近来关于著名天使投资人薛蛮子在柬埔寨的西哈努克港（以下简称“西港”）大手笔购买万亩土地，于网络流传甚广，各种南辕北辙的褒贬评论与观点充斥，让尚未去过西港的人“丈二金刚摸不着头脑”——到底西港是何许“地”也？竟能引起如此大的动静，及对其城市肌理充满好奇。
蔡为民：上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员
“核爆式”的崛起
近半年来我花了相当长的时间研究柬埔寨的经济及房地产走势，因为东盟在“一带一路”风潮的引领、带动下，许多国家及城市将发生翻天覆地的变化，其中至少以美元作为主要流通货币、具“对冲风险”效益的柬埔寨及其第一与第二大城——金边、西港的发展前景颇值得期待。
这就让许多人很是纳闷，金边作为柬埔寨首都，拥有国家政治与经济、金融中心的光环，理所当然“集三千宠爱于一身”，而西港又凭什么在短短两三年的时间里风起云涌，吸引大量中国人的青睐、关注与争相进驻？
房价更是“一飞冲天”式迅猛上涨！为此我专程去了趟西港，希望能透过实地的探访、考察及与当地市场的接触，充分掌握西港“核爆式崛起”的真实原因。
西港经济特区是洪森的“亲儿子”
首先来看看它的背景资料与“成长史”。
如前所述，西港是柬埔寨第二大城市，系目前唯一的“经济特区”所在（由中国红豆集团投资开发，占地11.13平方公里）及深水港自贸区，货物吞吐量占到全国的90%以上，乃至是已探明原油储量可达20亿桶（约为迪拜的二分之一）的石油开采、提炼地。
（图为西港区域图）
2018年“西港经济特区”出口总额达3.72亿美元，相较2017年成长68%，目前共有161家企业进驻（其中中资148家），总投资额达95亿美元，提供了2.2万名工人就业岗位，而预计第二阶段开发将再增加8万个就业机会，凸显西港未来成长与可塑性不容小觑。
事实上，中柬双方政府所签订的31项大型合作协议当中，便有13项与西港相关，足以说明西港的重要性及中国对其重视程度非同一般，这也就难怪柬埔寨首相洪森曾四度视察经济特区，并热情洋溢的将之称为“亲儿子”！
“助飞”配备即将“上路”
除了“经济引擎”的硬实力，西港的“软实力”——旅游资源更是丰富且值得开发，既有已形成相当规模、赌牌发放88张的博彩行业，还有美国纽约时报2018年公布的“全球最值得旅游的52个景点”中，“西港海滩”排名第13位，其他还包括被联合国评为“世界最美白沙滩”、被美国《国家地理》杂志评为“全球海滩首位”...等荣衔。
据西港旅游局统计，2018年西港共接待超过200万国内外游客，预计2030年则将达500万人次，而其中中国游客可望超过半数（我判断应接近三分之二是中国人）！
也因此越来越多的中国城市开通直飞西港航班（目前近30城），更加好的、已经明确的消息是吉祥航空将于6月15日加入行列，开辟上海与西港直飞航线（每周二、六两班），届时将为西港的旅游与房地产带来立竿见影、“添砖加瓦”之宏效。
集五大名城优势于一身
正是为了迎接与日俱增的客源，由中国负责兴建的“金边—西港高速公路”已于今（2019）年3月22日动工，预计2021年完工启用后，将使两地往返时间由目前的5小时以上大大缩短至2小时内，而“西港机场扩建”的首期工程亦将于今（2019）年底竣工，使客运量增加至50万人次/年；此外，中国还将投资28亿元帮助西港建设深水港，以加速其旅游与经贸、航运发展。
执是之故，可以这么说：西港堪称完美揉合、兼容了中外五大指标性名城的独特优势于一身，从而形成它的无敌魅力！
