房地产的“低谷”与“低迷”：反弹速度马力不足 - 柬埔寨柬单网

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记者：时宜

编辑：Miles

不管是投资者、开发商、中介、业主，他们都经历了柬埔寨房地产的寒冬。甚至目前大家都还在处于寒冬之中最困难的时期。可以用“低谷”与“低迷”来形容柬埔寨的房地产处境。

对于投资者、开发商、中介，以及业主来说，他们如何看待目前的处境，又该如何看待柬埔寨的房地产业。他们心中所想的“春天”什么时候来临？

本期周刊，我们聚焦柬埔寨房地产，了解他们的希望和低谷、低迷状态。

截至2024年初，柬埔寨房地产业已连续第四年因疫情危机和外部经济危机而陷入低迷。据世邦魏理仕柬埔寨公司发布的《2024年金边年中回顾》报告称，尽管2024年初表现低迷，但柬埔寨建筑业仍有复苏的潜力，零售及入住率稳定。

而后疫情时代，悄然蓄力的柬埔寨基建在快速发展：从金边新机场建设，金港高速开通，金巴高速准备开工，到金边-暹粒-波贝高速调研完成，扶南运河开工等迹象表明，柬埔寨迎来了新的发展时代。

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至于柬埔寨房地产，什么时候才进入上升期？柬单网记者采访一些专业人士，也走访了楼盘。

据柬单网记者观察了解到，富力城外的商铺，到了傍晚才开始渐显人间烟火气。一位富力住户透露，数年前这里商户并不多，种类少，但餐厅日营业额能做到2000美元。如今店多人少，餐饮业比比皆是，有的商家可能一天200美元营业额都没有。

一名在富力购买房产的投资者告诉记者，她买富力房子的时候是6万多美金，但如今她想卖出去，但由于各种原因一直未能出手。2万美金都没有人买，她也不打算出售了。

而富力地产的销售经理刘晓龙告知记者，截至目前，富力地产属金边现房成交量第一的开发商，总计超2100套。

自2020年疫情爆发后，柬埔寨中国人锐减，到如今富力的中国业主仅占比20%不到。目前虽然有不少人涌入柬埔寨，但来富力购房的都以柬埔寨年轻人为主，约占业主比例的65%。

据刘晓龙透露，金边富力最小户型是约38平的单房，售价53000美元。是柬埔寨年轻人中最热销的户型。这个价格对柬埔寨年轻人来说没有太大压力，也能满足小家庭对需求。其中也有不少长辈购置用作新婚房。“关键是付完首付即可领包入住，还提供三年无利息分期贷款。”刘晓龙说。

再加上自己的地理优势，不论是去bkk还是市中心，仅10分钟车程。十分受柬埔寨年轻人最青睐。为什么柬埔寨年轻人在富力的购房占比如此之重？

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刘晓龙分析到，柬埔寨是东南亚最年轻的国家之一，平均年龄仅28周岁，年轻人的生活都离不开吃喝玩乐住行，他们更是占消费的主导地位。而且美元在柬埔寨流通度高，加息对柬埔寨影响甚微。

而仅上半年，富力地产连续几个月的成交量都在25套左右，虽不及疫情前单月成交300套业绩，但该数据也已远超同行开发商。租售量都比之前更优越。除此之外，柬埔寨富力在中国香港、北京、广州，以及马来西亚、新加坡等地都有业务分布，因此也带来了不少考察团。

其中，中国香港团成交量最高，且都青睐于大户型。世邦魏理仕数据显示，柬埔寨的租金回报率是5.3%，远高于泰国4.5%，胡志明4%，菲律宾4%，新加坡3%。而中国香港内部却仅3.1%。

（租金回报率，指的是月租房获得租金同房屋价钱的比值。）从数据上来看，越发达的地区房价越稳定，回报率越低，因此高速发展期的柬埔寨极具投资优势。

刘晓龙表示，富力一大优势是“现房”。自洪森大道立交桥通车以来，富力入住率也从原来的800户涨到了1300户。此外，更有不少大企业直接包层租赁用作员工房。

从地理位置上看，富力是距离金边新机场最近的中国开发商小区。新机场一旦通航，富力或有望再火一波，成为金边抢手地之一。

“如今的柬埔寨就好比15年前的中国，首都金边的平均房价2500美元，约人民币18000元。近年来，柬埔寨基础设施改善明显，我相信五年内一定会有质的飞跃。”

自2022年开始，金边房价一蹶不振，不少楼盘单价直接跌至半价，其中若二手房的单价再低于市场价，则称之为“捡漏房”。美辰地产杨总告诉记者，目前成交量比较好有香格里拉，位于金边中国圈的商业中心。

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今年，美辰地产在柬埔寨市场成交的的几乎都是二手房。且上半年金边“捡漏房”交易量超100套。杨总表示，由于柬埔寨贫富差距大，本地市场较为低迷，买房客源以中国人为首，其次是马来西亚、日本、韩国等以投资为主的国际客户。

谈到柬埔寨的房地产状态，杨总则用“低谷和低迷”来描述，他笑着说：“已经没低的地方了，触底了。”

同时，柬埔寨的房地产业到了反弹的临界点，不过反弹速度有多快，这需要看国际环境和柬埔寨内部环境的变化。

杨总在谈到柬埔寨房地产未来的发展劲头时，他表示很看好柬埔寨，只是目前状态不佳导致很多人不看好柬埔寨市场。在来柬埔寨之前，他去过东南亚多个国家考察，最终选择柬埔寨是由于这里的空间潜力。

杨总表示，美辰地产在柬埔寨的未来发展是垂直性的。如今员工保持在60人左右，他们还在不停拓展自己公司的未来发展计划。

在金边比较好卖的楼盘除了富力以外，BKK及金街作为2个商业中心地带，是大多顾客的优选。而BKK区的王府官邸以及1号路炳发城的别墅在本地市场销量都很不错，且买主都是有一定经济实力的80后。

还有在金边房地产市场上杀出重围的TimeSquare，以低价、高性价比出名，在堆谷区、BKK区是最受欢迎的房源之一。但纵观上半年的销量，有明显的“消费降级”，销量一般的开发商都以去库存为主。且更多的都是租客。

另一名柬埔寨本地房产中介Vanna告知记者，疫情后柬埔寨不少房屋难以租售，降价超30%也无人问津。

综上所述，柬埔寨房地产业索然在经历“低谷与低迷”，但仍然相信柬埔寨的空间市场。复苏是一定的，只是这复苏速度到底有多快，效果能有多明显，这需要通过柬埔寨政府出台相应政策，以及外商投资等内外因素“拉”一把。

出品人：Miles

记者团队：人鱼、Miles、时宜

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