+855 98 375 667 www_58cam info@58cam.com
 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

柬埔寨柬单网Discuz! Board

开启左侧

你不敢在柬埔寨买房,或许只是因为你“无知”! [复制链接]

微信扫一扫 分享朋友圈

小编在线 发表于 2018-7-11 10:45:20 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
       日本进行式


  2012年开始,安倍经济学兴起,中国买家爆买日本房地产。短短几年,北海道别墅价格,5万美金被炒作到50万美金,沉寂已久的东京市中心房地产价格也来到新高点,大家都预期2020东京奥运时可以大赚一票,结果日本地产价格2015年来到高峰,2016开始下滑,2017年变成大家集体抛售,先跑先赢

  一些量体大的大厦,几十户、几百户同时释出,由于海外投资客没有当地生活的包袱与考虑,毫无顾忌的集体转身就走,大家都想找接盘侠。日本人也很聪明,早就避之唯恐不及,且暗地嘲笑海外投资者的天真与无知。

091559zp4uubuikrxb6p85.jpg


  日本已经失去人口红利多年,平价住宅大量供给,少子化,日圆贬值,2013年全国至少800万空屋,现在至少1000万户空屋。很多买家原先想要购买房地产后出租,结果日本政府对于民宿出租有相当严格的条款,不希望破坏小区居住质量。2018年开始,屋主提出申请就可以取得许可,使用Airbnb当作日租房民宿,但是一年最多营业80天,甚至许多高级住宅的居民管委会,直接明令禁止民泊。买家期待落空,导致同时爆卖求脱手,如果以投资报酬率为考虑,此点也请务必考虑。加上管理费、修缮费、税金、每次换房客需要重新装修等种种规定,多项隐形成本更是外国人一开始始料未及的。

  日本人以租代买的观念远胜过有土斯有财,今天在东京居住,可能明天就被公司派到大阪工作,甚至调到九州岛、北海道,房屋容易变成赔钱货,折旧情形非常严重,但海外买家不熟悉当地情况,后来才发现真相。这几年开始爆卖,尤其量体大的大楼与小区,业主集体抛售,宁可赔掉订金,也要先逃先赢,爆买大楼变成爆卖大楼,杀价取量,抢钱活命,投资日本变成白忙一场。

091559f197ic1myucu9ujz.jpg


  有一位日本阿伯,在1990年花了10万美金购买一块土地,打算退休后盖别墅享受人生。结果日本进入衰退20年,地价不断下滑,每年却必须不断缴交税金与其他管理费用,后来想卖地时却根本找不到买家,连中介都不太愿意协助,最后以3000美金贱卖,计算中介费用与律师行政杂费,还倒赔一些,但阿伯竟然很开心地说「真是松了一口气呢!」这真实的小故事,凸显永远大多头的神话,有朝一日也会破灭。

  日本房地产已经走完完整的周期循环,历史一再重演,有了前车之鉴,我们才能知所进退。

  德国进行式

  德国政府大力推动廉价住房,且根据不同家庭给予不同租房补贴,86%的德国人因此享受到这项福利。德国的法令甚至规定,若房价超过合理房价的20%,房东就构成违法行为,会被起诉,若房价超过合理房价50%,就构成犯罪,开发商不仅会面临高额罚款,还会面临牢狱之灾。未满10年出售,还需缴交25%的资本利得税。不动产鉴价师也需要为自己制作的鉴价报告负责,追溯期30年,以上几点,让德国人对于房价特别谨慎小心

  德国的城市均衡化,科隆的展览区,法兰克福的金融区等,多点城市发展,也让德国人不会一窝蜂的涌向单一城市德国政府不会特意强调房地产,而是强调汽车、机械、化工、教育、金融服务等其他重点产业,全面均衡发展。

091559ltthb4wa1dr1rkhp.jpg

  德国政府将房地产可以获取暴利空间控制的非常好,每年房价成长幅度约在1%-2%之间,让社会难以吹起房地产泡沫,也造就德国的强大。房地产是用来住的,不是用来炒的,德国政府建立健康的房地产规范系统,照顾大家也保护市场行情。

  柬埔寨进行式

  柬埔寨由于各国开发商同时进场,门坎在短时间内越垫越高,现在若拿个图纸到处兜售的项目,除非超级便宜,否则柬埔寨人根本看都不看一眼。没有边建边售或是先建后售,非常难以让买家买单。柬埔寨人很务实,不会轻易相信虚无飘渺的产品。除非是低价公寓或是排屋,期房(预售屋)基本上在柬埔寨根本行不通。但偏偏还有不少外资建商做着期房的大梦,盖个样板房,做个PTT简报,参加房展会,或是号称集团包山包海,砸了大钱弄了风光无比的开幕式,请了达官贵人来站台,结果项目基地却杂草重生,纹风不动,蒙着眼睛做着春秋大梦。

