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标题: 看透这三点，你会打消在柬埔寨买房的念头 [打印本页]
作者: 震撼洞里萨     时间: 2019-1-19 14:24
标题: 看透这三点，你会打消在柬埔寨买房的念头
前阵子来金边考察了一番，本来是想来看看这边房产项目投资，但真正看了之后，发现了一些表象之下深层次的东西，很多东西都不像外面说的那么好，也不像很多房产投资媒体说的那么好，我主要总结了以下三点，耐心看下去，有不同意见之处，欢迎留言指出或讨论。
1、现在投资柬埔寨≠投资改革开放初期的中国
柬埔寨，中国人去旅游都不好意思发朋友圈的国家，这两年却有大批中国人在这里买房置业。一位在柬埔寨赌场工作的华人告诉我：“这两年，柬埔寨80%的房子是中国人买去的”。见过中国人在柬埔寨买房的情形，连赌场的人都觉得不可思议，“原来柬埔寨最大的赌场并不在赌桌上，而是在房地产”。除了性质和赌场相同，柬埔寨的楼市还有一点和赌场相同的是，背后都是中国资本的推波助澜。柬埔寨房产投资，从一开始，就是中国开发商出口转内销的把戏。国内那些知名的开发商，在柬埔寨以低价拿到土地，然后按照中国人的口味来盖房子，所以，你在柬埔寨看到的房产广告，中文的文案都写得相当出色，紧抓中国人的痛点，而配套的英文、法文、高棉文则敷衍得多。很显然，开发商对于当地人的购买能力并没多少信心。柬埔寨是全球最穷的国家之一，也是最腐败的国家之一。人均GDP刚刚达到1200美元，直到今天，全国还有至少20%的人是文盲，35%的人处在贫困线下，一天能支配的金额不足1美元。

就是这样一个穷地方，能忽悠到那么多中国人前来买房，靠的是什么？靠的是开发商们把柬埔寨每年6%以上的GDP增长、人均年龄只有20几岁的人口红利摆出来，告诉你：“柬埔寨将会是下一个泰国，金边就是下一个曼谷”。很多人一听，哇，刚刚开始改革开放的柬埔寨真的商机无限啊，而且最重要的是，房子巨便宜啊，50万就可以在这里买一套，相当于北上广深的一间厕所。并且开发商还会告诉你，柬埔寨的回报率高达10%哦，搏一搏，15%都没问题哦，“现在投资柬埔寨，就是投资改革开放初期的中国”。但，真的如此吗？
2、柬埔寨命中注定发展不起来
2012年，柬埔寨首都金边还只有零零星星十几座20层以上的高楼，但到如今，高楼大厦已经超过了100座；过去，这里一到夜晚就只有稀稀疏疏的灯光，如今，这里灯火通明，夜生活多姿多彩；金边似乎发生了翻天覆地的变化。唯一没有变的是：这里依然是东南亚毒品、人口贩卖的中心，这里的政权依然腐败独裁。不要看柬埔寨的外观发生了多大的变化，GDP每年增长了多少——这里命中注定发展不起来。

首先我们看开发商们吹得最多的柬埔寨GDP增速，确实，和自己相比，柬埔寨这些年的经济发展得不错，每年以6%以上的速度增长，但是放在整个东南亚，放在和中国相比起来，就能看出，柬埔寨巨大的差距。和越南相比，柬埔寨的GDP总量差11倍，和菲律宾相比差17倍，和马来西亚比差18倍，和泰国比差21倍，和中国相比，呵呵，差616倍。这么一个经济跟非洲穷国差不多的国家，想要在短期内发展壮大，靠什么呢？柬埔寨有什么优势产业吗？没有，这个国家的工业系统不值一提，经济的四大支柱为旅游业、制衣业、建筑业和农业。

