投资客“下南洋”：东南亚置业，背后的原因你想不到 - 柬埔寨柬单网

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岘港是越南中部的港口城市，也是越南第四大城市。近年来，继新加坡、泰国、马拉西亚之后，菲律宾、越南、柬埔寨等东南亚国家，成为中国人购房的热选之地。

许多人花上几十万，或者上百万，在这些国家的大城市买上一套精装的公寓，用于投资、养老，或者其他你可能没想到的原因。

金边：去年最“火”的房产投资城市

今年1月公布的一份2018年度全球房价指数显示，柬埔寨首都金边过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%，结合租金收益率和当地货币兑人民币涨幅后，金边亦成为去年海外置业投资回报率最高的城市。与之相伴的是，过去两年，柬埔寨的中国买房投资客数量激增。

柬埔寨究竟发生了什么变化？“三年前，我去柬埔寨的时候，当地还处于未曾大举开发的状态。但如今再去的时候，金边、西港等城市有很多在建的地产项目，到处都能见到中国人、中文招牌。春节期间，很多商铺都贴着春联，挂着灯笼。三年前，在柬埔寨找一个会讲中文的人很难。

现在，当地员工如果会讲中文，比不会讲中文的，工资要多一倍。”房地产专家蔡为民在业内耕耘多年，拥有众多普通投资客粉丝，他认为，随着柬埔寨相关法案的颁布，政策趋向宽松，许多中国内地的房企于2016年开始进入柬埔寨房地产市场，随后带动了一大批国内的投资客。

此外，他认为柬埔寨作为一个以美元计价交易的国家，也是其吸引外来投资的因素之一。也就说，在柬埔寨购买的房产属于美元资产，在国际金融动荡和汇率不稳定的情况下，目前美元资产的抗风险性更强。

一个有趣的现象是，柬埔寨住宅的卖方和买方主力都是中国人。有数据显示，过去两年柬埔寨新增的房地产项目，70%以上是由中国企业开发的。与此同时，这些项目的销售对象80%以上为中国人。

在蔡为民看来，所有市场都是风险和机遇都是相伴相生的。只不过，目前阶段柬埔寨房地产投资的机遇大于风险。“柬埔寨存在的风险可能来自于市场本身，它的国土面积只有18万多平方公里，跟中国广东差不多大，但广东有超过11000万的人口，而它的人口不到2000万，所以这个市场很容易饱和。”

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他们买的房子为什么大多是小户型

如今去东南亚购房的行程，通常和旅行融合在一起的，万一在泰国、柬埔寨、越南等国家看了地产项目，最终没有实现交易，至少顺便旅行了一趟，也没有不合算。“买房客户的出行时间一般集中在中国的节假日，因为相对有充足时间，可以亲自到实地看房。”泰国好房网市场经理朱希介绍说。

购房大军主要来自中国的一线城市，北上广深或占一半。不过，近两年来自江苏、四川、浙江、福建等省份的人群在海外置业的人数越来越多。

他们选择投资的东南亚城市也相对集中，比如柬埔寨，主要是金边、西港、吴哥，泰国则是曼谷、芭提雅、普吉岛和清迈。这些目标城市，要么是该国的第一大或第二大城市，是政治、经济、文化、交通、贸易中心，要么是海港城市，风景秀丽、气候宜人，或者是历史名城，古迹众多。

朱希表示，大多数到泰国的购房者重点投资地段会选择在交通轨道沿线附近，并以均价2-3万元、总面积30平方米左右的一房户型为首选。也就是说，多数购房者会花60万-90万元在泰国购买一套公寓。

在购房总价上，购房者在东南亚国家的支出几乎处于同一区间。据蔡为民介绍，柬埔寨目前卖给中国人的房子的均价大概在1500-2000美元/平方米之间，“更高档一点的，价格在3500-4000美元/平方米，面积一般在50平方米左右，最小的可能约为30平方米，目的是为了控制总价”。

为什么买的都是小户型？为什么要控制总价？主要原因可能来自两个层面：

首先是因为政策的限制，比如柬埔寨，尽管它允许外国人买房并获得合法产权，但不允许将土地直接卖给外国人，也就是说外国人在柬埔寨可以拥有房屋所有权，但不完全拥有土地所有权，也不能购买底层的房产；再比如，在越南，外国人也只能购买公寓，而且房屋产权仅为50年，到期可免费续约一次；泰国的土地也是不卖给外国人的，所以也只能购买公寓，想在泰国拥有别墅，一般只能通过长期租赁、或者在泰国成立公司购买。

其次，为了防止资本过度外流，中国对于外汇的管制日趋收紧。尤其是2017年以来，中国外汇管制在政策和执行层面都愈发严格，个人投资者的换汇额度、换汇用途等也受到一定约束。

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