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新兴市场投资门槛低,来柬投资房产有什么坑? [复制链接]

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柬埔寨头条 发表于 2019-2-11 17:35:10 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
2016年、2017年,全国观众在收看中央电视台元宵晚会时,知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘,因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候,新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产,大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。

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而提到柬埔寨,大部分人或许都觉得这个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上,2016年到2018年期间,柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增,很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企,从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边

根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计,2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间,针对越南的询盘量增幅最为显著。

来柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗?

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柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地,首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动;其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮,房价推升太高,或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资,使得中国国内投资客另寻目标。

2010年4月5日,柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》,根据该法律,外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

该法律颁布后,首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始,中国内地的房企开始进军柬埔寨,也带去了一大批国内投资客。

这些中资开发商建造的楼盘,80%的客户都是中国人。

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来柬埔寨一般投资在哪些城市?

中国人买房投资的城市无外乎柬埔寨的金边市、西哈努克港市。

金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市,而西港则是政策最开放的地方,正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方,现在有50余家赌场,另有30多家赌场正在建设中。

房企、卖房中介也有意识地在宣传中把柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比,并把“错过了国内房价的上涨,不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。

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但从城市基础设施配套来看,柬埔寨的几大城市,还远远达不到国内一线城市的水平,即便再过十年,它们能否发展到一定程度也要打上问号。

作为柬埔寨首都的金边市,其市容市貌仅相当于国内小县城,人口年轻,商业富有活力,交通状况糟糕,不分时段地堵车,治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。

西港则是柬埔寨西南部港口城市,海岸繁忙,水清沙幼,也是度假天堂,城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来,到处都有新建的工厂、楼盘、酒店,不过随着赌场的发展,各种社会问题随之而来,黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。

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可以获得怎样的产权?

柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人,其《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。

也就是说,外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权,但不包括土地所有权,也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”,及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。

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还有一点值得注意,中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋,大产权为永久产权,小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。

由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地,因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地,这种情况下可以买到永久产权的土地;小部分开发商则是租赁土地,租期一般为99年,因此房屋也就是99年产权。

租售比高吗?投资回报率如何?

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在海外房产中介的宣传中,目前柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓,租金高达700美金,且金边市的房价从2015年开始,每年都以15%的幅度上涨,目前达到约2000美元/平方米。

不过目前新兴国家的房地产市场规模都很小,高端公寓供应量少,大部分的公寓租客群体也都是外国人,高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市,未来供应量问题将得到缓解,高租金是否能维持下去目前较难判断。

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在柬埔寨,外商投资建造的楼盘,尚未形成一个本地居民购买的市场,当地也还没有形成二手房市场,因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋,因此尽管房价在理论上上涨,最终外国投资者能否获得投资收益后退出,也是一个未知数。

新兴市场的投资门槛低、收益率高,但是风险也较大,最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出,越晚进入则意味着风险越大。

如何付款?会受外汇资本管制影响吗?

一般中国买房客都是持旅游签证入境,在看房满意后,先付定金。付定金的手续都很便利,部分开发商甚至接受微信、支付宝付款,定金大约为两三千美金。

剩下的部分,则分为首付和尾款,首付为总价的10%—40%不等,尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房,所以尾款付清时间大多在两三年后。

在柬埔寨,外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款,同时贷款手续繁琐,而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。

不过,由于这两个国家的房价并没有太高,且国内投资者大多去投资小户型公寓,总价多在60—80万的区间内,对于杠杆的需求并不强。

打首付和尾款阶段,一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做,其中涉及到外汇管制问题,根据中国现行规定,每人每年换汇额度是5万美元,开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。

此外,销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段,部分机构专门为国际房地产买家提供融资,一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资,以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题,部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。
  




来源:微信公众号【柬华日报】

精彩评论9

绿莫言言 发表于 2019-2-11 19:29:22 | 显示全部楼层
碧桂园森林城市现在还是个大坑,在柬埔寨投资房产同样要小心
雅夫 发表于 2019-2-11 20:24:10 | 显示全部楼层
作者的观点还是比较中肯滴!
黄大爷 发表于 2019-2-12 15:09:02 来自手机 | 显示全部楼层
都是坑
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辣手摧花段子手 发表于 2019-2-17 21:24:28 来自手机 | 显示全部楼层
绿莫言言 发表于 2019-2-11 19:29
碧桂园森林城市现在还是个大坑,在柬埔寨投资房产同样要小心

在哪里投资房产都不能太大意啊!
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辣手摧花段子手 发表于 2019-2-17 21:24:49 来自手机 | 显示全部楼层
投资房地产得小心谨慎啊,不然会吃大亏
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辣手摧花段子手 发表于 2019-2-17 21:25:40 来自手机 | 显示全部楼层
雅夫 发表于 2019-2-11 20:24
作者的观点还是比较中肯滴!

作者说得还是挺客观的,挺好,点个赞!
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广西吴彦祖 发表于 2019-2-18 04:20:54 来自手机 | 显示全部楼层

投资房产都会有坑的 还是小心谨慎点好
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广西吴彦祖 发表于 2019-2-18 04:21:23 来自手机 | 显示全部楼层
雅夫 发表于 2019-2-11 20:24
作者的观点还是比较中肯滴!

哈哈哈哈这样中肯观点比较客观的作者不多见
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房租中介__阿皓 发表于 2019-2-18 08:11:47 来自手机 | 显示全部楼层
厉害
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