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记者：Miles 时宜
傍晚五点以后，金银岛逐渐热闹起来。沿湄公河展开的滨水步道上，运动人士、拍照的年轻人和带着孩子散步的家庭不断增多；餐厅亮起灯光，连接钻石岛的斜拉桥上车流往来。
隔江望去，一边是钻石岛已经成形的高楼，一边是金银岛仍在施工的塔吊。
过去二十多年，金边不断扩张，高楼、商场、住宅区和新城项目相继出现。但作为一个快速成长的首都，金边至今仍缺少一个能够集中企业总部、金融机构、专业服务和高密度就业的现代商务中心（CBD：中央商务区）。
如今，柬埔寨变了。当柬埔寨试图从依赖低成本制造、房地产和传统服务业，逐步迈向更加多元的产业结构，金边需要的不仅是更多建筑，也是一套能够组织资本、企业、人才和城市服务的经济系统。
金银岛由此进入视野。它是否会成为柬埔寨一个现代CBD？关键不在于规划了多少高楼，而在于它能否承载这座城市下一阶段需要的经济功能。
繁华的金边，
为何仍没有CBD？
中央市场、莫尼旺大道、诺罗敦大道和湄公河滨河区构成金边传统商业版图；BKK聚集外国机构、国际餐饮、学校和服务业；钻石岛、奥林匹亚城、水净华等大型项目改变了城市天际线；三座永旺商场以及不断增加的社区商业，又把消费人群带向不同区域。
湄公河畔金银岛卫星城，西接钻石岛核心区，东连一号公路，占位金边南部发展走廊。（来源柬单网图片库）
金边并非没有商务区，而是尚未形成一个在企业总部、金融机构、专业服务、办公密度和交通组织方面具有主导性的中心。它的繁华更像是沿主干道、住宅项目和大型商场生长出来的多个节点：有的以购物为核心，有的以住宅为主，有的聚集餐饮娱乐，也有部分写字楼和国际机构，但彼此之间尚未形成稳定、高效的商务网络。
这是具有鲜明柬埔寨特征的城市化路径。经历长期重建后，金边的增长首先依靠人口回流、土地开发、外来资本和消费扩张。传统城区以排屋、小地块和中低层建筑为主，土地权属分散，住宅、商业、行政和交通长期混合。
当新的城市需求出现时，市场更习惯向城市外围寻找完整土地，而不是在旧城内部进行成本高昂、周期漫长的整体更新。
码头、商业、在建楼宇错落排布，新城建设有序推进。（来源柬单网图片库）
结果是，金边拥有越来越多繁华的“点”，却缺少一个能够配置资源的“中心”。住宅和商业项目可以在数年内成形，企业总部、金融、法律、会计、咨询、技术和会议会展等生产性服务业，却需要更长时间才能形成相互依赖的生态。
因此，“金边没有CBD”并不是说这座城市缺少商业，而是说它尚未出现一个能把决策、资本、人才和高密度就业组织在同一空间中的现代商务中心。
柬埔寨产业升级之后，
金边需要怎样的城市中心？
过去二十多年，制衣出口、建筑房地产、旅游和农业支撑了柬埔寨经济增长。低成本劳动力、土地开发和外来资本创造了大量就业，也塑造了金边今天的城市形态：工厂分布在郊区和经济特区，消费集中在商场和街区，商务机构则散落在传统城区、新开发区和主干道沿线。
但柬埔寨正在进入一个不能只依赖成本优势的发展阶段。制造业需要向汽车、电子、零部件和更高附加值环节延伸，物流、数字经济、金融、技术服务和现代管理能力的重要性随之上升。
连片写字楼地块规划落地，补齐金边中心化 CBD 短板。（来源柬单网图片库）
柬埔寨政府提出经济多元化和竞争力升级，并通过2023年至2033年综合交通与物流总体规划，统筹公路、铁路、水运、港口、航空和物流等174个项目，预计投资规模约366亿美元。德崇国际机场启用后，金边与干拉省南部的发展联系也进一步加强。
不仅如此，柬埔寨预计在全国建设11个主要物流枢纽，同时推进铁路、高速公路、港口、运河和机场等重点基础设施项目，提升全国货运效率和区域物流竞争力。
对于柬埔寨这样政治、金融、国际机构和高端消费高度集中于首都的国家，金边商务效率在很大程度上也是国家经济效率的一部分。
