2014开启「全球资产配置化」的大海外时代
没想到金边的风险,很快就成为真实问题了!
一、连金边最抢手的「排屋」都卖不好了,更何况是「电梯大楼」
二、金边的人口所得太低太低了,撑不起租金与房价上涨
三、以排屋(透天为主)的生活型态,将要转换成电梯大楼?怎么可能那么快!
(, 下载次数: 9) ➠ 很多投资者都会拿「泰国曼谷」作为金边未来房地产的标竿,认为金边居民「迟早」也会跟曼谷居民一样开始习惯住在电梯大楼内。没错,但是这个「迟早」你觉得需要多久?三五年就有可能了吗?上传点击文件名下载附件
➠ 会用这一点来框客户的业者,如果不是不专业,那就是真的很没良心,曼谷居民改变居住习惯是经历了很长一段时间与非常多的「因素」才造就目前的荣景,而这些「因素」在金边不是没有、就是远远比不上曼谷。想要让金边人跟曼谷人的居住习惯一样吗?建议至少再观望个十年吧。
PS:根据Vtrust曾经做过的一次调查,2015年愿意购买电梯大楼的金边买家只占了9%。
➠ 国际超级房仲相信随着城市型态的转变,这个数据在未来一定会渐渐上升,但也看得出绝大多数金边民众还是会购买传统的排屋住宅(就好比许多中南部居民的住屋习惯vs台北的住屋习惯)。
四、另类的台湾之光:台湾投资者占金边不动产买盘第一名
➠根据Vtrust这间全柬埔寨最权威的房地产数据调查机构统计,电梯大楼的购买量,几乎都是外国投资者与一丁点的金边有钱人购买,而众多外国投资者的购买数量里面,又以我们「台湾」购买的数量占据第一(曾经有金边当地的店东私下跟我说,台湾人占了大约六成的销售量)。
➠这是一个最大最不争的警讯,如果一个区域的房地产都是靠外国人与投资客的买盘在炒作,而没有足够的刚性(自用)需求来支撑的话,这样的市场就是在看:谁是最后一只老鼠。投资房地产一定要记得一件事:「宁可买贵,千万不能买到没有需求的产品」,再便宜的东西如果没有人愿意接手,那就千万别碰。
五、销售柬埔寨房地产的门槛最低,什么人都可以来卖金边的公寓(电梯大楼)
(, 下载次数: 11) ➠ 这一点在台湾最荒唐,这两年许许多多奇奇怪怪的房地产小公司(还有很多听都没听过的房仲品牌、物管公司品牌),竟然都开始宣称自己是金边房地产的专家了,甚至还有一些敢说自己有长期经营金边市场,可是瑞凡,这些业者几乎都成立不到三年耶(又以台中区域居多)!上传点击文件名下载附件
➠柬埔寨房地产因为没有特殊的法规限制、金流限制、购屋限制、从业人员限制或者政策限制,导致想要从事海外房地产销售的业者,都会选择上手难度几乎为零的柬埔寨进行。
然而,卖海外不动产真的这么简单吗?
(, 下载次数: 8) ➠ 在台湾,每个区域的买家或投资者都对于自己的商圈很熟悉,再搭上台湾过去十几年的房市荣景,基本上只要产品与价钱没有问题就能够成交,并且简单就可获利(当时要买到会赔的房子才叫厉害,这就是趋势)。上传点击文件名下载附件
➠ 然而投资海外不动产就没有这么单纯了,因为是一个完全陌生的市场,你必须要了解这个地方的政治、法律、经济、所得、购屋习惯、供需比例…..等一大堆的资讯,才能够做出正确与安全的投资判断,不单单只是够便宜、够热闹、建设够多就好(比方说伊斯干达这类的区域)。
➠ ➠再加上现在金边的「电梯大楼」因为实在太难销售了,因此建商纷纷都把案源拿到海外进行销售(台湾占最大宗),因此台湾任何的房地产业者要拿到柬埔寨的物件也实在太容易了,甚至某些建商还会提供高额的销售奖金给代销业者,所以才可以让某些台湾业者可以主打「免收服务费」的口号吸引的民众上门(不然你认为这种业者赚什么)。
➠ ➠但是台湾这些半路出家的业者,只是拿到了建商的销售物件而已,就开始依照建商提供的说词,大肆吹捧金边的房地产有多好(甚至到现在还有人敢说金边的租金投报率有8%以上、还敢说每年增值15%以上),而许多民众再搞不清楚状况加上贪婪,保持着*一把的心态就把资金丢进去了,所以才导致金边不动产在台湾有这么惊人的成交量,同时有这么惊人的「海外孤儿量」。
➠ ➠ 不信吗?去问问看到底有多少人真的在金边把红单转售了(如果有金边转红单高手,他现在铁定发财了),问问看这两年谁买金边的房地产真的有8%以上的租金了;当然,那种特别昂贵的保证租金型产品不能列入。
六、保证租金型的产品充斥金边Condo市场
(, 下载次数: 8) ➠ 许多建商与代销商看准了民众(尤其是台湾投资者)偏好购买有「保证租金」型的产品,于是纷纷把售价垫高了以后,让购买者享有类似下面这种优惠:「前三年保证租金,每年净利7%」。上传点击文件名下载附件
➠ 这种产品最恐怖了,因为开发商只要支付完三年的租金之后,剩下的后果就交由市场去决定、交由投资者自行承担后果了(建商可没有保证会买回去喔) 。如果三年之后才发现租金根本没有这种水准,就只能降低租金;如果三年之后想要出售,很可能会发现自己当初的进场价格竟然高出周遭许多,极难有获利空间。
➠偏偏台湾人就特别爱买这种产品,还会沾沾自己地告诉自己说:至少我三年已经赚了21%啦(笨!建商跟代销就是在抓你这种心态)。等到三年之后他们才会发现,金边的Condo不但没有让他先赚21%,很可能要出售的时候还会赔钱,也浪费了3-5年的光阴。
➠ 同时,目前有保证租金的产品几乎都会在2018-2020年释出到市场上,从2020年之后将会有大量单位在市场上求租求售,同样面临供过于求的问题。
七、金边民众「不会」为了赚5-6%的租金而去买公寓
(, 下载次数: 9) ➠ 前面已经讲了这么多金边居民的购屋习惯、所得状况,但一定会有人说:「可是有5-6%的租金也不错啦,所以还是会有可能买来投资吧?上传点击文件名下载附件
➠ 认清事实吧,实际上在柬埔寨的银行有分大小规模,一些小规模的银行可以提供6-8%的美金定存给存户,即便是规模较大的银行也会有3-4%的定存水准。前面讲了这么多,你觉得如果只是要赚个5-6%租金,他们会选择冒险去买一个大家都不喜欢的东西,还是放在银行稳定定存就好呢?