  柬埔寨目前的经济成长率虽然每年都以7%成长,但并不是一个健康的产业结构。美国拥有各式各样优秀的产业,香港有坚强的金融服务,中国有举世无双的制造业,日本有尖端的科技,台湾有优良的半导体技术,新加坡有高素质的人才资源,德国有顶尖的机械工艺,但是柬埔寨目前看起来只有成衣厂、房地产、旅游行业、遍地的KTV,还有西港最近兴起的赌博行业,实在称不上非常健康的产业结构。柬埔寨政府必须立刻未雨绸缪,大力招商,制定长期重点目标,彻底执行,进行产业结构优化,这样未来才不会陷入中等国家陷阱。

091559xwq9wqqfqz4zxwbk.jpg


  柬埔寨成为中低收入国家,对柬埔寨是好事一件,但是出口产品或多或少会被取消优惠,幸好还有几年的缓冲期。基本工资不断成长,效率是否有显著提高?未来机器人产业逐步取代劳力密集是大势所趋,如同前几年世界知名大厂,工人一罢工,老板立即决定进行无人工厂,使用更多自动化设备,24小时运转,还理你要提升工资的要求?工资并不是永远上涨的,而是根据市场供需而定。

  现阶段大家都期待中国买家来购房,投资也好,转移资金目的也好,但是,世界上所有城市,所有项目,都巴望着中国买家。从首尔到北海道,从马来西亚到布里斯班,从金边到曼谷,虽然分子很大,但分母也很大,加上中国政府对于外流资金越趋严格控管,过分期待中国买家,鸡蛋重压在一个篮子里,恐怕期待越高,失望越高。

091559n3zt7tx5oj7z3f5f.jpg


  柬埔寨未来式

  所幸柬埔寨政府做对了一件事,开放政策,吸收各国优势与长处,让各国商人愿意涌入柬埔寨。外汇无管制,使用美金计价,政治稳定又大力推动经济发展,这是柬埔寨政府非常高明的地方。年轻学生普遍掌握多国语言,容易学习各国优点,也是一大利多,年轻的人口结构,保证快速发展至少10年,又搭上一带一路的题材,地处东南亚的核心,柬埔寨绝对是各国的投资首选。

  如何挑选海外房地产中介

  挑选房地产中介非常重要,有些业者为了成交,虚报投资报酬率,没有完整说明市场情况,包租保证也一变再变,甚至无预警直接关门倒闭。也有物业管理公司以租金不如预期,要求买家降低房租,或是合约中条款过于严苛,隐形成本垫高,让整体获利与投报率不如当初所想象,引起纠纷。偏偏大多数买家都喜欢听好听的,不愿意听诚实客观的中介公司,过分贪心的买家也需要负责任。

  一个好的中介公司,会吸引一批死忠的买家与客户。对中介好一点,多相信优秀的中介,中介会提供市面上没有的绝佳产品,给予隐藏的好对象、好价格,也会跳脱单一建案的格局,提供更宏观的项目比较分析。协助买家处理琐碎麻烦的事宜,帮助买家找到安身立命的好房子,顺利让资产膨胀,良性循环。

  目前市场在重整洗牌,当劣质业者被淘汰出局,能够生存下来的诚信中介公司,就有很大的机会取得市场。市场集中度提高,前几名的中介公司就会共同占领金边市场,买家眼睛也是雪亮的,会向优质且有品牌的中介公司取得客观专业的建议并进行投资。客户挑好中介,中介也会好挑客户,物以类聚、人以群分。

  开发商如何在柬埔寨取得胜利?

  金边房地产市场会成为地产专家的游乐园,谁越精通本地市场,谁就可以获取越多利润。那外国人如何像本地专家精通市场呢?我的建议是,多做功课,多看多比较,跟对当地地产专家,稳健投资,不过分贪心,见好就收,追求稳定胜过追求暴利,精挑细选认真负责的好建商,实地走访,使用闲钱投资,有长期持有的心理准备,挑选地段好且当地卖压不大的区域,方可保盈持泰,在柬埔寨黄金10年取得一定的好成绩