此外，柬埔寨国家规划已指向更高能级的城市商业中心。经内阁批准的《金边土地利用总体规划2035》提出，将金边建设为具有区域竞争力的政治、经济、商业和文化中心，并迈向国际标准大都市。
金银岛正在加速建设，在建楼宇群预示金边即将迎来全新商务功能核心区。（来源柬单网图片库）
世界银行指出，若土地规划、交通和基础设施缺乏协同，金边将继续面临无序扩张和拥堵。 著名建筑师扎哈·哈迪德团队在《金边2050愿景》中也主张统筹空间重构、交通、景观与基础设施。 由此看，现代CBD并非高楼与商场的简单叠加，而是企业、就业、资本和公共服务高度集聚的城市平台。
对金边而言，真正的商务中心必须减少对摩托车和私人汽车的单一依赖，否则建筑密度越高，通勤成本和拥堵也可能越高。所以，现代CBD本质上不是一个房地产产品，而是一套经济基础设施。
纵观新加坡滨海湾和上海陆家嘴的经验表明，CBD的价值来自长期规划、公共基础设施和产业资源的共同集聚。它们的摩天楼背后，已有成熟的金融、贸易和总部需求。而金银岛商业总监林健安团队也曾经到上海陆家嘴考察过。
金银岛的机会，
不只是再造一个商业新区？
而金银岛的机会有可能就在其中。它的优势，首先来自位置和土地条件。它向西通过斜拉桥连接钻石岛及传统核心城区，向东衔接一号公路和铁桥头地区，向南可以进入德崇国际机场及金边南部发展走廊。
与土地零散、更新成本较高的旧城区相比，金银岛拥有约125公顷连续开发空间，可以从规划阶段统筹办公、商业、住宅、酒店、教育和公共空间。
2023年10月，连接钻石岛与金银岛的斜拉桥通车。桥梁开放前，人员进出主要依靠渡船；通车后，金银岛被直接纳入金边日常交通网络。它改变的不只是一座岛的可达性，也让湄公河两岸原本相对割裂的城市空间开始建立更紧密联系。
金银岛凭借滨河夜景与休闲业态，逐步形成差异化城市功能板块。（来源柬单网图片库）
据金银岛商业总监林健安介绍，目前周一至周四，全岛日均客流约3000人次；周五、周六约8000人次，天气良好的周日可达到1万至1.2万人次，大型活动期间单日客流曾达到约2万人次。
截至采访时，岛上已有71家餐饮、咖啡、时尚和零售商户签约，其中64家开业。金银岛目前选择从滨河景观、餐饮品牌和公共活动切入，先让人认识这里，再推动住宅、写字楼、酒店和大型商业落地。
按照现有规划，金银岛预计投资约25亿美元，全岛分为七个区域，一至四区以写字楼、商业大厦、酒店和零售为主，五至七区规划中高端住宅和教育功能。公共道路、步行空间和绿化约25公顷。据内部人士透露，加华集团亦有可能在金银岛建柬埔寨的地标项目。
金银岛的背后，是加华集团长期积累的资本与城市开发能力。其旗下OCIC业务覆盖房地产、基础设施、教育、医疗和酒店等领域，先后参与钻石岛、水净华新城及超20亿美元的德崇国际机场等大型项目。丰富的片区开发和重大工程经验，为金银岛长期建设及功能落地提供了重要支撑。
金银岛河滨商圈夜景，市民游客沿湄公河散步休闲，夜间生活氛围日渐浓厚。（来源柬单网图片库）
对金银岛而言，滨河区位、连续土地和交通连接提供了一个难得的起点。随着住宅、办公、酒店、教育及商业项目逐步落地，它有机会成为金边新的综合商务区域。
至于它能否进一步成为柬埔寨现代CBD，最终仍取决于这里能够聚集什么样的企业、资本和人才，以及这些功能能否与金边乃至柬埔寨未来的产业发展形成联系。
金银岛真正值得关注的，并不是它是否立即拥有一个“CBD”的称号，而是它第一次以较完整的城市规划，回应了金边长期存在的一个问题：当柬埔寨迈向更高的发展阶段，首都能否形成一个与国家经济规模和产业雄心相匹配的现代商务中心？
这正是金银岛作为“破局之地”的意义。
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