“朝鲜宣布改革开放”当然是好消息！ 然而，今天就看到朋友圈里有人关心起如何去平壤炒房的事，而且点击量很大

平壤房产是不是价值洼地？那一定的。旁边有两位世界级的大哥帮助，可以说是要钱给钱，要人给人，要武器就是不给。

房子可以炒，但如果二胖变脸了呢？有时候，我们在靠海外投资时，不光要考虑收益，还要想好如何真正把利润拿回来和实现利润最大化。

有人会说金家变脸是有传统的，所以，买房一定要买成熟国家的房产...问题并没有那么简单...

1、经济危机和汇率

全球或地区性金融危机基本上十年来一次，上次是2008年的全球金融危机，再远点是97年亚洲金融危机...

好消息是从2008年后我们才从坑里爬出来，要等到下一个泡沫破灭至少要到2028年，所以，从大环境上看现在是投资的好时机。

可能有人觉得国内的生活比之前更有压力，那只能说明中国在爬坑的阵痛中...

现在对于西方成熟的政体，我们也都要考虑领导人的不靠谱等黑天鹅事件。影响最大的就是英国脱欧和特朗普上台。

如果你是投资者，可以不用他们对华的态度和政策，只从投资回报的角度看，西方领导人是否真能带领国家走向繁荣那又是另一回事了。

还有，汇率成了另外一个不可控制的因素。

举例，2016年英国脱欧，结果英镑大跌，相信房价的上涨的利润基本上都吐回去了，好在，现在英镑差不多涨回来了，而且伦敦房产更吸引人了！

而反过来，特朗普算很努力为美国“赚钱”了，加上美联储加息，照理美元应该强势点吧，结果美元很弱势，今年美国房产也不容乐观。

有朋友此前投资过澳大利亚房产，即便是那些年澳洲房价涨得不错，最后，把澳币换成人民币后，发现基本上没赚多少钱。

你投资海外房产，汇率这一点必须考虑在内。你可能就要问了，有汇率方面的专家没？这个真没有！

只能把握大大方向，那就是该国的经济向好，那么，该国货币基本上就长期升值，反之既然。

还好投资海外房产可以长期持有，时间可以磨平很多风险。只要选择长期经济能发展的。不选择类似朝鲜等，汇率风险特别大的国家就好。

海外资产配置其实有两类：1、不能把所有的资产全放在国内，万一国内资产价格下跌，或人民币贬值等因素导致资产缩水。所以，选择通常是美元或欧元资产对冲人民币资产下跌风险。

2、国内找不到回报率更高的资产，配置国外收益率更高的资产。

2、东南亚经济体中的选择

世通君做了10年的海外房产投资咨询，现在专注做东南亚房产，原因很简单：东南亚国家都将因为“一带一路”而受惠。可参考《中国在东南亚战略布局是如何撬动了财富浪潮的》

和当年国际产业从欧美日转移到中国一样，现在产业在向东南亚转移，同时，东盟地区人口结构年轻，又成为中国之后的又一个消费大市场，这都支撑着东盟未来长期的繁荣。

当然，这个地区的发展也是参差不齐。正好我们也从政策的角度看看对各国不同的房产的影响。

今年，新加坡房产涨了，原因为啥呢？因为之前新加坡一直在调控，现在限制取消了房价就涨了。可以参考《为什么新加坡和香港的房产调控结果天壤之别？》

中国其实骨子里学的都是新加坡。经济过热就调控，经济冷了就刺激。于是，才有这么多年GDP持续高增长的结果。虽然，过程中一定是有不少抱怨的。

所以，与其抱怨不如换一个思路和角度。如果能在北京买房的，可以考虑下新加坡的房产。

马来西亚和泰国现在都忙着建设和吸引人才呢，看看他们的各种签证和移民计划，还是蛮吸引人的。对于经济方面，两国基本都采取自由开放的态度。

两国也有很好的规划，大家可以随着这些规划找投资目标，比如，如果买不起吉隆坡和曼谷的房子，考虑新热点但的新山和泰国东部经济走廊下的罗勇周边的房产。

新马泰算是东南亚中稳定的成熟的国家，基本上不会因为政治而影响经济。

在中等发展比较快的国家中：越南、菲律宾、缅甸、柬埔寨是表现最好的，政局虽然有点不稳，但潜力大。

越南和中国基本是一样的经济模式。越南也是受益中国“一带一路”建设的国家，现在也是最火的外资投资目的国。

而菲律宾、缅甸、柬埔寨则是对经济持开放态度的。菲律宾总统因为很特立独行，愿意跟随中国搞经济建设，所以，最近菲房产市场慢慢也火起来了。

缅甸和柬埔寨现在都有有影响力的领导人。跟中国和西方的关系都不错。从经济发展的角度上看，他们都有非常好的前景，从长期的角度上看，房价还有上涨的空间。

值得一提的是柬埔寨，在柬埔寨买房可以用美元交易，没有换汇和汇率波动的风险，这一点是那些希望配置美元资产对冲人民币风险人的最爱。

3、海外房产投资的基本思路

海外投资首先要考虑是分散国内风险，同时追逐利益最大化。特别是国内还在去泡沫，好的资产已经不便宜的背景下。

其次，选择经济向好的国家和地区。别光盯着房产本身，因为房产价格是跟着经济走的。

经济向好的国家的货币也会升值，这样也规避的汇率风险。这里是指经济越来越好的国家，而不是经济好的发达国家，否则经济不好一样贬值。

现在东南亚整体经济都向好，长期来说货币升值保值是没有问题的。

最后，如果买房不是用来住的，为保险起见，首选那些能够包租，或者是容易出租的房产。因为各国的房价相对来说都不便宜了，万一房价回调了，还有租金回报率保护。

同样，现在东南亚房产的租金回报率也不低！

如果你对海外房产投资有更好的想法可以世通君交流下，也欢迎大家留言！