  2012-2014年,亚洲房市大多头,各国建商都追求大坪数、大单价、大总价的豪宅市场。市况反转时,不仅成为烫手山芋,竞争者也直接瞄准弱点猛攻,标准新屋打中古。如果开发商知名度够或是品牌影响力大,当然市场还是乐意追捧,只可惜在母国多么成功、多么有名气的建商,在柬埔寨根本没有人认识,打掉重练,一切重来。如果还异常坚持己见,不愿放下身段,想走出自己的路,盖出四不像的房子,想做外国买家越来越难,想做本地市场又打不开,温水煮青蛙,最后怎么输的都不知道。强龙不压地头蛇,成功是失败之母。



  聪明的开发商不需要中介代销提醒,就及时反应,懂得主动带头降价,追求去化,现金为王,且符合三小原则,小面积,小总价,小单价追求去化的建商,10年内可以盖10栋,成为现金流怪兽,坚持原价的建商,恐怕10年内连一栋都卖不完,等到人老珠黄、鹤发苍苍。

  10年后的房企规模,就是现在一刻的现金流所决定。很多国内发展商过去经历太成功的多头市场,脑袋想的都是日光盘,售楼处大排长龙,微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨,东西南北还不分,就发下豪语要一年卖出1000户公寓,豪气万千真令人佩服!经历过市场起起伏伏的港台新马日韩发展商,懂得柔软与变通,顺势而为,不与市场作对,小心谨慎,严阵以待。本地开发商都冷眼旁观,看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品,应该都笑在心里口难开。

091559o6ra969zera0ex9e.jpg


  柬埔寨将会是现房市场,纠纷少,风险小,可以马上入住,小型发展商若财力不足,将难以生存,大发展商也别开心,设计出错误的价钱、设计、格局,一样会浪费精气神,错过加速发展与扩张的良机。最好的模式,在开工到交屋的2-3年内,全部顺利完销,不留余屋,没有任何保留户,如此买家付款不会太急促,开发商也可以顺利销售,这就考验团队的订价本事与年度计划的执行力。

  基本上,在柬埔寨2年内没有方法完销的项目,就注定成为二手房,然后面临着新屋打二手房的窘境,不是价钱有问题就是设计有问题,跟打广告力道与业务员专业程度等因素,基本无关。

091559qn2vw0nnzx08d1om.jpg


  产品与价钱设计对了,即使售楼处只摆几张桌椅,甚至只有大阳伞,闭着眼睛客户一直上门购买。产品与价钱错了,业务员再专业、广告再多,请再多大人物加持,只是空转与虚耗光阴,最后公司内部互相指责、彼此批判,千错万错都是别人的错,进而开始汰换销售主管与业务团队,流动率飙升,换了几批之后,才发现自己的项目已经成为昨日黄花。

  开发商如何在柬埔寨打造王者之剑?

  想要在柬埔寨在地化经营,必须好好打造研究刚需产品,丢弃开高价、盖豪宅的领头羊观念,扎扎实实的研究当地买家喜好,创造长红10年的圆满局面。

  柬埔寨是个重总价的市场,一样20万美金,柬埔寨人会购买市郊别墅?AEON 2旁的三房排屋?大马路一房豪华公寓?还是市中心小巷子四房平价公寓?这个问题要先想好,你才知道客户在哪里里?你才知道定价怎么订?你才知道多久可以卖完?考虑充分且周全,才不会陷入尴尬的死胡同。

  人均GDP1500、GDP3000、GDP4500、GDP6000都是不同的时机,有不同的做法,尤其总价当道的世代,管你项目多有价值,只要偏离市场行情,不符合市场期待,买方卖方没有任何交集,就注定销售状况惨不忍睹的局面,凄凄惨惨戚戚。很多建商财力雄厚、口袋够深,自我安慰明天会更好,找台阶下的功夫一流,成天拿国内成功经验看柬埔寨,更是不用心专研当地市场,温水煮青蛙,陷入恶性循环而不知不觉。

  房地产是非常区域性的产品,只有当地的区域地产专家能够胜出,哪个开发商能够掌握越多的区域专家,谁的执行力道强,谁的胜率就高。2个城市之间,产品设计就已经非常不同,更遑论不同国家之间,不同文化、不同语言、不同法规。谁能够在地化深,谁能够充分了解本地市场,谁能够掌握当地文化,谁就能顺利完销。功力深厚的金边区域地产专家,可预期会是各大项目争抢的目标。各大业务团队的前二把手,将是不可多得的人才。企业的竞争,就是人才的竞争。