再说经常提的人口红利，其实这才是柬埔寨最大的坑。是的，柬埔寨是一个年轻的国家，人均年龄不到30岁，这么年轻的国民，难道不是创造经济奇迹的基础吗？呵呵，就算柬埔寨人民再年轻，现在也不过1500多万人，劳动人口算你有1000万，来几个富士康你能承受得住吗？更坑的是，柬埔寨人的勤劳程度，对改善生活的欲望，和中国人相比，差太多了。这里的人穷，不仅仅是物质上的穷，更是思维上的穷。因为世代贫穷，受教育程度太低，很多人一辈子都没有摆脱贫穷的想法，得过且过，更不要说去行动和冒风险。

柬埔寨人都信佛，而且信的是“小乘佛教”，这种宗教告诉你，你今生的苦，都是前世的孽，所以不要反抗，要好好忍受，这样还清了孽，下辈子就能过得更好。可以说柬埔寨人的性格，和他们信仰的宗教有很大关系。所以在那个特殊的年代，只有柬埔寨发生了“红色高棉”这样极端的事件，与柬埔寨人的性格很有关系。还有一点坑的是柬埔寨的政府，这个在全球清廉指数排名垫底的国家，从上到下坍塌式的腐败，给这个国家的经济发展蒙上巨大阴影。首相洪森把持朝政几十年，他的家族成为柬埔寨名副其实的首富，社会贫富差距巨大，有钱人可以声色犬马，花几百美元就能买到贫困人家幼女的贞洁，而穷人家住在简易的吊脚楼上，为还债不得不将女儿推入火坑。

3、把你卖了你还要帮忙数钱
综上所述，柬埔寨命中注定不可能在短期内发展起来，更不要说成为下一个泰国，金边成为下一个上海、深圳了。现在所有关于柬埔寨未来发展的文章，全都是中国开发商的造势，他们的目的只有一个，骗你去柬埔寨买房。柬埔寨的楼市，就是一个“击鼓传花”的游戏，开发商从政府那里低价拿到土地，盖起楼盘，传出第一棒，吸引来炒房团接盘，经过一轮抬价后又传出第二棒，轮到了散客接盘……开发商的如意算盘是，只要一直有人接盘，这个游戏就能一直玩下去，就算传过几轮之后玩不下去了，钱也早就收回来了，柬埔寨的房子管你们是自住还是拿来开赌场还是空置着，跟他们无关。

投资房产，尤其是海外房产，你要从宏观、中观、微观三个层面去看。宏观看这个国家的政治形态，动不动就没收私有财产的，不能投。然后是宏观经济、房地产政策和汇率，都要考虑进去。中观看你的投资目的，是想抄底还是长期持有，是炒楼花还是快进快出，如果你是想快进快出，那么柬埔寨你可以赌一把，看“击鼓传花”的最后一棒能不能交出去。但风险极高。

微观看具体房源的挑选，产权是否真实，交易是否安全，周边的人口规模和变化趋势、收入水平、交通情况等等。柬埔寨这样人口净流入少、收入低、基建不完善的国家，首都金边除了毒贩、赌徒、红灯区，还有什么？你哪来的把握，可以把柬埔寨的房子高位套现出去？这几年大兴土木，柬埔寨的酒店民宿早已过剩，甩不出去你能租给谁？到时候每年还要交托管费、房地产税、物业费，你哭都来不及。所以说，去柬埔寨买房，就是把你卖了你还得帮忙数钱。



作者: z1x2c3    时间: 2019-1-19 15:47
写的很好，分析的也很好，我只是个农民，继续种菜
作者: 高棉渣渣辉    时间: 2019-1-19 15:51
z1x2c3 发表于 2019-1-19 15:47
写的很好，分析的也很好，我只是个农民，继续种菜

