以下内容源自AMRO（东盟和中日韩宏观经济研究办公室）调研报告的翻译版本，仅供参考。
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关于**柬埔寨房地产市场**的部分，报告详细描述了当前市场的挑战、未来趋势以及政府应对措施，具体内容总结如下：
### 1. **房地产市场的整体状况**
- **供应过剩**：柬埔寨房地产市场，尤其是住宅和商业地产，面临严重的**供应过剩**。报告指出，**低迷的需求**和过多的供应使得许多待售房屋和公寓在市场上滞销，2023年**未售出房屋数量同比增长61.5%**。
- **价格下降**：随着市场疲软，房地产价格自2023年中期开始下跌，**住宅价格在2023年底下降了4%**。特别是在二手市场，卖家为加快销售进程，不得不提供折扣。而开发商则专注于清理未售出的库存。
- **外国投资疲软**：外资在柬埔寨房地产领域的投资保持低迷，给市场带来了额外的压力。报告指出，2023年房地产领域的外商直接投资下降至**2.376亿美元**，远低于2019年4.387亿美元的峰值。
### 2. **资金限制与市场信心下降**
- **资金获取困难**：由于经济不确定性增加，银行对房地产行业的贷款大幅减少。2023年，银行对房地产相关活动的贷款增速显著下降，项目延迟和利润减少导致开发商难以从银行获得贷款。此外，购房者拖延支付或要求延期付款，这进一步加剧了开发商的现金流问题。
- **市场信心疲软**：市场情绪受到冲击，主要是由于房地产市场持续低迷以及全球经济的不确定性。一些开发项目因延迟交付或财务问题引发了购房者与开发商之间的冲突，加剧了市场的不确定性。
### 3. **政府的应对措施与政策更新**
- **法律框架和监管**：政府正在制定新的法律和监管框架，以应对房地产市场的挑战。政府通过设立一个跨部门委员会，组织技术工作组，并与私营部门开展对话来解决这些问题。相关措施还包括出台多项税收激励政策，例如：
- 延期实施资本利得税至2024年底。
- 对**7万美元以下**的房产交易免征印花税，7万美元以上的房产则可享受税基的**7万美元扣减**。
- 免除未开发土地税的实施至2024年底。
- **市场调控措施**：政府还为开发商和购房者提供了一些其他支持政策，以稳定市场并清理过剩的库存。
### 4. **长期前景**
- 报告指出，柬埔寨的房地产市场面临的挑战需要数年时间才能得到解决，市场过剩的供应将需要更长时间才能被消化。尽管目前市场疲软，政府计划通过法律改革和加强对未监管的影子银行活动的监管，推动房地产市场的长期可持续发展。
### 5. **未来市场展望**
- **价格调整与需求变化**：随着高端公寓和豪华住宅的价格高于国内买家的支付能力，市场可能出现更多未售出房产，进而导致房价进一步下降。开发商需根据市场需求调整产品策略，而不是仅仅跟随市场趋势盲目建设。
- **政策推动复苏**：政府的政策支持，如免税措施和新的法律框架，预计将在中长期内为房地产市场带来复苏的动力，促进市场进入更加成熟的发展阶段。
总结来看，柬埔寨的房地产市场目前处于**供应过剩**、**需求疲软**和**价格下滑**的状态。尽管如此，政府通过法律改革、税收激励和金融监管等多项措施，试图缓解市场困境并为未来的复苏奠定基础。
