好消息！柬埔寨2项有关房屋买卖的税或再延期一年

据柬中时报报道，根据洪森总理于12月16日批准的《新冠肺炎疫情新常态下振兴经济政策框架》文件，政府正考虑再次延期征收资本利得税，至2023年1月1日。同时，政府也考虑延长7万美元以下的房产免征印花税的优惠，至2022年12月31日。

柬埔寨资本利得税概述

柬埔寨的资本利得税是多少？

柬埔寨的资本利得税 (CGT) 是就出售资本资产所得收益按固定税率 20% 征税。可能与大多数人的看法相反，柬埔寨的资本利得税并不是新鲜事物。柬埔寨的企业一直须缴纳资本收益税。现在的重大区别在于它也适用于个人，课税的大部分会发生在出售私人不动产（即房地产）的情形下。

CGT 于 2020 年 4 月通过财经部颁布的 Prakas 346 正式成为法律条文，最初计划在数月后的 7 月份实施。

由于新冠病毒疫情，该项法律被推迟到 2021 年 1 月，以避免在新冠疫情对房地产市场冲击上雪上加霜。然而柬埔寨在 2021 年第一季度首次大规模爆发本土社区疫情，柬埔寨资本利得税的实施由此再次推迟至 2022 年 1 月，如今有可能再一次延期。

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谁必须在柬埔寨缴纳资本利得税？

柬埔寨的资本利得税适用于居民纳税人和非居民纳税人。纳税人有义务在实现收益后的 3 个月内缴纳资本利得税。

居民纳税人的定义为符合柬埔寨一项或多项居住标准的自然人。

非居民纳税人的定义为不被视为居民的法人实体或自然人。

资本利得税中“资本”是如何定义的？

资本利得税应税标的涵盖通过出售资产获得的收益：不动产、租赁、投资/金融资产、商品（经营许可证和品牌）、知识产权和外币。

这听起来似乎包罗万象，但就像其他的税法，有资本利得税免税项目，尤其是当它涉及到不动产，也就是房地产：

• 纳税人的主要居所——如果纳税人（或他们的配偶）有一个以上的居住地，则只有其中一个可以豁免 CGT
• 登记税相关规定中界定的家庭成员之间的不动产转让
• 柬埔寨政府资产
• 根据柬埔寨的征收法，为公共目的出售的不动产，即房地产
• 外国大使馆/领事馆的资产
• 国际组织或外国政府合作机构的资产
  

在柬埔寨如何计算资本利得税？

柬埔寨的资本利得税的计税原则是就出售资本资产所得收益按固定税率 20% 征税。从表面上看，应缴税占了销售收益的很大一部分，但纳税人可以使用两种方法在费用方面考虑合理避税：

1、实际费用扣除方法

这种方法是将销售收入减去在该房产上卖方发生费用，以得出实际应付的资本利得税。这些可作为非应税税基的项目可以是购置成本、咨询费、登记税、佣金、甚至是广告费。这些实际费用从销售收入中扣除，余额的 20% 将作为应缴的资本利得税。

这种方法对于在间接费用/运营成本上花费了大量资金并且预计利润较微薄的物业卖家来说是有益的。

示例：

潘夫人打算以 250,000 美元的价格出售她几年前最初以 100,000 美元购买的房屋。她努力保留重要文件，详细说明她在收购及翻新物业方面的费用，如下所示：

登记税：4,000 美元

贷款利息：3,000 美元

贷款管理费：500 美元

装修：35,000 美元

现在我们有了相关的值，让我们做一个示例计算：

实际费用扣除方法

销售价格

250,000 美元

_

实际费用（免征额）

原价 100,000 美元

注册税 4,000 美元

贷款利息 3,000 美元

贷款管理费 500美元

装修 35,000 美元

总费用 142,500 美元

_

资产增值税

销售价格 250,000 美元

总费用 142,500 美元

资本收益

（销售价格 - 总费用） 107,500 美元

资本利得税（20%） 21,500 美元

假如潘女士出售她的房产后采用实际费用扣除法计税，她将需要支付 21,500 美元的资本利得税。

还有更多适用的免征项目，因此如果您打算未来出售房产，我们强烈建议您详细记录自己为房产开支的费用。

2、基于定额的扣除方法

这种方法取销售额的 80%，并将它从整个销售额中减去，所得结果作为资本收益，其中 20% 就是应缴的资本收益税。这种方法对于低买高卖的业主非常有利。

示例：

潘夫人知道还有另一种计算资本利得税的方法。作为一位眼光敏锐的房主，她计划以 250,000 美元出售 100,000 美元房产，她研究了另一种征收资本利得税的方法。

基于定额的扣除方法

销售价格 250,000 美元

售价的 80% 200,000 美元

资本收益

（售价 100% - 80%） 50,000 美元

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资产增值税

资本收益 50,000 美元

资本利得税（20%） 10,000 美元

假如 Phan 女士出售的房产以基于定额的扣除方法计税，她将需要支付 10,000 美元的资本利得税。

很明显可知 Phan 夫人会使用哪种方法。其法律前提是，柬埔寨的纳税人可以自由选择使用上述一种资本利得税计算方法来履行其纳税义务。

柬埔寨房地产网Realestate.com.kh强烈建议您保留与您的房产任何相关的费用，并合理合法地为自己确定最有利的计税方法。

柬埔寨印花税概述

在柬埔寨税务总局（GDT）的税收项目中，印花税是一项硬性标准。印花税也称注册税、登记税、过户税、转让税，须缴纳印花税的纳税项目包括：不动产产权转让，各种运输车辆产权转让，公司股份全部或部分转让等。

根据柬埔寨税务总局规定，任何以销售、交换、接受赠与和公司股份的形式进行转让的房地产所有权或不附带建筑物的土地占用权，计征4％的转让税。 它由获得物业所有权或土地占用权的人支付，并根据转让时财产的实际价值计算。

2020年2月，为应对疫情给建筑业和房地产业带来的冲击，政府对7万美元以下的房产免征印花税，为期一年。2021年，这一优惠措施再度延长一年，直至2021年12月下旬。鉴于经济和市场需要一定的时间才能恢复元气，为缓解民众经济压力，政府再度宣布延长免征印花税措施。

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图：柬埔寨排屋园区

建筑业和房地产也一直是柬埔寨经济快速增长的主要贡献者。根据世界银行的一份报告，截至2019年，建筑业占柬埔寨国内生产总值的三分之一。根据财经部发布的数据显示， 2021年前11个月，共有3,925个建设项目报批，造价达103.5亿美元。随着全国从新冠疫情的不利影响中慢慢走出来，大部分项目已经开始“复燃”。

免除7万以下房产印花税是政府通过降低相关成本来促进经济活动的持续战略的一部分。对于中端和适用型住房的买家来说，这也是一大利好。