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有金边投资意向的,至少了解一下这个房市 [复制链接]

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新闻哥 发表于 2018-8-30 22:34:57 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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今天来说柬埔寨

主要聊聊首都金边

按购买前、购买中、购买后来总结,

可以看看是否适合自己,增加赢的几率。

1购买前

1、柬埔寨经济发展情况如何?

近些年,基本GDP都在以7%左右的速度增长。

属于经济基础差,发展速度快的阶段。

所以,投资的风险在于经济基础差,投资的机会在于发展高速。

可以享受它发展红利,风险同样存在。

和上次说的日本不同,日本的房产投资以稳定为主,房价增长一般,

而柬埔寨的投资,了解风险的前提下,主要看中的是它的高增长,以及高租售比,和未来的想象空间。

2、产权?

柬埔寨的房产,分几种类型,排屋、别墅和公寓,都是永久产权。

排屋带土地,比较破旧,居住体验不好,一般是自己买地,自己建房。

但这种房子外国人是不能买的,因为外国人不能持有土地。

别墅也带土地,所以外国人同样不能买。

外国人只能买公寓(二层以上),公寓一般由房地产开发商修建,有良好的物业,

租客一般是当地的外国人和白领,

是目前投资的主流。

BTW,金边是个国际化程度非常高的城市,在东南亚这些国家里,应该可以排第一,有非常多的外国人定居在当地,是当地租房市场的主要力量。

3、买什么地方?

我个人建议买中心地段,首先,升值空间大,

第二,抗风险能力强。

那些鼓吹“下一个XXX”的地段,目前是洼地的项目,

我个人是不太建议的。

当然,这一点可以有不同意见。

另一个投资诀窍,如果一个项目本身本地人买的比较多,那也不用太犹豫了,

这意味着,未来接盘的人不用太愁。

4、租售比如何?是否包租?

纯租金回报率在6%以上,高的能到7%+。

包租与否,取决于开发商。

有些可以,有些不行。

5、信贷政策怎么样?可以贷款吗?

取决于项目与开发商。

很多情况下,外国人是不能贷款的,期房一般分期付款。

现房一般要求全款。

有些实力强的开发商旗下有小贷公司或者其它金融机构,也可以提供贷款,

利率一般比较高,在9-11%左右。不是很建议。

但如果看中升值潜力,借用杠杆,也是个不错的选择。

6、在柬埔寨买房,会被国内知道吗?现在在柬埔寨买房的外国人主要是哪些人?

不会。

早期新加坡人、中国台湾人、日本人、韩国人,现在加上了中国人。

7、以后增值空间如何?

谁都不敢保证未来如何增值。

这几年一直在涨,经济数据上一直比较好,供需关系,在公寓这块,目前,还算是供不应求。

从以上两方面,未来还有不错的上涨空间。

8、当地对华关系怎么样?会不会有政治风险?

柬埔寨一向亲华。

最近刚刚大选结束,亲华的前首相连任。

9、付款方式,可否零首付?可以在柬埔寨刷国内卡吗?要开海外银行账户吗?结算货币是当地货币、美金、人民币?

外国人买房,一般不可能零首付,本地人借助银行贷款,可能能做到零首付。

有些柬埔寨项目,可以在国内付款,有些,由于开发商的缘故(中国开发商,或者和国内有生意上的往来),也可以人民币支付。

最好开一个海外账户。

结算货币是美金,即便人民币支付,结算货币也是美金。

10、买房流程?

看房,定金,首付,分期付款,流程很简单。

11、二手房市场情况如何? 买房时需要交哪些税费?

这也是很困扰我的一个问题,

关于整个东南亚的二手房交易,我一直没有看到有效的数据。

目前一手房是一直在涨,二手房交易,我也不是很清楚,只能这么说,如果房价涨了30%,二手房以20%的涨幅出手,应该也还算是不错的。

交易只有4%的税,用来办硬卡(下文会说什么是硬卡)。

12、无土地权的房产,流动性如何?可以购买吗?

