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去柬埔寨买房靠谱吗?
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作者:
柬单房讯
时间:
2019-3-10 10:51
标题:
去柬埔寨买房靠谱吗?
猜猜去年哪个城市的房价涨幅高居全球之首?
是柬埔寨的首都金边。
在刚刚过去的2018年,金边房价上涨了17%。
过去几年,泰国一直是国人在东南亚买房的首选之地,但是随着泰国楼市泡沫越来越大,更多的人开始转移到柬埔寨的金边。
对于金边楼市,最鼓荡人心的一个说法就是,今天的金边,就是30年前的深圳,20年前的上海。
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金边市中心住宅。(图 | 视觉中国
)
金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注,主要在于柬埔寨的经济持续高速发展,使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”,过去20多年来,柬埔寨的GDP保持了超过7%的增速。
即使在当前中国等诸多经济体减速之际,柬埔寨去年的经济还是创出了近6年新高。
经济持续增长也显著改善了当地人的收入,长期以来,柬埔寨一直是全球最穷的国家之一,到了2016年,世界银行宣布柬埔寨脱离最不发达国家行列,成为中等偏下收入国家。
按照去年的统计数据,柬埔寨的GDP达到了222亿美元,人均GDP 大概1400美元。
对比一下中国的成长路径,1998年以前,中国还一直处于低收入国家行列,在随后20年时间里,中国从低收入国家成长为中等偏下收入国家,然后成为中等偏上收入国家,距离高收入国家只有一步之遥,人均GDP从不足1000美元到现在接近人均1万美元。
在这个过程中,一线城市的房地产价格也是飞速上涨。
如果柬埔寨能够复制中国的成长路径,当地的房地产也有可能复制中国楼市的奇迹,也正因为如此,才有了“今天的金边是30年前的上海”之说。一些敏感的投资者率先从中看到了机会,希望能够在金边复制当年中国楼市的财富奇迹。
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图 | 摄图网
不过,中国经济是因为持续高速增长了40年,才能够成长为今天的体量,对于任何一个国家而言,复制这样的奇迹并不容易。
而且中国经济的整体规模和柬埔寨也不是一个量级,因此,简单以经济增速来判断柬埔寨的楼市会复制中国的奇迹,多少还是含有一些蛊惑人心的广告意味。
虽然柬埔寨的经济从上世纪90年代就开始起飞,但是房地产市场并没有同步发展,作为柬埔寨的首都,金边的楼市从2010年才开始真正起步。
这一年,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,首次允许外国人持有柬埔寨房产,按照该法案规定,外国人不能拥有柬埔寨的土地产权,但是除了高层建筑的第一层,外国人可以拥有从第二层往上的房屋产权。
该法案出台之后,以中日韩为主的大批外国买家开始进入金边楼市,2015年以来,金边房价大概每年保持15%以上的涨幅。
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图 | 摄图网
除了房价持续上涨,金边的房租回报率也相当不错,由于大量外籍人士长期居住金边,而金边的高档公寓楼供不应求,
因此
金边楼市的租金回报率大概保持在8%左右,和我国很多一线城市不到2%的租金回报率相比,还是具有很大的优势。
在当前全球经济震荡,主要经济体增速明显放缓的背景下,能够带来高投资回报率的,只有那些发展中的新兴经济体。
不过,投资这些小规模的新兴经济体,不能只关注经济上的高增长,当地政局是否稳定是一个不容忽视的风险。
对于很多小规模经济体,通常而言,如果政局稳定,只要经济政策不出现重大失误,基本上都可以维持一个不错的经济增速,
但是,一旦政局陷入混乱,这些新兴经济体很有可能“一夜回到解放前”,尤其对于外国投资者而言,在当地的投资很有可能就打了水漂。
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图 | 摄图网
从柬埔寨来看,首相洪森带领人民党已经对柬埔寨实行了30多年的统治,是东南亚在位时间最长的领导人。
近年来遭遇的最大一次挑战是2013年的大选,当时,柬埔寨的两大反对党联合组成救国党参选,最终获得国会123个席位中的55个,人民党获得68席,人民党仅以微弱优势获胜。救国党拒绝接受选举结果,引发示威游行。
对国外投资者而言,最担心的无疑就是出现类似的政局动荡,2013年的那一次大选,就已经让很多国外投资者惊出一身冷汗。
5年之后,柬埔寨再度迎来大选,不过,这一次人民党没有再遭遇反对党的挑战,因为早在2017年,大选的前一年,柬埔寨当局就以涉嫌叛国罪为由,逮捕了救国党的主席金速卡,随后,柬埔寨最高法院更是宣布解散救国党。在2018年7月份的大选中,洪森领导的人民党轻松胜出。
洪森领导的人民党虽然在柬埔寨境内地位稳固,但是也面临很大的外部压力,尤其是逮捕了反对党主席金速卡之后,美国和欧洲均对此表示强烈不满。
除了口头警告之外,最近更是直接在经济上对柬埔寨施压。
