本文英文原链接为Cambodia’s Real Estate Market – Timely Government Interventions Transform Woes into Strategic Opportunity 作者为 Michael Tan，Aquarii BD Cambodia创始人兼首席执行官。以下内容为AI中文翻译版，仅供参考，不作为投资建议。
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风暴的积累
柬埔寨的房地产和建筑业正面临重大挑战，高端住宅的供应远远超过需求，而经济适用房的供应却严重不足。这种失衡，加上不当的开发商贷款和实践，导致了财务拥堵和高额债务，给开发商和购房者都带来了沉重负担。这种状况的根源可以追溯到2009年，但在新冠疫情期间房地产泡沫破裂后，问题达到了顶峰。
作为柬埔寨经济的关键引擎，房地产行业支持了众多产业和就业岗位。这场大规模的“误算”引发了连锁反应：就业减少、消费者支出下降、经济情绪低迷，以及因债务和违约增加而加剧的流动性危机。用医学术语来说，这就像等待堵塞的动脉触发一级创伤事件——如果不加以解决，可能导致系统性崩溃，影响深远。
抛出救生索——政府多管齐下的应对措施
针对这一危机，柬埔寨政府在过去一周内推出了一系列及时的干预措施，旨在稳定房地产市场并促进经济适用房的发展。这些措施旨在缓解财务拥堵、刺激需求，并使低收入和中等收入人群的购房更具可行性。
2025年1月2日，柬埔寨经济和财政部（MEF）宣布成立技术工作组，以支持经济适用房项目。该工作组将协调税收减免、评估财政影响、评估基础设施需求，并探索提升可负担性的财务策略。为了支持首次购房者，政府还宣布对21万美元以下的房产免征一年的印花税，该政策于2025年1月1日生效。
此外，柬埔寨土地管理、城市规划与建设部（MLMUPC）和柬埔寨国家银行（NBC）于2025年1月3日举行协调会议，推出债务重组措施，为购房者提供更顺畅的还款流程，同时为开发商提供更多流动性。
债务重组——务实之举
MLMUPC和NBC会议的一个重要成果是，将住宅拥有者的高息债务转移至提供低息贷款和更长还款期限的银行机构。这一务实的举措对所有利益相关者都有利：
- 购房者：获得更实惠的融资选项，实现购房梦想。
- 开发商：通过一次性付款改善现金流，继续推进项目。
- 银行：扩大客户基础，为行业稳定做出贡献。
- 政府：推动中低收入群体实现购房愿望。
这项策略的核心在于认识到短期解决方案不足以应对当前问题。通过债务重组、提供低息贷款和延长还款期限，这一综合举措确保住房对柬埔寨公民更具可负担性。对于因资金流问题而苦苦挣扎的开发商，该措施提供了急需的生命线，使其能够避免违约并维持运营。
经济适用房——解决供需失衡
当前的房地产低迷暴露了市场上的“明象”：供需之间的显著错配。尽管开发商长期以来专注于高端住宅开发，但大多数柬埔寨人（如工厂工人、教师、士兵和私营部门雇员）却无力购买这些房产。按照传统定义，住房被认为是经济适用的，当其成本不超过家庭收入的三分之一。然而，对于许多柬埔寨人来说，即使这个标准也遥不可及。结果是，市场上充斥着奢华住宅，而对经济适用房的需求却得不到满足。
通过将重点从高端开发转向满足本地需求的项目，开发商和国际投资者可以进入一个更稳定和包容的市场。这与柬埔寨的国家优先事项和全球可持续城市化及社会公平趋势一致，同时满足了经济适用性的关键需求。
开发商面临的挑战
高成本、市场过剩和态度僵化
开发商面临高昂的土地和建设成本，使得经济适用房项目因利润率较低而缺乏吸引力。过去的尝试因规划不善、建筑质量低、偏远位置缺乏便利设施以及社会污名化而备受批评。
高端房产的过剩导致许多负债累累的开发商难以出售库存。为了解决这一问题，政府提供土地和税收优惠，以鼓励向经济适用房的转型。然而，开发商必须配合政府的愿景，接受国际标准，并承诺优先考虑经济适用性和质量的实践。
为什么国际投资者应该关注
政府对包容性住房市场的关注，与全球可持续性和社会影响趋势相吻合。这些措施反映了新政府的政治意愿，积极果断地应对迫在眉睫的挑战，为投资者信心提供了保障。
这为国际投资者提供了一个战略机会，可以进入尚未开发的中低收入住房市场，该市场具有显著的长期增长潜力。通过参与这一新兴市场，投资者不仅可以与柬埔寨的宏观经济目标保持一致，还能为国家发展做出贡献，同时实现可持续回报。
展望未来
柬埔寨的房地产行业正处于关键时刻。尽管一些专家预计恢复供需平衡可能需要长达五年的时间，但政府最近的举措提供了明确的发展方向。二级市场的过剩（买家更偏好新房而非转售房产）增加了复杂性，但也强调了创新解决方案的必要性。
尽管面临这些挑战，该行业仍有望实现转型。通过审查住房政策、解决过时的做法以及接受国际规范，柬埔寨可以建立一个更可持续和包容的市场——一个符合国家利益和长期发展目标的市场。
经济适用房必须成为该行业的新基石。随着需求的增长和政策的演变，这是一项具有显著长期潜力的投资机会。更重要的是，满足柬埔寨年轻人口成为房主的愿望（这一目标在许多发达国家也难以实现），将有助于推动稳定、信心和经济增长。
这种转型将有助于将柬埔寨稳步推向2030年成为中上收入国家以及2050年成为高收入国家的目标。
对于投资者、开发商和政策制定者而言，现在正是携手合作、转型房地产行业，并为柬埔寨的可持续未来奠定基础的绝佳时机。