这其中包括了深圳——改革开放前的小渔港，划设为“经济特区”后，经数十年风雨耕耘，蜕变成“中国科创中心”与经济、金融的前沿阵地；三亚——“常态性”存在的阳光、沙滩、海景使其当之无愧、没有“之一”的被视为中国人避寒圣地；澳门——博彩业行业蓬勃发展，已可毫不逊色的比肩老牌美国赌城“拉斯维加斯”；迪拜——石油储量丰富、国际首屈一指的摩登时尚之都；宁波——无论货物及集装箱之港口贸易量，长期无可争议的居中国乃至世界前列。
显而易见的是，随着各种优质资源配置与“终极杀器”的逐步到位，西港已然傲立于机场起飞跑道的正中央，即将展开令世人艳羡的翱翔。
“一带一路”成就西港辉煌 惟西港虽“天生丽质”、极具开发潜质，仍必须知道的是，如果没有“一带一路”的倾力扶持，不可能形成当前西港“爆核式增长”的态势。
毕竟“西港经济特区”早在2008年2月便已启动，始终不温不火、“波涛不惊”。
直至2015年4月中国国家主席在印尼万隆会议60周年纪念活动上，会见柬埔寨首相洪森时提出：要在“一带一路”框架内加强基础设施互联、互通合作，运营好“西港经济特区”。
更于次（2016）年的10月访问柬埔寨发表署名文章中特别指出，“蓬勃发展的西哈努克港经济特区是中柬务实合作的样板”。至此，西港“凤凰涅槃”、“一飞冲天”之势已不可挡！
从“租不掉”至“租不到”的蜕变
事实上，西港的房地价也是自2016年底开始进入飙涨期。一个传颂已久、不知真假的故事是：2015年1美元/平米取得的土地，2018年底“坐地起价”至1000美元/平米，直涨1000倍！
而另一个可信的、至今仍存在的现象是，2015年一栋别墅月租金不及1000美金，还时常发生空关、闲置的“租不掉”状态、窘境，现在“变脸”成了5000美元抢着要却还“租不到”的“香馍馍”！
长租公寓如此，那么短租酒店呢？一般旅馆动辄100美元/晚起跳，五星级饭店更是“随随便便”250美元/晚，相较金边贵数倍之巨。这还不算什么，惨的是经常出现“有钱也住不了”的“满租”状态，那才是真的“叫天天不应”！
之所以如此，与号称数量已达15万的中国人“井喷式”到达西港有关。
而土生土长的西港居民有多少呢？不足10万人！这就难怪走在当地的大街小巷，不仅仅是中国人到处可见，连中文都充斥在各种招牌上（金边同样如此），“气”的柬埔寨副总理发布命令：所有看板、店招上的文字必须以柬文为主体...。
两年内西港房价势将超越金边
既然西港“凭空”暴增翻倍以上的人口，房源紧俏便在情理之中，这就使得其期房在2015年时，售价不及1000美元/平米的项目遍地都是，现如今1500美元/平米以下的项目快要绝迹，平均在1800-2200美元/平米之间，海景房则上看3000美元/平米，较之首都金边不遑多让！
在我看来，西港房价一年内必将与金边不相上下，两年后更是“一骑绝尘”而“渐行渐远”，这点和深圳超越广州甚至上海房价，位列全国一、二，有“异曲同工”之妙。
尤其在中国两大超重量级城市——北京、上海与西港实现通航之后（上海即将直航），这样的态势会更加明显，倒不一定是上海、北京的购房者势必蜂拥进场（当然也不排除此一可能性），而是北京、上海与西港的互通互联，将使西港在中国之能见度及其城市地位大幅提升，进而吸引来自全国各地的青睐目光与指定购买所致。
西港的“核爆式增长”确实让不少人看的“目瞪口呆”，惟究其原因其实相当简单，与中国曾经走过的路线如出一辙，差别在于它更加的“叠代复制”罢了。
众所周知，中国改革开放40年来在取得傲人成就的同时，房价也随之“水涨船高”到让无数人“望屋兴叹”的地步！
还能错过西港吗？
尤其1997年房改启动、“福利分房”取消，取得房产的“游戏规则”180度大转弯，在“要住房找市场”的情况下，一线城市不论北上广深都曾经历过3000元/平米甚至不到，就能买市中心住房的“白菜价”时期，然而由于“看不懂”、“没信心”、“不相信”，太多人始终处于“犹豫、“矛盾”及“到底该不该进场”的“思想斗争”状态，而迟迟未下手买房。
