国际不动产投资师杨建平：柬埔寨拿什么与新加坡合作？ - 柬埔寨柬单网

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在此之前，柬单网独家发布【西港城市“烂尾楼”整理修复计划】系列文章，今天继续发布第三篇系列文章，欢迎阅读。

（一）《西港与北海的共同命运，都曾被博彩业和投机大潮洗刷的小城市》

（二）《不明确、不合规、不健康：西港城市烂尾楼的“混合型”难题》

在了解西港“烂尾楼”的背景及阻力后，西港问题的解决，成为当下亟需讨论的关键内容。

在杨建平看来，柬埔寨政府只有借助其他力量，才能突围发展。纵观国际社会和东盟体系，目前只有新加坡最合适。西港或柬埔寨政府应该考虑的是，怎样获取新加坡的资金？以什么代价与新加坡进行交易？

口述：杨建平
采访：Miles
整理：潘美琪

烂尾楼的现象不仅存在于西港，世界各地都有。西方的烂尾楼，数量不多，体积不大，完全由市场经济主导，什么时候烂掉了？什么时候低价出售了？随着市场不同阶段的发展，逐利的资本都会有人愿意去拆掉或者去买掉。

这是许多西方国家解决烂尾楼的方式，但西港的烂尾楼体量大，如果按照这个方式去处理，这座城市也许就“废”了。

中国也有烂尾楼，如上个世纪末的广西北海的烂尾楼现象。但不同的是，中国是土地国有化制度，最终的处置权由国家决定，能够形成统一政策和处理计划，可以选择或指令哪些楼宇停工或者建设，政府甚至可以对整座城市的发展方向进行掌控。

但是，柬埔寨西港的土地是私有制，国家性质也是资本自由化的，不可能采用政府行政命令及一刀切的办法，甚至在柬埔寨还有各类无数的NGO组织监督柬埔寨的政治，侵犯私人利益整治土地谈何容易。

所以，片面地参照中国模式进行修复不适用于西港。想要改变，就要寻求外围的帮助，新加坡就是一个不错的合作对象。

为什么要让新加坡参与到西港的复建中来呢？我认为新加坡有以下几点优势。

选择新加坡，不仅仅是因为他们的政府，更是因为他们的发展方式。新加坡的国土面积比中国香港还要小，但贵在“小而精致”。2018年，新加坡的都市化程度达到100%，在东盟十国中位居第一。

新加坡的城市规划享誉全球，到2030年，新加坡绿色建筑占所有建筑的比例至少达到80%，被誉为“花园城市”和“城市国家”，而且，虽然新加坡高楼林立，但在楼宇建造中，高新技术和生态技术充分体现，生态规划优先的城市发展原则贯穿整个城市发展的全过程，产业与人居的规划关系影响着每一栋建筑。

早在三四十年前，新加坡就已经派出专业团队去世界各国建立科技园，为其他国家进行城市规划。像中国改革开放初期的苏州新加坡工业园，就是由新加坡规划、整理、建设、经营的，那时的中国没有工业园的概念，直接与新加坡合作，以政府信誉做担保，给予新加坡政府和基金二十年的建设经营权，二十年后将一座运行良好的工业园归还给中国。

新加坡已经连续九年成为中国最大的外来投资国。除了苏州科技园，还有深圳的前海智慧城市示范园区、天津的中新生态城、广州的大坦沙岛等，都是对标“新加坡模式”，与新加坡进行深度合作。可见，新加坡已经有足够的经验，对一个城市的发展进行修理与复建。

新加坡还有一个明显的优势，2021年，新加坡人均GDP 达到7.28万美元，位居全球第五名，亚洲第一名。而根据国际货币基金（IMF）数据显示，若以人均国内生产总值（GDP per capita）来计算，新加坡荣登2022年全球第二个最富有国家。

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（图源于网络）

强有力的经济实力，为新加坡向外投资奠定了基础。

作为东盟内部的第三大经济体，新加坡在东盟、亚洲各国中保持较大的领先优势。他是东盟体的一个强大后盾，可以对东盟内的国家进行扶持，这也是许多东盟国家能接受新加坡资金的一个前提。

在东盟国家中，新加坡近两年成为印度尼西亚、越南、缅甸的最大外资来源国。

而根据投资监测机构发布的“2022年外商直接投资指数”显示，新加坡已经取代中国，成为2021年柬埔寨的主要投资国，占柬埔寨外商直接投资的40%，新加坡在柬投资的项目涉及不动产、能源、贸易、食品批发、教育和金融等领域，柬新两国合作愈发密切。

此外，投资不是一件易事，讲求投资回报率，尤其是海外投资。近一个世纪以来，发达国家通过实践总结出来的国家与国家的海外投资制度非常严格。

对于一些发达的西方国家来说，进入东南亚国家投资，特别是投资柬埔寨，他们的投资制度是不允许给予贷款或者接受担保，他们担忧许多风险，尤其是政治风险，柬埔寨目前也很难承担这个责任。

除非，在发达国家和发展中国家之间设置一个“防火墙”或“保护墙”，让他们进行间接投资，减缓西方国家直接投资带来的风险。那谁来当这个“防火墙”呢？面向亚洲和东盟，最理想的投资“防火墙”只有新加坡。

另外，国际海外投资规则也非常重要。

国与国之间的海外投资有严格的限制，首先是信任度问题，这个信任度不是你说可以就可以，而是经过国际金融机构第三方评估。

这种评估由三方面组成，第一是政治风险，拟定投资国有没有战争或政变的危险？第二是经济风险，拟定投资国的经济发展是否稳定？是不是稳步上升？第三是资金风险，拟定投资国对获得的贷款或资金有没有还款的信誉？政府担保是否有效？

目前柬埔寨在这三个方面的评级很低，得不到发达国家正常的海外资金投资和担保。新加坡则不同，它本身就属于经济发达国家，它与其他发达国家之间的海外融资及担保制度已经延续几十年，它可以给发达国家海外资金长期、稳定的贷款收益。

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