农业比房地产好
作者: z1x2c3    时间: 2019-1-19 15:54
高棉渣渣辉 发表于 2019-1-19 15:51
农业比房地产好

你也是菜农吗
作者: 文化人    时间: 2019-1-19 16:22
柬埔寨的房子没什么升值的空间！都是一些媒体炒出来的
作者: 欧阳田夏    时间: 2019-1-19 16:29
都是在找接盘的人，房地产都是炒出来的
作者: 虫大爷    时间: 2019-1-19 16:31
还下一个深圳呢，呵呵
作者: 遇见夏天    时间: 2019-1-19 16:35
好多人都是请的托！什么半夜排队开盘，一群人疯抢房子，还有开盘几分钟售完，都是请的托
作者: weition    时间: 2019-1-19 17:27
而且这人口最多的是随时要跑的菜农，光西港这几百栋要给谁住，会不会建商看到开始骂我，
作者: 高棉渣渣辉    时间: 2019-1-19 18:29
z1x2c3 发表于 2019-1-19 15:54
你也是菜农吗

我没那么幸运
作者: 容我想想    时间: 2019-1-19 18:52
也不知道中国照顾这么多有没有用
作者: Mark李    时间: 2019-1-19 19:36
高棉渣渣辉 发表于 2019-1-19 15:51
农业比房地产好

大寨子的农业发达，是个以发展农业为重的国家。
作者: 奔BEN    时间: 2019-1-19 20:53
Mark李 发表于 2019-1-19 19:36
大寨子的农业发达，是个以发展农业为重的国家。

农业也不发达，要不怎么水果蔬菜价格那么高？该不会都是跑去进口泰国的所以才高吧？比泰国还高的价格
本地生产运本地的那么贵。跟泰国农业水平和蔬菜水果价格比差远了
作者: 高棉渣渣辉    时间: 2019-1-19 20:57
Mark李 发表于 2019-1-19 19:36
大寨子的农业发达，是个以发展农业为重的国家。

一看就是外行人…
作者: 奔BEN    时间: 2019-1-19 21:01
容我想想 发表于 2019-1-19 18:52
也不知道中国照顾这么多有没有用

看。是用处在哪里？按共x的想法，政治收益也算收益，那就。等于用钱买别人的选票一样
作者: myg8285@163.com    时间: 2019-1-19 21:25
任何社会都有阴暗的一面，就像每个人都有隐私一样。
我们不用那么悲观，只要要脚踏实地一步一个脚印地走下去就愈来愈好。
作者: 雅夫    时间: 2019-1-19 22:15
文章写得不错！我也觉得：1.物业费那么贵，好像是每平米要几块钱一个月吧，若是租不出去的话，还要倒贴物业费哟！2.说是租金那么高，可是住酒店也不贵呀，东横的双人间也只有30多刀一晚啊！包月长住应该还有优惠吧，搞卫生、洗被子、水电费都不要自己管等等好处。3.关键一点，房子最终还是要柬埔寨人买的，他们能买得起吗？所以我也放弃买房的想法了
作者: 远方那片海    时间: 2019-1-20 10:28
击鼓传花，没钱的人看热闹。
作者: 远方那片海    时间: 2019-1-20 10:29
房子涨或跌，最终倒霉的都是老百姓。
作者: 陈琛    时间: 2019-1-20 10:39
路过看看
作者: 嘻哈努克    时间: 2019-1-20 10:56
别扯那么多没用的…
没钱就别瞎bb了
有钱你也买
没钱你想买也买不起
作者: 木木源    时间: 2019-1-20 11:08
分析不错
作者: 柬埔寨置业蕾蕾    时间: 2019-1-20 11:39
一看就是穷人
作者: 穆玛公主    时间: 2019-1-20 11:40
不买，坚决不买
作者: 杰哥哥    时间: 2019-1-20 11:45
击鼓传花很实际！谁拿到最后一棒就倒霉
作者: 小明123    时间: 2019-1-20 12:08
z1x2c3 发表于 2019-1-19 15:47
写的很好，分析的也很好，我只是个农民，继续种菜

