|
秋天的楼市，很凉，不仅是楼市，其他市场也都是如此，原因只有一个：只有资产价格不涨，资金才能重回实体经济。
但资本是要逐利的，国内不行，那就去国外呗！是的，现在海外房产很火热，甚至包括移民都比较火，但你是否准备好绕过海外投资的“坑”吗？
目前海外投资的骗局主要集中在海外置地、海外金融投资两个方面。下面世通君今天就让我们来谈谈海外投资中那些本可以避免的“坑”。
海外置地
首先要把握趋势。总体趋势是海外购房从美国-欧洲-亚洲方向流动。
虽然美国仍然是中国投资者的第一选择，2017年，中国对美国物业资产的投资额同比下降64%。而中国对欧洲物业资产的投资上升336%，对亚洲物业资产的投资额同比上升34%。
而今年上半年的数据是，国人对欧美的房地产持续开始抛售，但是对亚洲房地产投资持续保持上升趋势。也不怪，香港、日本、新加坡的房产在今年上半年年都有不错的表现。
究其原因，主要是这些发达国家今年上半年开始出台了各种限制措施，同时，房地产市场降温明显，而中国包括香港、新加坡最近也出台一系列措施抑制房价。
显然，高端房地产市场正在受到打压。不过，最近火爆的泰国、越南、柬埔寨并没有限制措施，这也许是这些市场楼市火爆的原因之一吧！
海外置地中的骗局主要是虚假宣传。海外房产中介在宣传时通常都会故意夸大房产优点。
特别是早年卖美国房地产的时候，利用很多人偏信美国房产的各种好处，加上中介以包租、高回报率、可移民以及永久产权等作为卖点吸引国内买家。
比如，上海某家公司就在国内兜售“5万美元”的美国别墅。但实际上这些别墅不仅不值5万美元，每年还要缴纳税费管理费等费用。
在国外，可以同一区的房产价格都会相差很大，更不要说不同区的房产，即便是同一区域的房产，高端房产和低端房产的价格增长差别也非常的大。
以泰国房产为例，2012起泰国房价迅速增长，但不是所有房产都在涨，高端市场涨幅最高达300%，而普通中低端住宅价格已经出现了下降的趋势。
所以，有能力一定要实地去考察，对于当地的交通、房屋质量、消费人群要有基本的把握。
另外一点就是海外房产看似价格便宜，但是其中在中介环节的费用以及后续昂贵的维修维护成本，会让看似很好的投资变成沉重的负担。
以西城晶华和纽约曼哈顿两套1000万元人民币左右的房子为例。不算税费，西城晶华该套房屋每平方米价格15.97万元，Flatiron该套房屋每平方米价格为14.3万元，两套房屋每平米价格差异1.67万元。看似美国房地产有利可图，但是如果把税费计入价格，西城晶华每平米17.13万元，Flatiron每平米16.59万元，相差无几。
还有一个隐形成本就是汇率。不管是人民币还是美元这几年都对其他国家货币形成强势，一旦你在汇率高企的时候买入，在汇率下跌是卖出，你还要蒙受汇率的损失。所以，尽量选择强势货币。
海外金融投资
首先你要知道国内的金融环境和国外的金融环境是不一样的，国内可以用“过度监管”+“过度保护”来形容，你所知道T+1，涨停板在国外是不存在的，而融资融券这种带杠杆的操作在国外是普遍的。
海外优质的投资基金的规矩是非常的多，业绩起伏也比较大，而不法的投资机构借海外华人或者中国居民通过在国外发行或设立的专门针对中国投资者的基金或财富管理公司，以海外背景作为噱头，吸引中国投资者的资金。
近日刚刚爆出的某第三方理财董事长疑似跑路事件中，该公司以“香港背景”，“2008年金融危机中凭借九级风控体系实现盈利”等为噱头像投资者宣传，但是实际上这家公司只是其购买的一家香港空壳公司，连办公地点和员工都没有。
其次，承诺过高的收益。
以美国基金为例，在美国基金排名的前100名的每年都不重复的，但是能有长期稳定收益的只有几家，其中最有名的就是股神巴菲特的基金，但年均回报也不过25%。
原则上，对于收益高过股神的都要有所警惕。
2010年一家号称注册在英国并取得FSA（英国金融服务管理局）授权的SIQO公司在国内销售所谓的“海外基金”。该公司对投资者许以高额回报，每单位产品为1000欧元，年利率高达260%。
海外房地产基金更是如此，要值得发达国家的房地产收益普通都是稳定且不高的，但X公司推出的海外地产投资计划，主要投向美国得克萨斯州的商业地产项目，竟然号称历史年化回报率高达8-8.5%。
投资需谨慎，首先要质疑这种高收益的品种，特别是发达国家的，其次，对于渠道、代理机构的资质要是合法正规的渠道。国内不论是公募基金还是私募基金都需要在基金业协会备案，任何无法查询到的基金产品均为不合规。
其次，投资的标的最好也选择主流的品种，要知道成熟的市场主流的品种的投资回报都不是太高的，如果回报过高，你要考虑一下风险问题，比如比特币等。
海外房产投资和金融投资最重要的是保守。
走出国门才知道海外有各种理财产品，而且收益都相当的可观，但国内投资者其实很难了解其中到底有多少风险，就连巴菲特对复杂的投资产品也是摸不着头脑，所以，世通君推荐给客户的都是收益稳健，安全有保障的投资。
投资的关键就是控制风险。
再说说为什么推荐柬埔寨房产？
这里提供两组最重要的经济数据：房价对比和一年期定存利息进行说明。
为什么说这两组数据很重要？首先，这一波东南亚房产投资热原因就是国际产业转移，低端产业向更低的国家流动，那么，越穷反而越有优势。其次，看发展潜力，这个可以对比东南亚各国的GDP增长。
对比发现，柬埔寨首都金边在各国房价中是低估的，但是GDP增长却排在前几名。显然金边房产升值的空间巨大。
其次，我们再看柬埔寨的国情，全国就三块可炒的城市：金边、西港、暹粒。
但去过这三个地方的人都知道，成熟的市场只有一个：金边。而调查显示，即便是当地人投资主要选择还是金边。
也就是金边是柬埔寨唯一可炒的地方，而且首都的房价涨幅往往会超过其他地区的涨幅，所以是瓮中捉鳖。
有很多人都会质疑金边租金有那么高吗？即便是各种调查显示，2018年金边租金在全球各地城市中排名第四。
未来租金回报还会那么高吗？
你要知道柬埔寨各大银行一年的定存利息都在5%以上。这一数字说明两点：柬埔寨投资回报率非常的高，其次经济发展非常的活跃。当年我们经济发展很快的时候，利息也都如此的高。
认清了这些关键的数据和指标，你就发觉投资金边房产长期看回报率是非常高的，哪怕是短期房价有波动，也有一份不错的租金回报作保障。
再加上又是美元计价，连汇率风险都没有，所以，相当值得投资。
世通君每个月都要在金边呆上20多天，金边的各大楼盘都有实地去考察过，不少项目也和开发商谈过，对金边房产项目还算比较熟悉。相信作各位看房的向导问题是不大的。
现在世通君（微信ID：shitonghk003）就在金边，等你来聊！
来源：世通海外投资
| 
粤公网安备 44010602009068号
技术支持：柬单网
微信公众号
手机APP
