柬埔寨房地产高峰论坛，四位嘉宾金句频出，对您一定有帮助！ - 柬埔寨柬单网

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本次论坛的主题背景：自从2020年以来，受疫情的影响，世界各国的经济都受到很大的冲击，特别是柬埔寨经济长期依赖于旅游业和外来投资更是如此，从CBRE的调查数据，可以看到过去三年的房地产交易市场成交下滑严重，特别是公寓市场去化的速度放缓很多，有些项目甚至停滞了销售，借这个机会，主持人抛出当天第一个问题：

问题一：从柬埔寨2020年2月疫情爆发，到现在国门开放，在过去的3年疫情中，每个企业都经历了跌宕起伏的一段过程，想知道大家对这三年的柬埔寨房地产市场，有什么心得感悟，可否简单的总结一下？

摩根集团褚总：疫情三年，对于全球房地产都是非常大的打击，我觉得首先是要活下去，其次练好内功，用最饱满的状态去新迎接新一轮房地产周期的开始。

铂金海岸紫竹：大家知道，铂金海岸是疫情期，西港为数不多逆势建成的项目，而且销售不错，我想说三个关键词，疫情期，所有房地产企业都是一：冬天的孩子，但真正伟大的企业，都是经历磨难成长起来的；二：黎明前的黑暗，在周期已经过半，拐点还没来临时，现在只是凌晨四点钟，黎明终将来临，大家看到的东西不同，所以做出的决策也不同！三：巴菲特说过，潮退了才知道谁在裸泳，今天还在坚持的企业，说明非常的努力和优秀！

金边首座赵总：疫情期大家都非常困难，对于这段时期，我想总结两个关键词：第一是坚守，我们一直坚守柬埔寨这个市场，坚守自己的初心，坚守对市场的认知及方向的判断和把握；第二是突围：找准自己的定位，不要抱怨环境，要不断调整自己自己的方向和寻找突围的机会。

紫晶壹号叶总：作为职业经理人，我想说：回归本质，价值永存！房地产本质是用来居住的，具有金融属性，同时也是国家发展工具，这三点是支撑房地产的底层逻辑，无论柬埔寨经历从818到疫情，这都是表象，柬埔寨是一个非常年轻的国家，金融政策也越来越好，信托和证券这两年正在蓬勃发展，疫情前经济保持在7%的增速，疫情期回落后目前也恢复到5%的水平，疫情过去，柬埔寨仍然是一个非常有潜力的新兴市场！

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问题二：柬埔寨国家银行发布的报告数据指出：在高度依赖外国买家的房产市场，2022年受到疫情持续影响，柬埔寨建筑业和不动产市场持续低靡，然而2022年整体住宅产业仍增长0.9%，主要是本地买家对房地产需求保持增长，特别是中等价格和可以负担得起的住宅，根据统计，2022年有地住宅产业（排屋和别墅）买卖交易活动增长了80%，而公寓则下降了58.2%，所以在以外国买家为主的高价住宅产业持续低靡的这三年，这个增长一定离不开“本地市场”这个词

主持人：我们想知道：疫情三年，各位的企业在本地市场突破中有哪些转型和调整？

紫晶壹号叶总：房子的第一属性是住，金边人口有200万，哪怕千分之一购买我们都已经清盘，所以我们一直在回归本质，一直都主抓本地市场，树立品牌，注重价格，拓宽渠道来面对疫情期的本地市场。

金边首座赵总：疫情前，我们着力于中国市场，疫情后被动的局面下，我们积极调整本地市场的定位，和本地客群发生强有力的链接，从销售到营销，都是积极拥抱本地市场，我们相信住在郊区排屋的客户是愿意住在市区的，通过努力，目前我们70%买家是本地客户，20%买家是外国客户，10%买家是中国客户。

铂金海岸紫竹：我们从中国已经发展20年的房地产市场，穿越回到柬埔寨市场，希望是百花齐放，而不是再次内卷，我觉得最重要是先舍后得，给出不一样的价值，做出优秀的产品，自然收获优秀的客户。

