房地产专家警告:金边的豪华公寓经过几年的高速增长,供过于求的状态即将到来。
在金边,常常不可避免的看到正在兴建的高楼大厦, 随着投资商和发商继续向零售,住宅和商业综合体投注大量的资金,电钻声和电据声就像闹钟一样提醒人们,这座城市的建筑热潮正在持续不断地影响你我的生活。
近年来,大部分资金流入高端的公寓大楼,这些大楼使城市的天际线不段提高,并使市场出现数以千计的新公寓。但许多专家认为,开发商和投资商可能面临一些严重的问题。
根据2017年房地产公司Century 21的报告,目前在金边已完成和正在进行的110个公寓项目中,到2020年将有37,570个公寓预定释放到市场。但是,自2016年以来,新公寓的需求数量剧烈的减少。报告指出,在2016年上半年预售期间,13,300个新单位中只有13%销售量,而2015年同比销售额为18%,2014年为31%。
“虽然公寓的销售价格有稍为的起伏,但一些开发商逐渐开始采用商业营销策略,包括提供2%至10%的折扣在销售上,”房地产调研公司CBRE表示。
今年将有超级大量的公寓推向市场,这样的数量远远大于市场需求,也就是很多房子将会没有人去承租。同时也会波及到整个公寓价格以和租赁价格,
人们普遍担忧公寓将供过于求,2018年带来的恐惧将更加严重。“很多公寓还正在建设,很难感觉这种危机。但今年将会有很多公寓落成,那时大量的供应过剩将会冲击市场,”IndependentProperty Services的房地产经纪人格兰特菲茨杰拉德表示:“根本没有足够的人去承租这些新的公寓。”
他补充说,许多房产都是由亚洲投资者购买,目的是将其出租盈利。
柬埔寨从2008年的金融危机中走出,经济开始变好。因为比起柬埔寨,大多数其他的邻国有繁琐规定或不稳定因素的影响,金边成为中国和其他亚洲投资者的房地产目标地。
经济持续增长约7%,中产阶级的不断壮大等因素,吸引了来自日本AeonMall和星巴克的零售,酒店和房地产等大型国际品牌,为希望进入新一代富裕阶层的专业人士提供了肥沃的土壤。
在2009年至2010年间,第一代中低层公寓进入市场,市场共出售732套公寓。到2015年底,共有2,836个类似的公寓被市场消化。 然而,2013年到2014年新一轮的公寓出现明显的转变,DeCastle Royal等公司建了414套公寓,并在设计和质量方面树立了新的市场典范与标准。
但该国的高端市场依然严重依赖国外买家,特别是来自中国大陆,香港,新加坡和台湾的买家。
中国是柬埔寨最大的外国投资者。据国新华社报道说,2016年中国投资估计为118亿美元,占外商直接投资总额的34%,这笔资金主要投入土地,房地产,基础设施和制造业。房地产服务公司KnightFrank的柬埔寨国家主管Ross Wheble表示,市场中的高端市场供过于求。最令人担忧的是,大多数柬埔寨人根本无力负担高端市场中的公寓,未来也没有足够的外国买家来购买。
他同时还表示:“主要是外国投资者有能力去购买豪华公寓,但显然这样的人数量有限,因此去年销售额显着放缓。”
“如果想保持持续稳定的发展,需要有足够的内需来推动才可以。能看的出来,现在开发商已经转向了更加实惠的项目,我们看到柬埔寨人对价格低于50,000美元的公寓越来越感兴趣。“
在柬埔寨房产网的调查中,大家有共识市场需要重新调整策略,不要只是关注高端的市场和公寓,才可以应对即将到来的挑战。
柬埔寨估价师和房地产经纪人协会会长KimHeang说,开发商应将重点放在低收入和新家庭的市场上,中产阶级希望购买的价格为为3万美元至4万美元,最多不超过10万美元。
根据金边Rooftop RealEstate的经理Mara Tep说,供应过剩也使旧住宅和新的公寓租金价格降低,供应过剩的另一个因素是开发商只专注在亚洲客户市场上的关系。
“许多新公寓都是中式风格,西方人不喜欢,”她说。“开发商应该考虑改变他们的风格,去迎合更多更广泛的买家。”
无论是体系结构的改变还是解决市场需求,这些都是现实的的层面,都要改变战略。但是,没有人可以去推测即将到来的供过于求会持续多长的时间。
来源:property Report
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