091559mxllimgrjeimlxck.jpg


  一些大型开发商,严重迷信第三方房地产调研机构,却不花点时间,好好听一下自己柬埔寨员工的想法。结果花了大钱,还是设计出与柬埔寨文化格格不入的产品。还有些项目,不断更换销售主管,总认为是人的问题,产品绝对没有问题,「没有卖不出去的产品,只有卖不出去的人」被这句话严重绑架,这个话固然没错,但是却严重丧失时间价值与机会成本,也凸显不愿意正视问题的鸵鸟心态。正确来说「没有卖不掉的产品,只有卖不掉的价格」,大家心中都有一把尺,市场价格是唯一的关键因素。但开发商也何其无辜,土地行情过去十年已经被本地与外地炒家弄得乱七八糟,开发商却要承受高价骂名。

  未来的金边房地产会大者恒大、胜者为王、适者生存,并购、重组、交易年年发生,行业集中度会不断提高。中介代理也一样,今年很风光,可能明年就消失。曾经有个大型中介,在AEON动员100名业务员大力推销,风光无限,现在早就消声匿迹,有如烟花。行业整并会强强联合,专业分工趋势越来越明显,优秀的开发商会极力争取与有实力的代理商合作,反之亦然,代理商会挑选好去化、性价比高的产品,与选择好配合、佣金高、付款爽快的开发商,共同把饼做大。反观没有客户资源的代理商,或是产品设计有问题、价格设计错误的开发商,基本上被淘汰是分分钟的事情。实力不够、专业不够、团队缺乏主将、诚信有问题,最容易埋没在时代的洪流里。

091559m126b3516non56jn.jpg

  如何投资柬埔寨房地产?

  投资海外房地产,要注意是否有汇损问题?是否有限售条件?政治是否稳定?外汇管制如何?当地量体压力大不大?好不好出租或是转卖?未来发展是否有潜力?当地市场未来10年的主流产品为何?基地附近是否有购物商场?是否有学校与医疗设施?雨季来临是否会淹水?

  房地产的惯性周期很大,在大多头时期,只要有政治事件或是经济危机,都是拉回的好买点,柬埔寨与东南亚各国目前就处于这个良性的上升轨道,如果发生动荡或是经济危机,都是很棒的进场机会

091600yixp6ilqkqlajfyo.jpg


  在柬埔寨投资,也请务必注意产权,柬埔寨有土斯有财的观念比华人更重,加上目前人口少,土地多,地上权基本上柬埔寨人看都不看,如果一不注意,买到地上权的项目,最后当地人都不买单,就有如荒野中的孤鸟,无依无靠。

  租金投报率也很重要,许多中介业务员为了吸引客户,应承8%-12%年投报率,或是3年24%包租保证,甚至喊出保证120%溢价买回。结果在出租过程中,一旦租金不如预期,又出现隐形成本,投报率就会节节下杀,过分贪心的结果,且当时的业务员已经不知去向,买家才徒呼负负的诉诸媒体,让大家对海外投资综合印象越来越差,甚至心生恐惧,心态越趋保守谨慎。

091600r74s2777wrht7ts4.jpg

  结语

  市郊排屋与小型别墅仍是柬埔寨未来5-10年的主流产品,市中心小巷子内小而美的低价公寓会是后起之秀,且逐步放大交易量。年轻人也希望享受居住安全、交通便利,价格亲民,优良的物业管理,甚至有健身房、游泳池、空中花园、停车场等现代化设施。

  正大马路的高价建案,这几年恐怕还是面临寒风刺骨,有钱的不想买,想买的没有钱,短期内看不到希望的阳光,苦守寒窑,以撑待变。5年后等到排屋与别墅价位已高,柬埔寨年轻人大举转往市中心中小型公寓,这是一波重要转折点,2025年金边中产阶级刚需大爆发,开发商若把握此天赐良机,将可扬名立万。等到2025-2030年,柬埔寨GDP突破3000-5000美金,正式进入顶级公寓与豪华小区的世代,高价公寓才有机会冰消雪融,迎来春暖花开,但那时市场上不知已有多少高价建案短兵相接、相互厮杀成一片红海了!

091600mde3fws8da30y0af.jpg


  我的地产启蒙师父曾教导我,一个好的项目,开发商赚,中介代理赚,买家也赚,大家都赢,这才是一个圆满的好案子。希望各位投资者、开发商,避掉潜在风险,抓住胜利契机,迈向成功之路!

094823cfb4qa1caf5abbff.jpg

来源:柬埔寨财经与房地产
回复

使用道具 举报

高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies

本版积分规则


0关注

83粉丝

1725作品

找资讯,找工作,找房子,就上柬单网!注册账号 本站账号登陆 QQ账号登陆 微信账号登陆