摩根集团储总：摩根集团从2019年开始，就已经组建了一支能征善战的本地自拓团队，到现在为止，每个月都能产生2位数以上的销售业绩，为集团开拓本地市场立下了汗马功劳，然而让我为之自豪的，是这支我们自建的柬埔寨第一支自拓团队，从1.0模式持续在进化，由最初200多人野蛮生长模式，到现在50多人的精英团队，做出同样的业绩，也培养了很多本地客群从居住排屋到喜欢公寓的观念转变！

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主持人：据您了解，对于本地购房客群，现有购买力购买房屋主要是为了投资还是刚需及改善型住房？他们最关注的是哪些方面？

金边首座赵总：我接触更多是改善型住房需求，我们接触到的白领阶层，公务员，他们会考虑时间成本和效率，在市区居住更方便，也是生活品质的提升，他们最关注的是付款方式，大部分没有存储习惯的本地客户对于首付都有自己的考虑，我们开发商也在尽量的去平衡这一点。

紫晶壹号叶总：公寓对于柬埔寨市场实际上是一个超前的产品，对于柬埔寨的发展有一些快导入，本地客群其实也可以接受公寓，但他有明确的选择，他们要看地段，项目的品质，后期的升值潜力和价值以及他的预算，我觉得他们特别固执也特别可爱；而海外客户更多是看投资价值，后期的租金收益，二次交易的流通性。

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主持人：随着洪森率团首相访问中国，中国方面也作出高度的评价，同时看到郑州，海南省的考察团也来到柬埔寨，一切都在恢复和更新中，新的一年大家觉得柬埔寨房地产市场接下来会迎来有什么新的变化和调整？接下来已经做了哪些新的部署？以及对未来有什么新的展望？

金边首座赵总：目前全球经济在进入衰退期，大宗交易从量到质在转变，风险收益向安全收益在转变，疫情结束后，美元资产对于溢出人群的吸引力其实是有加强的，如果疫情前是以收益为考虑的因素则现在是以安全和保值作为重要考虑因素，我们对未来是充满信心的。

铂金海岸紫竹：疫情三年，本地市场在多项目多轮次的销售过程中，已经呈现疲软转态，在秩序恢复以后，应该全力拓展海外市场，每个开发商都在海外布局和推动，一定是对在柬企业有利的。

紫晶壹号叶总：疫情开放后，我们会加大中国市场的投入，疫情后，客户相对更理性了，我们还是要做好自己的产品和价值，做好品牌，流量是荷尔蒙和多巴胺，我们要做的还是回归本质。

摩根集团储总：疫情期间，我们已经在部署国际市场，2020年，我们已经开设了韩国展厅，2021年开设了新加坡展厅，去年开设了越南展厅，未来上海及日本展厅我们都有计划开设，我们对未来有非常详细的规划。

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主持人：对于在场观众和柬埔寨的房地产投资客户有哪些建议和推荐？

摩根集团储总：大家在海外选择投资房地产的时候，有几个因素很关键，即三个安全：一：开发商安全，他是不是包装出来忽悠客户的；二：开发商的土地是否安全，是否有土地纠纷或法律因素导致的安全问题；三：房子本身是否安全，是否能安全建设并交付；利润不是第一，最主要是否能保住你的本金。

铂金海岸紫竹：从1971年到现在，正处于第四次技术革命的末期，世界周期是从复苏，繁荣，衰退到萧条，目前正从衰退走向萧条，所以大家都很辛苦，第五次技术革命还没来临，所以现在是做好防守的阶段，一是要保证你的资产安全，二要保持资产的流动性，三是降低杠杆，保证你的现金流，上海的租金回报率是1%点多，而柬埔寨可以达到8%左右，选择好产品和市场是关键。

金边首座赵总：我建议投资柬埔寨房地产需要有一个清晰的认知，如果是以投机的心态追求今年买房明年就翻一倍，这是不现实的，而如果你是追求一个稳定的年化收益6%，这是有可能实现的，所以认清自己的定位很关键；其次就是降低预期，如果你的预期是5%的收益，超过了你会很开心，但你要求年化12%，达不到则会让你很失望，所以目前的阶段保证安全收益是比较重要的。

紫晶壹号叶总：据CBRE数据显示，2020年的年尾，柬埔寨公寓存量是7万套，而在2019年年尾显示公寓存量是3万1千套，市场上多出这么多的产品，我建议是：捂紧口袋，擦亮眼睛，提升自己的认知，更正确的去选择投资的产品。

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