八、由外商撑起金边租金行情的时代早就结束了,金边的租金早已下滑中
(, 下载次数: 7) ➠ 租金投报率这种东西不像是房价趋势,租金不讲未来性只看现在!在六七年前金边市区几乎没有电梯大楼且外商不断涌入的情况下,当年确实有造就租金投报率在10%左右的疯狂荣景过。上传点击文件名下载附件
➠ 不过好景不常,随着外商租屋习惯比金边人先改变(许多外商开始去住又大又便宜的全新排屋),同时大量的电梯大楼住宅供给到市场上,很明显可以看到市区那些高级社区在近几年都不断掉降租金价格,因此:金边的租金不断下滑&超低点灯率,是你现在就可以「亲眼见证」的事实。(, 下载次数: 9) 上传点击文件名下载附件
➠ 另外,部分在金边的住宅也开始陆续交屋了,这些住宅不但没有达到当初宣称的租金,甚至实际出租行情也接近腰斩的状况,更别提晚上黑压压一片的空屋率了。这些不是危言耸听,有机会可以日间到各社区自己去问问租金,晚上就到这些社区外看看点灯率就很清楚了。
➠此外,目前柬埔寨的外商人口也没有业者宣称那么多(最好是到处都外国人啦),目前境内的外商累计至今总共约80,000人,不过柬埔寨劳动部所登记核可的外籍人士,申请者不过才约35000人,竟然仅25,000是有拿到许可证的。
➠ 就算金边宣称有8万外商,这样的人数算很高吗?看看隔壁邻居曼谷,目前外商人口已经超过400万人,每年还以2%(约8万外商)人口左右在成长,等于曼谷一年增加的外商人数就等于金边累积至今的数字(实际可能只有1/3),竟然会有人拿金边跟曼谷相比,听到都快昏倒了。
(, 下载次数: 6) PS:号称金边最多外国人的洋人街,可以仔细观察看看到底洋人的数量有多少,其实远远不及东南亚许多的国际化首都(如曼谷与吉隆坡,满街到处都是白人)。上传点击文件名下载附件
九、除了排屋供给过剩,「电梯大楼」供给过剩问题才更严重!
(, 下载次数: 6) ➠依据Vtrust以及Century21柬埔寨总部的调查(这两个单位是目前柬埔寨所有房地产最权威的数据来源)指出,单单2016上半年就有近13,730的公寓量要推出,预估到了2020年会有37,570的供给量来到市场上。上传点击文件名下载附件
(, 下载次数: 7) ➠➠➠另外也不约而同指出,2016年公寓大楼的需求量仅仅是供应量的13%!你有看清楚这个数据吗,需求只有供给的13%而已,表示会有87%的公寓是没有人要的(再2015年的需求量也不过37%);在这样的供需状况下,你还相信这种区域的不动产可以让你短期在三五年就获利出场吗?你还相信房价与租金可以持续往上攀升吗?上传点击文件名下载附件
➠建议您看待金边的房地产市场,绝对是「悲观、悲观、再悲观」,毕竟这么多数据都不约而同指向同一个结果,实在让人很难乐观进场投资。
十、不要被柬埔寨的高度GDP成长给蒙蔽了
(, 下载次数: 7) ➠无庸置疑的,柬埔寨是目前东协十国当中,GDP成长最快速的国家之一(但主因也是因为原本的GDP规模太小),因此柬埔寨的经济日渐繁荣也是事实,但很多人就会因为GDP高速成长而忘记上述种种供给过剩、购屋习惯、所得太低等等「房地产问题」。因此提醒您,房地产千万不是只看表面那么简单而已。上传点击文件名下载附件
最后:一点点的小提醒
(, 下载次数: 6) ➠选择投资房地产,最重要的一定是这个产品有没有「需求」,如果是抢手的物件,即便贵一点你都可以购买。千万不要光看地段不错、房子盖得很漂亮、价格算起来很便宜就买下去了,因为许多业者就是看准你的这种心态来设计产品。上传点击文件名下载附件
➠最后,在不同的时间点来看,全世界许多区域都有非常值得你投资的潜力,比方说十五年前的北上广深、十年前的台湾、八年前的澳洲、四年前的温哥华、前两年的纽西兰或者近两年的泰国,都可以让你赚到非常丰沛的利润,只是目前种种迹象看起来,这些机会也许十几年之后才会在金边出现。
来源:网络转载
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