惟无情的房价不等人，眼看着它头也不回的“蹭蹭直上”，一再的“大涨小回”成了主旋律，直到口袋里的钞票对标房价，已经悄悄的从“愿不愿意买”转换成“买不买得起”的难堪处境。
于是许多人充满遗憾的错过北上广深、错过通苏嘉甬、错过整个中国的房价崛起，过程中之五味杂陈、既悔且恨的心情，非当事人难以理解。
现在可好，柬埔寨（金边与西港）借着“一带一路”的东（春）风，似乎也有极大可能会复制中国的房价上涨模式，既然已经“看懂了”、“想通了”，岂能一而再、再而三错失良机？从而脑门一热，蜂拥抢进西港或金边的房地产，便在情理之中。
预期过于一致触发“阶段性翻盘”
但西港房产“淘金”的故事，就果真如此完美、一帆风顺的“青蛙变王子”，从此“与公主过着幸福快乐的日子”而告终？我看未必，其中值得提防的“隐患”并不少。
之所以提出这样的警语，问题就出自多数人看待市场走势之预期、“预见性”过于一致，使结果出现“阶段性翻盘”的几率大增！
因为之前的中国楼市发展经验，使所有的“犹豫购买”成为当事人心中永远难以遗忘、磨灭乃至痛彻心扉的憾事，导致面对看似“千载难逢”的“西港机遇”便果断、不迟疑的出手抢购，以致短时间内的供不应求，又刺激房价坚挺向上及使开发商勇于推案，紧接着的变化便可想而知。
当这样的状况出现在中国，毫无疑问会招致中央宏观调控的“灭火”，尽管在胡温时期有“越压越涨”的非议论述，但当时如无政策的钳制与调节市场供求关系，房价早就走日本模式——“盛极而衰”后呈“断崖式坠落”，进而带来一发不可收拾的灾难性后果。
要割西港“韭菜”并不容易
现在的问题是，包括金边与西港在内，柬埔寨的房地产发展历程极短，该国自2010年才开放外国人可以购房（不允许买地及及附着于土地的一楼产品），刚开始以中国台湾与香港地区、日本、韩国的购买为主力，2016年至今则是中国内地的天下。
由于土地私有化，政府面对房价飚所带来的供需失衡及其风险，即使想要调控也“有心无力（利）”，因此，可以预见的是，金边将于2020年、西港将于2021年陷入不容乐观的房屋供给过剩状态，需要时间加以调节。
毕竟项目一旦开建就停不下来（除非烂尾），而“可买可不买”的海外购房者却可能闻风瞬间消失的无影无踪。
接下来值得探究的是，供求失衡导致房价滑落的时间长度与幅度。
我的判断是一年至多一年半应可回稳，降价幅度在可控、不算太严重的10-15%之间。这可能会让一些手握现金准备“割韭菜”的人大失所望。
西港“海景房”增值可期
做出如此判断的主要依据是：“一带一路”至少在十年内处于明显的效应发酵期，西港优势又极其独特，购买者并非单纯以投资为目的，更多的是自用与置业，因此西港房价不会（事实上也不容许）出现“无边际直坠”，而经过一轮洗牌后，西港房价有望“叠代复制”中国房价“大涨小回”模式。
那么什么样的房子在调整期内具抗跌能力呢？
毋庸置疑是“海景房”或产品规划独树一帜的房子，这点从三亚楼市的发展与演变中，即能得到“借鉴式”明证。
总而言之，西港无敌的不止海景，还有许多不可代替的稀缺资源与强项，尤其一旦泰国的“克拉地峡”打开，西港特殊地理位置的优势将更加凸显与明确，从而使其在“一带一路”的风潮引领下，势将“飞上枝头作凤凰”，只是在“起飞”的过程中，“乱流”、波折、困顿难免，尤其目前“黄赌毒”当道乃至有如大工地的“脏乱差”，都相当“有碍观瞻”且需要时间清理整顿，因此，有意进场者宜慎选出入时机与产品，或以中长期持有、尽享其房价增值为终极考虑。
终究“一带一路”作为“中华民族圆梦与复兴之路”的“国策”存在，将维持很久、很久的时间。
来源：今日头条【蔡为民】
编译：柬单网
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