柬易会投资 | 让金边房价的子弹再飞一会儿！

　　最近几年东南亚房地产一直是中国中产阶级海外资产配置的热点地区，投资理由总结下来，大致有以下几点：
　
　· 东南亚国家投资成本低，相对于传统欧美国家，入门门槛不高；


　　· 距离中国近，地理位置占优；


　　· 环顾世界，很多人押注下一个重复中国奇迹的很可能是东南亚的某个国家

　　东南亚主要包括十个国家，它们是马来西亚，印度尼西亚，泰国，菲律宾，新加坡，文莱，越南，老挝，缅甸和柬埔寨，它们有一个共同的名字叫东盟（ ASEAN）。


　　柬埔寨之所以引起我们的兴趣主要源起过去20年，柬埔寨的经济年均增长率达到7.6%，摘掉了世界最不发达国家的帽子，成为中等偏下收入国家。

　　

　　商界人士还称赞柬埔寨政府对通货膨胀和货币的稳固控制，金边欧洲商会主席戴尔克表示：“进入柬埔寨市场的壁垒比东南亚其他国家容易克服，且成立企业成本较低，官僚主义也不那么突出。”


　　柬埔寨的基础设施发展同样非常迅速，据《环球时报》记者观察，5年前，金边30层以上的高楼大厦极少，现在已经增加至30多幢。“我目睹了柬埔寨的变化。给洪森一票是应该的!”柬埔寨第三代华裔林如今29日对《环球时报》记者说。


　　中国投资者最关心的问题就是柬埔寨政府和民间对华人的真实态度是什么，具体来说是否排华? 柬埔寨在东南亚各国的地位如何，目前其房价水平（主要是其首都金边）怎么样以及未来升值空间有多大。带着这些问题，我们柬易会实地考察为大家解惑。
　　

01

金边印象：小巴黎，最适合华人居住的东南亚城市

　　在首都金边，华人的比例则更高，约占城市总人口的40%，我们飞金边的航班上就发现乘客绝大多数都是讲国语的华人。


　　金边它们既有高大上的办公楼区和衣冠楚楚的上班人士，也有特别接地气的老旧小平房和苍蝇馆子杂货店的小伙计；既有品种齐全，包装精致的高档购物区AEON，也有走亲民路线，类似全家便利店的连锁小超市。

　　

　　既有现代风格的会议中心和合法赌场，也有中国传统民俗的小寺庙和小道观；既有高高耸立带电梯的现代公寓，又有下面是小卖部上面是走楼梯上去的唐楼；既有窗明几净，彬彬有礼服务生的高档饭店和酒吧，也有脏乱差，赤膊大叔的大排档。而且绝妙的是这两种完全不同风格的东西既完美又和谐的共存于金边市中心和高新区。



　　金边的交通费普遍也不贵，如果不是去到很远的地方，完全可以叫tutu车。生活环境相似，生活成本却低廉很多，所以很多东南亚人、港澳日韩人退休之后都会跑来金边居住。

　　

　　金边另一个给我们留下良好印象的是他们待人比较诚实，值得信赖，即使是销售人员，也很少套路，有就说有，没有就说没有，不好的地方他们也坦然承认，不会信口开河，把坏的说成好的。


　　总结一下，作为一个中国人，柬易会感觉在金边生活毫无任何违和感。

02

金边排华吗？

　　金边是不是一个排华国家？在金边投资安全吗？


　　我们的第一个采访对象是一个柬埔寨小伙子，他告诉我们每个种族都有自己的特点和分工，比如柬埔寨人的影响力主要表现在政治上，华人在经济上独霸一方，而柬埔寨民族则两极分化比较厉害。


　　另外一个采访对象是一个当地的华人房产销售，三十岁出头，当我们问起他这个问题时，他显得很意外，似乎他从来没有预料到会被问到这个问题，他说他在金边住了三十多年，从来没有遇到过这个问题。

　　

　　我们觉得他们的回答是靠谱的，人口多，比例高，特别是在像金边这样的大城市，中国人已经成为一支重要的社会力量。

03

金边的地位以及东南亚国家房地产的特点

　　从数据可以看出，柬埔寨在东盟十国中的综合指数还是挺高的。

　　

　　我们在研究东南亚国家房地产数据的时候，发现了一个有趣的现象，那就是这些国家的房价收入比都特别高，特别不合理。房价收入比指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。


　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，但是当我们拿这个指标去衡量东南亚国家时，我们发现按照国际标准，基本上所有东南亚国家的房地产泡沫都很严重。其实不止是东南亚国家，似乎所有的新兴国家，比如中国和印度也都呈现出这种状态。


　　不仅如此，即使是发达国家，在它们的热门城市，比如澳洲的悉尼，英国的伦敦和加拿大的多伦多，房价收入比也是奇高。这种现象背后的原理是什么呢？
　　

　　我们的答案是国际资本的力量。


　　具体来说，伦敦已经不是伦敦人民的伦敦，而是世界人民的伦敦，决定伦敦房价的因素不是伦敦居民家庭年收入，而是国际资本的兴趣。只要国际资本兴趣不减，持续流入，伦敦的房价和当地人收入水平的脱节现象就会持续下去，直到国际资本撤退。


　　同样的道理，金边也是这种情况，金边的房价不是由当地居民的平均收入决定的，而是由国际资本，比如海外投资的兴趣所决定的。而决定国际资本兴趣的是项目是否有利可图。

　　

　　按照这个思路，我们认为金边的房子虽然已经涨了一波，但是和区域内同等地位的城市相比，金边房价尚处在区域低位，价格洼地，上涨空间可期。


　　没有比较就没有伤害，让我们先来看一下和金边同一级别的新加坡和曼谷市中心的房价。新加坡最核心区域的均价为每平米13万人民币，个别位置好的超过20万，曼谷市中心最核心地段均价在每平米6-9万人民币。雅加达市中心最好地段均价每平米1.5-3万人民币，马尼拉市中心最好地段均价每平米2.5-3万人民币，胡志明市市中心最好地段均价每平米2.7-3.5万人民币。

04

金边考察总结

　　同时，以柬埔寨在东南亚各国的经济地位，金边市中心最繁华地段平均每平米2-4万人民币的价格，和其他国家同等区域均价相比，在价格上显得相当有优势。
　　

　　

　　我们认为现在入手金边，可能是一个比较好的时机，金边房地产的子弹应该还能再多飞一会。

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文章来源：柬埔寨柬易会