马云押注东南亚，对柬埔寨影响几何？

刚刚访华的马来西亚总理马哈蒂尔把阿里作为首站，不仅是大马，阿里在泰国也有布局，那为什么阿里要重金押注东南亚，背后隐藏着怎样的商机呢？

据了解，目前整个东南亚加起来的GDP是中国的四分之一，人口数量是中国的二分之一，人均消费水平是中国的二分之一，平均经济增长率超过6.5%。从经济总量上看，东南亚各国加起来是仅次于日本的全球第四大经济体，即相当于中国国内市场的四分之一。

根据谷歌和新加坡主权基金淡马锡的联合报告，东南亚电商市场将在2025年达到880亿美元的规模，堪称爆发式增长。这也是阿里的对手之一亚马逊重金押注东南亚市场的原因。

既然大佬纷纷抢滩东南亚。那么，这么多国家中为什么哪一个国家更值得投资呢？不妨我们来比较下：

经济比较

先来看看各国的经济及发展趋势：

东南亚这几个国家，GDP总量泰国高一些，人均马来西亚高一点(主要由于汇率造成，实际购买力差不多)。但是从经济结构上看，两国区别很大，泰国经济主要由农业和旅游业支撑，而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主，特别是石油开采及石油化工，石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。


对于资源出产型经济体来说，受国际市场影响很大，尤其是最近这两年，受到国际油价大跌的影响，马来西亚林吉特汇率跌得非常厉害，兑美元几个月就大跌了28%。马来西亚汇率不稳，投资风险极大。

2016年柬埔寨经济总量为222亿美元，与上述两国相比GDP总量是最低的，但GDP增长率为7%，为东南亚最高之一，而且柬埔寨经济处于高速发展和扩张阶段。

泰国的GDP增长率仅为3.9%，反映了泰国经济相对稳定，泰国的城镇化率才30%，基本还是以旅游和低端制造为主，现在的泰国就看能否借助“一带一路”和泰国工业4.0将泰国经济提升到一个新的高度。


而柬埔寨的城镇化率才20%，拥有和泰国一样的旅游丰富的旅游资源，而且工业发展才开始起步，未来还有将有更多的农民走进城市之中。

柬埔寨的双币政策也是吸引外资投资最重要的因素，不管汇率风云如何变换，只要美元依然是各国外汇储备的主要货币，那美元依然是硬通货，不受本国货币汇率的暴跌，让资产缩水。

1997年亚洲金融风暴，以索罗斯为首的财团席卷亚洲各国，泰国、越南、马来西亚、印尼等国无一幸免，直接导致亚洲多国经济腰斩。


还有，这些高速发展的国家也喜欢滥发货币，比如越南，近年来大力发展经济并取得不错的成绩，但物价上涨厉害，通胀压力大，越南也是亚洲通胀最严重的国家之一，越南很多资产其实都是放水吹上去的。

柬埔寨更像是九十年代初的中国，一切都是刚刚起步，其GDP增长全球第六，东南亚第一，又以美元作为交易和结算货币，所以发展潜力颇为巨大。

楼市比较

再来看看各国的楼市：

柬埔寨的房产主要集中在首都金边，海滨城市西哈努克港。7年前柬埔寨通过法律，允许外国人在柬埔寨购买房产，虽然起步时间较晚，由于是价值洼地，其投资潜力和投资回报是东南亚最高的，购房主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡和欧美等地区。

目前金边的房价为人民币1.5-2.2万元/平方米，市中心有的也超过人民币3万元/平方米，比普吉岛、芭提雅便宜， 而且金边公寓回报率比其他区域普通公寓高，金边公寓年出租回报率在8%左右，涨幅在年10-15%以上。

越南房地产市场从90年代初开始发展，直到2015年7月才真正放开外国人购房限制，不过外国人买房还是只有50年产权，本国人买房却是永久产权。本身发展时间不长，却在几年前遭遇“寒冬”--房产泡沫破裂及市场崩溃，越南经济也深受重创，股市、房价暴跌，近两年才从谷底回升。


河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升，到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/平方米。越南楼市过热，房价快速上涨，普通民众难以承受，同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑，终于在2012-2013年房产泡沫被引爆，随之而来的是房价下跌30%-40%。


胡志明市在经历了3年的楼市低迷之后，市场逐渐复苏，目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/平方米以上，郊区也要1800美元/平方米，均价几乎恢复到历史高点，而核心地段的价格甚至已有翻番。


对于越南房产的暴涨暴跌，还是要看清楚后再出手。

柬埔寨和马来西亚都是土地私有制，但柬埔寨的房产是永久产权，马来西亚有永久产权和99年产权，永久产权贵。最关键的是柬埔寨没有房产税，而马来西亚有房产税，比如新山的某项目购买后持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年，另外马来西亚的房产交易税费也较高。　

柬埔寨与东南亚的巨大潜力

总体来说，柬埔寨的房产价格比马来西亚、泰国、越南低。

具体到城市，金边比新山低30%以上，金边精装修房均价约人民币1.8万元/平方米以上，新山项目精装修房价格在人民币2.5万元/平方米。


新山项目的租金收益要低得多，土地储备异常丰富，这大大超出了当地人的购买需求，也进一步降低了本地人的购买欲望。而且新山不是一个旅游名城，游客数量比吉隆坡和槟城差远了，新山毕竟还是马来西亚的，不是新加坡，不能全指望对面的新加坡人或其他国家人来接盘吧！


而金边则是柬埔寨第一大城市，每年接待入境游客几百万人次!在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵，欧、美、澳、俄等白人游客一般一住就是几个月，对高档度假公寓的需求极大。


更何况，金边周边有大量的工厂，每年都能吸引20-30万柬埔寨人来这里打工，而金边公寓到今年年底建成并能投入使用的公寓数量仅仅在大约2.5到2.8万套，金边公寓基本一直处于供不应求的状态。

世通君（微信ID：shitonghk002）总结

柬埔寨虽然发展起步较晚，但对于投资者来说是并不一定是坏事，就如同90年代在深圳买房投资一样，属于价值洼地，更具投资前景。


泰国、马来西亚城市或热门旅游区已发展多年，基本上趋于饱和，很多开发商看到了柬埔寨的投资机遇与机会，在金边投入重金开发，如今，金边房产销售火爆，客户来自全球各地，很多投资者正是看到了金边房产的“物以稀为贵”和金边庞大的旅游客群和旺盛的消费需求，这也是世通君（微信ID：shitonghk002）带很多客户去看房，大家一致看好的原因。


潜力大，自然引来凤凰来筑巢，这就是金边。


文章来源：世通海外投资