这是近期一位有意向进行海外资产配置的朋友提出的疑问。他的担忧并非个例——由于受到某些特定行业事件的波及，部分投资者对柬埔寨的整体投资环境产生了一些疑虑和动摇。然而，在我们对金边房地产市场进行了深入细致的调研之后，更为审慎的投资建议：真正稳健的海外资产配置，需要穿透单一项目的表象，从区域发展潜力、企业兑现能力和产权保障体系三个维度构建评估框架，共同构筑起一种确定性的保障。今天，我们以金边最大花园现房社区-金边中心城R&F CITY为典型案例，深入剖析这座由港资打造的大型城市项目如何在8年时间内，将“安全”这一抽象概念转化为具体可感、触手可及的现实成果。【开发商】中国十强房企--富力地产
【占地面积】约7.7万㎡
【建筑面积】约56万㎡
【物业类型】公寓
【在售户型】55㎡-130㎡一至三房，MIRO 38㎡公寓
【产权年限】永久产权
【交付时间】【全能配套】约3.5万㎡的社区花园、约2,800㎡星级网红会所、大型花园游泳池、阳光慢跑道、阳光儿童乐园、户外网球场、近万㎡商业街等。
【项目位置】金边南CBD · 洪森大道（60米大道）与271大道交汇处向南300米
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要判断一个国家的资产安全性，先看它的“抗风险能力”。作为“一带一路”核心节点，柬埔寨近年来的发展轨迹清晰指向“稳定”。
2024年柬埔寨经济稳健增长，GDP增速达5.3%，增长主要由制造业出口、旅游业、建筑业三轮驱动。此外，柬埔寨国家银行报告显示，其外汇储备稳固在225亿美元，足以支持7个月进口；货币瑞尔兑美元汇率也维持在近十年最优水平，长期保持稳定。近年来，在首相洪玛耐的领导下，柬埔寨当局持续开展高压执法行动，显著打击了跨境犯罪活动。与此同时，国家层面强化治安管理，金边市政府重点针对外籍人士聚居的公寓与酒店等场所加强排查与监管，切实提升了首都及关键区域的整体安全水平。
根据《柬埔寨王国外国人不动产产权法》，符合条件的外国人可合法购买并拥有二层及以上公寓的永久产权（分契式产权），并获得由国家土地管理部门颁发的硬卡作为最高所有权凭证。
正如新加坡国立大学东南亚研究院研究员所言：“柬埔寨的风险，更多是发展中的阶段性挑战；其安全，藏在持续向好的基本面里。”
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R&F CITY
金边中心城的“兑现力”
藏着安全的底层逻辑
在金边，我们见过太多“图纸上的承诺”，但真正能把“规划”变成“生活”的项目，少之又少。8年深耕，把“中国十强房企的长期主义”刻进了每一个细节——从开发商的克制与坚守，到资产安全的法律兜底，再到配套兑现的“超预期速度”，它用一组组扎实的数字，重新定义了“安全资产”的落地标准。
区别于部分“赚快钱”的房企，富力地产（香港联交所代码：02777.HK）的入场逻辑很朴素：不做“空手套白狼”的投资赌局，只做“能交付、敢兑现”的长期主义者。
全球布局：业务覆盖全球超过145个城市和地区，累计拥有超过450个标杆精品项目，为超过200万人提供高品质产品和服务；
港资基因：30年房地产开发经验，以“高品质、零烂尾”著称。
在柬深耕：自2016年落子金边，8年间未因市场波动放缓节奏，从首期住宅到商业、教育配套，始终按“既定时间表”推进。
项目首次交付于2021年6月30日，4年多以来陆续交付A区9栋住宅约2300户、B11栋公寓约500户、商铺5个组团约70铺、别墅4幢、车位约250个；2025年内还将交付B2栋约250户、B11栋公寓约100户。项目累计交付房屋超2800套（含住宅、公寓、商铺、别墅），业主群中“投诉”关键词出现频次不足0.3%（对比金边平均1.2%）。
为了更好提升售后服务，兑现投资价值，项目也成立了租赁中心，租赁供需关系迅速解决。物业运营负责人也跟我们分享，业主托管房源每月出租率不断提升，9月份出租率更达到97%，平均7-14天时间便可成功出租。项目受到当地租赁市场的欢迎，截止目前引入超30家合作中介及经纪人，目前也有数百位业主将房源进行租赁托管，A1、A4、B11出租数量更多，B11栋出租逐渐受到租客欢迎；两房单位出租更受欢迎，其次是一房和studio公寓。而租金方面也稳定提升，B11studio公寓300$/月，A区一房400-450$/月；两房500-600$/月；三房800-1000$/月。
从去年年初，知名公寓式酒店运营品牌也进驻金边中心城，短租房源涵盖一房、两房和三房，满足赴柬旅行、短期差旅的家庭或者个人租住需求。据了解，随着短租市场越来越火爆，金边中心城的公寓短租也是一房难求。部分酒店运营房更是带租约销售，享受专业酒店运营，一房月租金 400美元；两房月租金 550美元，轻松坐享投资收益。详情请咨询