如前文,外国人只能能买无土地权的房产。

公寓都是不带土地的房产。

13、房屋产权问题?软卡、硬卡指什么?哪一个比较好?

如果是买公寓的话,正常情况下,都是能办硬卡的。

硬卡是国家颁布的房产证,中央政府保护,永久产权。

软卡,类似于地方政府发的房产证,效力不如硬卡。

开发商一般会给办一个软卡,

但最好再去办一个硬卡,多一重保障,不过得交4%的税。

14、买期房多,还是买现房多?区别是什么?买哪个更好?

这个首先看资金状况,期房一般分期付款,对资金要求比较低。

现房一般全款,对资金要求高。

15、公寓、酒店、写字楼、商铺,哪一个更值得投资?

主流还是公寓,或者酒店式公寓。

写字楼、商铺项目不多,且单价贵,

如果找到了好项目,当然也非常不错。

2购房时

1、帮忙解决资金出境问题吗?

有的开发商可以在国内支付(要交一定的手续费,或者汇率高一些),有的必须自己解决资金出境问题。

2、本人要亲自去柬埔寨吗?

最好去一趟,毕竟是自己买房子。

但如果真的完全信任,在国内一般也可以搞定的。

3、需要准备哪些资料?

护照,钱,最好有一张境外卡。

4、办理手续大概要多久?

如果是期房,很快,看房,签合同交首付,时间很快。

如果是期房交房或者现房办房产证,会慢一点,一般几个月的样子。

3购买后

1、接盘的一般是哪些人?

这个是很有趣的问题。

分几种情况说,

a、当地人的刚需,预计5年之内起来,

最理想的接盘人选,是当地人,所以,个人比较推荐本身当地人就买的多的楼盘。

b、外国人,

金边的外国人是个很强势的租房市场,买房市场也占了一定比例。

外国人中也包括当地的中国人和外来的中国买家。

2、一般卖出渠道有哪些?是在当地中介挂牌卖吗?

和国内一样,委托给中介,中介收取一定的费用。

3、持有成本高吗?

a、物业费:柬埔寨的物业费一般在0.5-1.5美金/平/月,

b、不动产持有费:柬埔寨有不动产持有费用,差不多每年是评估价的0.1%,评估价大约为实际交易价格的1/2-2/3(25000美金以上的房产起征,按超出的部分征收)。

4、建议几年后卖出?

建议5年,实际情况自行判断。

5、卖房时需要交哪些税费?几个点?

卖房时,卖方没有税费,如果委托中介/物业公司卖房,得给一定的中介费,和国内差不多,2-3个点。

不过,如果以公司的名义购买,税费是比较高的。

总体,柬埔寨房产交易的税费,和持有费用,都不高。

4其它


柬埔寨房地产概况


世界银行所发布的报告称,柬埔寨 20 年来经济年均增长率达 7.7%,经济增速排名世界第六,且自 2011 年以来连续 5 年 GDP 同比增长达到 7%左右。

柬埔寨房市从 2012 年起快速攀升,几乎每年都有 10-20%的增长,部分地区房价增长率表现甚至更高,尤其是首都金边的房地产发展很快,房价一路飙升。

根据柬埔寨城市发展战略研究报告显示,2014 年在金边市与各省大城市居住的人口共有 450 万,约占全国人口的 27.1%,2030 年柬埔寨城市人口将增至 792 万,约占全国人口的 44%。

该数据显示,2015 至 2030 年的 15 年里,柬埔寨城市至少需要 80 万套住宅,即每年住宅的需求量超过 5 万套,城镇化发展直接带动了房地产业需求的增长。
投资金边房产的优势:

(1)公寓供需关系不平衡,供远小于需;

(2)美金交易、属强势美元资产 ;

(3)高回报率,每年增长 15-25%;

(4)金边土地价格持续上涨;

(5)交通、医疗、教育、商业等丰富资源配套;

(6)治安良好;

(7)当地民众需求;

(8)房地产投资价值高,购房投资成本低;

(9)无外汇管制,资金进出自由

柬埔寨的货币如何?

