东南亚炒房的“冰与火” - 柬埔寨柬单网

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一提到柬埔寨，国人的印象大多停留在当地人吃了上顿没下顿的上世纪六七十年代，但去过其首都金边的人都说，如今的柬埔寨远超想象——虽然基础设施仍较为初级，但外资政策足够开放，文化交融环境舒适，吸引了大批来自中日韩、欧美俄、新马泰的淘金者。

去年4月22日海南全域限购后，转战金边继续从事房产中介的海口人阿佳便是其中一位。

3月13日深夜，新金融记者以海外置业者身份与阿佳取得联系后，即便过了零点仍迎来视频、语音、图文的狂轰滥炸。

而她所在的10人营销团队，通宵达旦地接访各国投资者已是家常便饭。

“现在金边九成开发商都是中国企业，比较知名的有粤泰集团等。

按照要求，我们要学习英语、日语、泰语，当然最重要的还是汉语。”

阿佳介绍说，此前中国人来柬埔寨主要是旅游，但最近两年金边的中国工厂、中国餐厅几何级增长。

“目前金边总人口约200万，外来人口高达30万，每三个外国人里就有两个中国人。

走在街头，随处能看到vivo、OPPO的广告牌，汉语也逐渐普及，我甚至有种还在国内的感觉……”

在阿佳看来，海南房地产炒作熄火后，金边的房地产热潮方兴未艾。

以人民币计算的房产单价排序，马来西亚吉隆坡25000元起，泰国曼谷20000元起，越南胡志明市18000元起……柬埔寨金边低至7000元起，是明显的价值洼地。

“对来柬埔寨淘金的各国商人而言，当地杂乱无章、采光极差的传统排屋难以满足居住要求，这也是中国企业开发现代化公寓的根本动力。”

公开资料显示，金边城区面积已由之前的300平方公里扩至近700平方公里，可容纳人口达到300万，而对比之下现代化公寓只有不足28000套，供需严重失衡。

按照3月最新报价，金边高端公寓均价已达3211美元/平方米，不同地段的租金回报率为6%至12%。

以50平方米房产为例，月租在600美元至1500美元之间。

收益可观

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房产中介的说法仅是一面之词，柬埔寨楼市的整体情况如何？新金融记者进行了一番详细了解。

从宏观来看，首相洪森治下的柬埔寨政局稳定，与中国的紧密联系前所未有。

随着柬埔寨成为“一带一路”受益最多的国家之一，中国的大量资金助其从低收入国家迈入中低收入国家行列，广东、福建等地的商会大举进军柬埔寨房地产业。

官方数据显示，2000年至2017年，柬埔寨由外资开发的房地产项目共287个，总投资额共42.97亿美元，其中中资公司拥有110个项目，总投资额达16.56亿美元，是柬埔寨房地产业第一大投资来源国。

据多家研究机构估算，2019年金边新开工房地产项目中，中资企业占比已超九成。

各路资本开荒拓地，柬埔寨房地产业出现爆发式增长。

过去十年，柬埔寨土地价格飙升了225%。

胡润海外置业投资回报指数显示，2018年金边房价涨幅16.7%，租金收益率6.5%，汇率变化率6.2%，三项相加的综合投资回报率为29.4%，是海外置业投资回报最高的城市。

截至去年年底，金边单价3500美元以上的豪华公寓超过2万套，一年内翻了两倍还多。

在淘金者置业潮刺激下，柬埔寨房产租金收益可观。

2018全球城市租金回报率榜单显示，达拉斯(9.76%)、大阪(7.28%)、名古屋(7.20%)位列三甲，金边紧随其后，而中国内地租金回报率最高的杭州为1.91%，北京更是仅有1.58%。进入2019年，金边四类主要房产(住宅、办公、商业、工业)的平均租金回报率继续攀升至7.6%。

旅游业持续放量，也是刺激柬埔寨房地产业的重要因素。

2018年，柬埔寨吸引国际游客620万人次，其中中国游客最多，约200万人次。

以柬埔寨政府的雄心，2025年仅中国游客就要达到500万人次，而当前柬埔寨总人口不过1500万。

潜在风险

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