柬埔寨房产的机遇与挑战：凡投资必有风险 - 柬埔寨柬单网

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蔡为民：上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员

增速快缘于总量低

就在这个时候，一篇名为 “骗你去柬埔寨买房的人，不是坯，是很坏” 的文章在网络上流传，引起一阵骚动，结果有柬埔寨房产销售人员表示不服，非但挖出作者是专业从事澳大利亚的房产销售，还撰文 “我们到底有多坏” 加以反驳，一时之间烟硝味浓重、好不热闹。

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说巧不巧的是，当时我正在柬埔寨考察其国家、城市及房地产发展，于是仔细拜读了这两篇立场尖锐对立的文章，我的观点是，其实双方 “明枪暗炮” 、你来我往之间，所描绘者纯属 “一体两面”，同一件事从不同的角度观察，自然得出截然不同的结论。

譬如以GDP增速来看，柬埔寨的高速度增长已维持多年 (2011-2015连续5年的经济增速超过7%, 2016-2017年接近7%, 2018年再达7.2%), 且呈稳定攀升之势，看似极其亮丽，但若以GDP总量覌，2017年GDP 220亿美元，人均GDP1434美元，在世界各国排名属中等极偏下。

与越南相差11倍，与菲律宾相较差17倍，与中国更是相差到不可思议的616倍！其规模甚至与浙江三线城市的义乌 (2017年GDP 170亿美元) 差距相当有限，而义乌常住人口不及200百万, 仅及柬甫寨1500万人的1/8强，突显柬国经济数据的 “突飞猛进” 与经济总量的基数过低有关。

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但又怎么样呢？事实上无论GDP总量或增速，均有一定的参考价值，岂能偏废？尤其判断、预测一个国家乃至城市的未来发展与前景，国内生产总值增速具有更加明确的指向性。尤其可喜的是，近20年来柬甫寨贫困率从1992年50%至今已降至10%上下,人均GDP增长7倍以上，让国际刮目相看。

“村姑“ 蜕変成 ”公主”

当然，不可讳言现在的柬埔寨确实仍然存在不少问题及困难，必须 “拨开迷雾看真相” 否则极易被表象所迷惑。毕竟到处大兴土木的工地与传闻中频发的 “飞车抢手机” 同时并存，高大伟岸的建筑与周边危棚简户比邻而居，满街的雷克萨斯和 “肉包鉄” 、 “土的掉渣” 的突突车 “并驾齐驱”，笔直宽敞、平坦的金边莫尼旺大道拐个弯，极可能就是曲折破碎、逢雨必圩的 “弹簧路”.....;整个城市风貌显得奇特、怪异，像极了乡下村姑手上拎个LV包，嘴唇擦着兰蔻口红，还是鲜红的那款……, 各种 “不搭调” 让人有 “一言难尽”之感。

如果我告诉你，三年前第一次到达柬埔寨时，我眼中所看到的根本就是纯粹的 “村姑典范”，没有LV、也没有 “兰蔻”，你的感受又会是什么呢？

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不得不承认，近三年来柬埔寨确实发生了翻天覆地的变化，高楼大厦显得多不胜数、到处可见的中文招牌与商店、不经意便和同胞擦肩而过……, 无处不在的 “中国元素”，是以往不可想象的，而如今它正以 “迅雷不及掩耳” 的速度改变这个国家与城市 (主要是金边与西港).

即将成为石油产出国

随着国家大战略 “一带一路” 的逐步推进，柬埔寨作为东盟最亲中国家，且处于交通枢纽位置，中国给予更多的协助与支持自是在情理之中，这样的态势显然还将维持极长时间，此外，它的支柱产业除房地产、旅游、农业、博彩 (含 “网投” )，还将纳入石油开采 (已探明20亿桶)，加上人口年轻化 (平均27.6岁)、GDP高增速具可持续性，乃至政权穏定、人民不排华……，这些才是我判断柬埔寨房地产可以或值得进入的参考依据。

因为它 “现在样子好不好看” 的判断标准，应该是跟它过去的样子作比较，而不是一昧的批评它现在的样子。中国人又不傻，如果不是嗅到可覌的发展机遇，又有谁愿意轻易离乡背井到异国打天下或购房置产呢？

但这是否说明此时此刻柬埔寨的房产一定值得购买呢？我看倒也未必完全如此。

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柬埔寨作为东盟最亲中国家，凭借着“一带一路”的东风，迎来百年不遇的发展契机，进而带动其房地产行业欣欣向荣，其实是在情理之中。

柬是“浅盘式经济”的典型

必须正视的是，柬国土只有18.1万平方公里，面积仅相当于广东省，人口更是只有“少的可怜”的1500万人，堪称“浅盘式经济”的典型，而在极短时间内大量中国人涌入炒高了金边与西港的房价谁是未来的接盘侠？柬埔寨人吗？可惜当地人长期以来习惯于居住在2-3楼的排屋，对于高楼仍存有一定的抗性，一时半会儿很难改变。

换言之，排屋转换成大楼居住有个过程，需耗时多久？是否能够无缝对接？都是未知数。亦即这两年的购房欲“逢高出货”、“获利了结”，唯一可能的客源就只能是后面进入的中国人了。

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那么问题来了，目前金边号称中国人数已达30万人，西港则约为10万人（登记在案1.2万人），后续还会有更多的中国人到达吗？就算有，面对节节走高的房价（中高端房均价2500美元/平米朝上）这些人买的下手吗？毕竟外汇管制趋严，有意购房者只能用原本就放在海外的资金购买。

大陆也曾是“冒险家乐园”

如果答案都是否定的，柬埔寨房价泡沫破裂会产生多大的跌幅？充满无限想象空间。如此一来，柬埔寨的房子还值得购买吗？这几个问题应是关注柬埔寨房产者心中共同的疑惑。

我的看法是，中国人不但会持续且将以“重力加速度”的方式进入柬埔寨，以掌握“逾时不候”的“开创事业第N春”之商机，这点跟中国人买海外房产多数纯粹以“投资获利”为终极考虑完全不同。

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