柬埔寨的官方货币是瑞尔(KHR),瑞尔于1980年推出。另,美元(USD)是柬埔寨最常用的货币之一,银行80%的存款和信贷都是使用美元。

柬埔寨当地流通货币是美金,而且柬埔寨外汇无管制,可以自由出入,外商可100%持股,货币稳定,投资以美金计价可以避开“两端汇差”的影响。

外国人可以在柬埔寨买房吗?

可以的。2010年4月5日柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨
购买房屋并拥有合法产权。

外国人买房可以贷款吗,可贷多久,利息又如何?

外国人可在当地贷款买房,最长年限12年,可贷房产总价的65%,年利率约为9.96%,由于柬埔寨房产总价本身不太高,利率又比中国高很多,同时申请贷款需要在职证明、收入证明等文件,所以一般客户都不会选择贷款。

柬埔寨政府对外国人在柬买房有什么规定?

根据《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖,享有权无年限限制,为永久产权。

另外个人身份无法购买土地和别墅。

在柬埔寨买房产需要交那些税?

只需缴纳契税4%,和不动产税0.1%

房东买房时,需交哪些税,何时交,交多少?

如果权状是硬卡,买家必需交售价的4%房地产买卖交易税,以及1000美金至3000美金更改产权物主名称费。如果权状是软卡,买家只需在小区当局办理文件手续即
可,手续费约200美金至800美金。

柬埔寨有多大,该选哪里投资房产?

柬埔寨大概就是中国一个省那么大(广东省),但能年年增速在7%以上,在亚洲只有中国和柬埔寨能做到。

至于往哪里买呢?基本只有三个推荐:金边、暹粒西哈努克港。暹粒就是吴哥窟所在的城市,去那边做旅游相关生意可以,比如办民宿酒吧可以,而且城区建筑物限高,难。金边和西哈努克港都可以投,金边是首都自不必说,西港是柬国唯一深水港,地位相当于中国的深圳。不过,金边房产品质更好,西港才开始发展。

柬埔寨房产有无公摊面积?

柬埔寨的房产证上写明的是套内面积,而不是建筑面积,从这个角度上理解的话,的确没有公摊。

柬埔寨一般以套内面积的价格来计算,但是开发商为了国内的客户便于理解,会多提供一种以建筑面积为参考的计价方式,两种计价方式的单价不同,但是算出来的总价是一样的。

关于代租管理和包租管理?

所谓代租就是开发商或者房产中介公司为业主寻找租客,业主需支付佣金给代租管理方;所谓包租是指开发商为吸引或回馈买房客户,在买房客户购买房产后按每年的投资回报率返还给业主,在合同期结束后由业主自行管理房产,这趋势越来越多的被开发商所使用。

现房是否装修?期房为如何验收标准?

柬埔寨公寓房产多数是精装修,部分为全部装修,包括软装家具;期房验收标准为开发商是否按照合约为标准来执行,验房时是否出现建筑质量问题,如出现质量问题,买房客户可以要求开发商解决完毕产生的问题,再支付最后房款,最后到土地厅办理过户手续。

如果想转让房产给其他人,怎么办理?

产权转移登记手续费有两种情况:

1)如果您买的房子是期房,可以直接在律师的见证下和开发商变更购买人身份,需要支付1000-3000美元左右的更名费。

2)如果是现房买方必需缴交柬国政府公告价的 4%当作【房屋交易税】,或依当时柬国政府之规定;如找中介需付约1000美元的代办费。

不管哪个国家或者是城市,中心位置的房产价格上涨是必然趋势,不管是投资,还是刚需,抓住机会在低价时买入才是正理!

文章来源:柬约菲菲村


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