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在柬埔寨买房子，最怕“产权悬空”。金边中心城的解法很直接：用法律文件说话，把“安全感”写进政府系统。我们随机采访了5位业主，均表示“硬卡办理比预期快”：
张女士（2021年购房）：“签合同后2个月提交材料，3-6个月就拿到硬卡，中介说这在行业里算快的。”李先生（2023年购房）：“销售带我们看过政府官网的硬卡公示系统，我的房号、面积、产权人信息都能查到，这下彻底放心了。”项目负责人透露，他们专门组建了“产权服务小组”，对接柬埔寨土地管理局，平均每单硬卡办理周期控制在6个月内（金边平均6-8个月）。更关键的是，所有房源均为柬埔寨王国永久产权，受《柬埔寨王国房地产法》保护，可自由继承、转售、抵押，彻底规避“租约房”“使用权房”的灰色风险。“买这里的房子，就像买了份‘双重保险’——既有港资开发商的信誉兜底，又有政府法律文件背书。”业主王女士的话，道出了许多人的心声。投资海外房产，最怕“配套画饼”。但在金边中心城，我们看到的是“配套追着承诺跑”，甚至“超预期落地”：外部配套：城央枢纽级资源环伺
立体交通系统：4条国家级主干道的交汇处：洪森大道、莫尼旺大道、271大道和1号国道；金边首座空中圆盘立交桥旁—莫尼旺立交桥；金边新机场通往市中心唯一主干道——驾车时间约20分钟。
最强商业圈：周边3km内覆盖金边最大的购物商场—永旺3、金边第二大购物中心—271购物中心、PH钻石购物中心、60M大道购物中心、棉芷商业步行街；
全能教育医疗：邻近ISPP国际学校，幼儿园到高中一站式全龄教育；步行400米距离中柬医院，配备全科医生，业主李女士说：“孩子半夜发烧，看医生比住国内小区还方便。”-
内部配套：金边罕见的“全生活城”
大型室内体育会所：配备花园星空泳池（50×25米）、无边际泳池、健身房、瑜伽室，是金边首个社区级专业运动中心，业主可免费使用；
社区商业广场：已引入各式美食餐厅、本地连锁超市、银行、生活服务机构等，茶余饭后散步就能满足日常需求；
3万㎡景观园林：超高绿化率的中央景观轴，种植超多种热带植物，傍晚时分，长椅上带着孩子的业主、泳池边散步的老人、商业街飘出的咖啡香，构成了一幅“已入住的生活画卷”。-
更值得期待的是，今年项目还有两大内部配套即将落地，进一步夯实“全生活”属性：广东海鲜城年底交付：作为项目商业升级的重要拼图，广东海鲜城定位“一站式粤菜海鲜体验中心”，将提供各类粤式海鲜料理。项目工程负责人透露，主体结构正紧锣密鼓进行中，预计12月正式交付运营，“未来业主下楼就能吃到地道粤式早茶、现捞海鲜，这里会成为金边新的‘美食社交场’”；新增内部道路直驱洪森大道：为提升社区出行效率，项目正加速推进MIRO栋与城市主干道洪森大道的连通工程。目前，社区内部道路已完成路基铺设，预计年底实现通车，提升项目通行压力，无缝对接金边核心区、新机场空港区，彻底打通“社区-城市”的交通脉络。详情请咨询
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SUGGESTION
安全资产的本质
是“可预期的未来”
正如我们在项目现场遇到的一位老业主所说：“我买的不是房子，是30年港资的口碑，是金边发展的红利，是每天推窗就能看到的生活。”对于海外投资者而言，这才是最珍贵的“安全感”——它不在宣传册里，而在你实地走过的每一条路、见过的每一个人、摸到的每一块砖里。金边中心城全新推出的B2楼栋延续了富力的高品质标准。无论是大理石地板、轻奢大堂，还是宽敞楼间距与升级后的儿童乐园，都体现了现代生活的舒适与细致。户型涵盖从55㎡的一房到130㎡的三房，满足单身人士、小家庭和改善型需求。△吊顶升级无主灯设计/大理石纹地板彰显高级
△生活体验全面升级
△全新儿童乐园正式开放
△全新样板间全面开放（欢迎预约参观）
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而富力·金边中心城·MIRO则以更灵活的方式为年轻人打开了置业大门。同样是现房楼栋，38㎡精装一房，总价仅需5万多美元，首付15%即可入住，最长可享3年免息分期。楼栋自带无边际泳池、SKYBAR、共享办公和健身房，满足年轻一代对生活方式和投资回报的双重追求。德崇国际机场的启用，意味着金边南部从“潜力区”真正走向“爆发区”。富力·金边中心城凭借独具优势的地段、完善的配套和灵活的付款方式，正站在这一机遇的最前沿。
又能稳步积累未来价值。更是承接区域发展红利的重要选择。【详情请咨询】
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