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图 | 摄图网
长期以来,欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇,也就是除了武器以外所有产品零关税,这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。
但是今年2月13日,欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇。在今年一月份,欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税,此举预计每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。
除了潜在的政局风险之外,从金边楼市本身来看,最大的风险还在于房价上涨过快,远远超过了本地人的收入水平。
柬埔寨总体上仍然是落后国家,人均可支配收入只有1400美元左右,而金边当地的房价大概在2000美元—3500美元/平米。简单推算一下,金边的房价收入比至少在 40倍以上,高居全球首位,远远超过了北上广以及香港等地。
当然,房价收入比并不是一个很准确的指标,只是判断楼市是否存在泡沫的参照系数,从中国楼市来看,房价收入比也长期处于很高的水平,但是这并没有妨碍中国楼市价格屡创新高。
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图 | 摄图网
不过,金边高居全球首位的房价收入比至少说明了一个事实,那就是金边的楼市基本上和绝大部分本地人无缘,除了本地处于财富金字塔顶尖的少数人群,基本上成为外来资本的竞技场。
尽管对当地大部分人已是天价,但在很多中国炒房客眼里,金边的房价还是相当便宜,因此,预计还是会有不少内地资本踊跃进入,短期之内仍有可能将金边房价继续推高。
不过,资本击鼓传花的要诀在于快进快出,越早出手才越有胜算,否则,很有可能跑到异国他乡被割了韭菜。
即使是疯狂的中国楼市,黄金时代也不过10几年,对于金边以及其他东南亚楼市,留给投资者的黄金窗口期只会更短。
来源:微信公众号【三联生活周刊】
编译:柬单网
作者:
weition
时间:
2019-3-10 11:01
这有一千多栋等你来购买
作者:
火霍霍
时间:
2019-3-10 11:27
不靠谱
作者:
BACKHOME
时间:
2019-3-10 11:43
向双城建设陈国庆买最靠谱了,靠谱到领没钱
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作者:
Meiguiyilian
时间:
2019-3-10 14:51
不靠谱,泡沫经济。到处是坑
作者:
六十度餐饮
时间:
2019-3-10 15:46
反正我不会买
作者:
上海单身汉
时间:
2019-3-11 11:06
Meiguiyilian 发表于 2019-3-10 14:51
不靠谱,泡沫经济。到处是坑
经济泡沫化太大了啊
作者:
上海单身汉
时间:
2019-3-11 11:07
六十度餐饮 发表于 2019-3-10 15:46
反正我不会买
哈哈哈我也没钱买房 还是老实租吧
作者:
XiSh_W
时间:
2019-3-12 04:13
击鼓传花的游戏,故意弄虚假数据,骗自己国人过来接盘。
作者:
18990339685
时间:
2019-3-16 09:54
房地产,尤其是中国的房地产或是有中国人参与的房地产,本身就带有骗局的意味,一个个空壳公司,想尽办法把房价推高,然后套现,又开发下一个,银行没办法,除了房地产这个大户,没啥生意可做,实体经济太难太难太难,其实房地产这个行业早就大大违背了房产的本身居住属性!
作者:
Meiguiyilian
时间:
2019-3-30 16:29
不靠谱,都是骗人的,盖个售楼处有一块空地就卖楼,哪也不如中国好,有的没看到楼,就付钱,到时候都被骗
作者:
qqwaz578
时间:
2019-4-10 04:20
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作者:
Tiffany1
时间:
2019-4-20 08:19
好不说
作者:
投资顾问@柳泽平
时间:
2019-4-21 09:03
柬埔寨资深置业管家,为您深度解析金边西港楼盘以及分析柬埔寨发展!让您轻松置业,无后顾之忧!
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作者:
小白菜哇
时间:
2019-5-2 20:44
如果能有能力看懂柬埔寨房地产,还用在这里吹水?都说国内房价会跌,结果呢?你们眼里的傻子,飞到金边来买房,而且一次买十几套,有些自以为聪明的,怎么买不起呢?
作者:
投资顾问@柳泽平
时间:
2019-5-3 13:11
自己买不起就直说买不起,瞎说什么泡沫经济,现在金边的商品房不到三万套?何来泡沫一说?而且柬埔寨是土地私有化国家,总面积不过18万平方公里,难道还全要来盖楼不成???
作者:
柬埔寨房产大胜
时间:
2019-5-30 08:24
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