在哪里种菜
作者: 左撇子    时间: 2019-1-20 12:09
请问，那么饱和的房地产市场为什么租金那么贵？公寓房价格堪比当地别墅，为什么还有人买？为什么洪森大女人也在开发公寓项目？80%农村人口不用进城吗？中国就不腐败吗？腐败经济学家怎么说？抨击的点到是蛮客观，洪森都持政31年了，国家都是他的？要那么多钱干嘛呢？中国投资300亿在柬埔寨都是傻缺？中南半岛价值洼地，接盘侠？买房15年回本有泡沫？中国二线城市持有成本高，回报率低，45年回本叫没泡沫？大哥多学习学习吧！
作者: z1x2c3    时间: 2019-1-20 12:18
小明123 发表于 2019-1-20 12:08
在哪里种菜

西港
作者: 小明123    时间: 2019-1-20 12:21
z1x2c3 发表于 2019-1-20 12:18
西港

这个菜好
作者: z1x2c3    时间: 2019-1-20 12:24
小明123 发表于 2019-1-20 12:21
这个菜好

什么意思
作者: 嘻哈努克    时间: 2019-1-20 12:26
左撇子 发表于 2019-1-20 12:09
请问，那么饱和的房地产市场为什么租金那么贵？公寓房价格堪比当地别墅，为什么还有人买？为什么洪森大女人 ...

看出来了 你是卖房子的。
租金在下跌心里没数吗？
80%的农村人进的了城买得起房子吗？
如果不是公司提供住宿 你那点工资交得起房租吗？不是泡沫是毛？

作者: 嘻哈努克    时间: 2019-1-20 12:28
左撇子 发表于 2019-1-20 12:09
请问，那么饱和的房地产市场为什么租金那么贵？公寓房价格堪比当地别墅，为什么还有人买？为什么洪森大女人 ...

卖房子没啥
别tm只告诉别人优点 缺点一句不说
告诉别人优势，也要告诉别人风险
这才是对客户负责
当然
既然选择卖房子了 摸着良心卖房子也很难…
作者: 左撇子    时间: 2019-1-20 12:29
嘻哈努克 发表于 2019-1-20 12:26
看出来了 你是卖房子的。
租金在下跌心里没数吗？
80%的农村人进的了城买得起房子吗？

对！农村人口进城都睡马路，这儿热乎。
作者: 嘻哈努克    时间: 2019-1-20 12:30
奔BEN 发表于 2019-1-19 20:53
农业也不发达，要不怎么水果蔬菜价格那么高？该不会都是跑去进口泰国的所以才高吧？比泰国还高的价格
本 ...

依赖进口太严重
作者: 嘻哈努克    时间: 2019-1-20 12:39
左撇子 发表于 2019-1-20 12:29
对！农村人口进城都睡马路，这儿热乎。

看出来了
你来没柬埔寨几天…
睡鸡毛马路

作者: 漂流瓶    时间: 2019-1-20 12:44
本地人只喜欢独栋小排屋房屋的，不会买公寓，价格便宜，自己想再盖上去也可以，物业也便宜，金边周边都是土地在开发小排屋，使用面积大，6万左右就可以买到了，谁还会买那么贵的公寓楼?只有中国人在玩击鼓传花的游戏，不过很快就会玩不下去了，随便那家中国开发商，说卖完都是在骗人，你再过一年还能买到原价或者打10%折扣的房屋，套路，都是套路
作者: 左撇子    时间: 2019-1-20 12:45
有个故事，叫做火箭专家跟农村人谈火箭，后来火箭专家气死了！正眼儿看你一眼都是缺心眼儿！
作者: 王忐忑    时间: 2019-1-20 12:56
小明123 发表于 2019-1-20 12:08
在哪里种菜

naga
作者: areon    时间: 2019-1-20 13:07
哈哈 找时间我也来写一个。 金边很大，估计楼主只看到骗人的外资盘。 刚刚交了定金和朋友们一起定了50套。
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