。

他介绍，11月25日举办烂尾楼相关会议，柬埔寨财经部、司法部、旅游部及柬埔寨房东、烂尾楼租客派出代表参加，但没有相关结果。他目前的情况是：第二栋楼因为三年没有交租，可能会被判决“净身出户”，并且要求赔偿10万美金给房东。其他地皮和酒店和之前一样，没什么进展。

如何解决西港烂尾楼的困境？魏泽成说很难。

第一，房东不愿意降价，不愿意配合。对此，柬单网记者未能联系到相关的本地土地拥有者。魏泽成还说，目前很多租客两三年都没有给租金，这在法律上不占理，有一些人也因此被扫地出门了。据他的了解，目前有100多栋烂尾楼被冻结。

第二，他们目前没有相关扶持，如减免税收等。

第三，半年以来西港政府开了多次会议，其中魏泽成知道的就有五六次，但是一直没有落到实处，双方没有谈好，现在也是处于继续搁置状态。

魏泽成说，希望当地政府部门或民间团体成立”商业总公司“，整合城市现有闲置资源，整体谋划制定城市战略发展规划，根据市场需求及规律统一定价，集体招商，出台优惠政策，如设立带有一定时长的免租期制度，盘活资产，活跃市场。

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