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海外炒房别成了击鼓传花的游戏 [复制链接]

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新闻哥 发表于 2019-2-16 11:08:30 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

据媒体报道,近年来中国开发商和炒房客纷纷涌入柬埔寨金边,一座座高层公寓随着中国资金的到来拔地而起。


这些楼盘的主要销售目标,不是金边当地居民,而是外来炒房客——业内人士透露,中国开发商开发的楼盘,80%以上都卖给了中国投资者。


海外投资买房,正在成为新富阶层资产配置的主流。与以往投资面向加拿大、澳大利亚、英国伦敦等地不同的是,这一次,以柬埔寨为代表的东南亚国家成为关注焦点。


在柬埔寨,有开发商直接打起了“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”的广告招牌。


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东南亚城市真能复制深圳奇迹?这背后,到底是一场未雨绸缪的价值投资,还是击鼓传花的炒房游戏?


对于大多数国人来说,在东南亚国家中,柬埔寨名不见经传,为何最近两年,这里突然成了国人海外投资的旺地?


据胡润研究院发布的报告,柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一位,涨幅达16.7%。


如果加上租金回报率以及汇率变化收益,金边的投资回报率高达29.4%,超过美国的拉斯维加斯和圣何塞,成为海外置业投资回报最高的城市。


事实上,早在几年前,中国房地产商就已密集布局柬埔寨。据柬埔寨国土规划和建设部的报告,2000年到2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。


其中中资公司拥有110个项目,总投资额为16.56亿美元,占比均接近四成,中资也成为柬埔寨房地产的最大投资方。


相比于开发商的未雨绸缪,国内投资者蜂拥而至东南亚,还是最近几年的事情。


尤其是最近两年,随着国内楼市调控日趋高压,加上伴随房价上涨而来的泡沫风险越来越大,寻求海外购房、分散投资风险就成了不约而同的选择。


与加拿大、澳大利亚等传统投资旺地相比,柬埔寨最近备受推崇,并非没有理由。


其一,柬埔寨属于新兴国家,经济发展势头不错,2018年GDP增速高达7.3%,2011~2017年年均增速也在7%左右,位于东盟国家前列。

其二,柬埔寨国民收入水平还相对低下。2017年柬埔寨人均GDP为1390美元,排在世界第153位,不到中国人均GDP的1/6。


至于收入,金边的月收入普遍在2000元左右,而很多房子价格已经卖到1万元以上。

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其三,目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业,产业层级相对较低。

可见,无论是经济规模、人口体量还是发展水平,柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便可以预期未来发展空间巨大,但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和居民收入,显然支撑不起快速上涨的房价。

所以,目前柬埔寨房价上涨,无非是投资客涌入之后的“击鼓传花”游戏。本地人无法支撑如此巨大的新增建筑和公寓,也无法接盘动辄两位数的房价涨幅。

海外投资,正在成为国人资产配置的重要选择。这背后,一方面是国人收入水平提升的标志,也是理财意识和财富投资意识不断复苏的信号;另一方面,也与投资渠道相对匮乏有关,股市波动性大,楼市在上一轮上涨之后存在一定风险,而海外投资就成了为数不多的选择。

同时,以目前国内一二线城市的收入水平和房价水平,到东南亚一些国家置业投资,不存在太大压力。


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中国一线城市房价动辄每平方米五六万,二线城市动辄两三万,而一些东南亚国家的首都房价也仅1万多元,这被许多人视为投资洼地。

然而,投资海外房产并非看起来那么容易,国内房地产奇迹也未必能在国外得到复制,尤其是对于一些政治生态和经济生态不太稳定的区域来说,最终会否竹篮打水一场空,都存在很大疑问。

显然,海外买房的风险更大于国内。无论是信息不对称性,还是不确定性,都前所未有之高。在海外投资时,有这几点需要注意:

其一,稳定的法治环境是第一位的。中国之所以在改革开放之初引来如此庞大的外资,正是得益于稳定的法治环境。在海外买房也是一样,法治程度高、政治生态稳定、经济生态良好的地区,才有基础投资价值,否则根本不必考虑。火中取栗,只会伤及自身。

其二,要注意产权和税费等问题。不是所有国家都能拥有无限产权,不少国家和地区在房产交易方面还存在诸多限制,尤其是针对外籍人士,还有额外税费。

目前,加拿大和澳大利亚一些城市已经针对海外投资者,开征空置税和投机税,政策波动不是一般大。如果考虑到产权情况以及税费情况,许多海外购房投资,回报率未必有想象中的那么高。

其三,要注意外汇政策的变化。根据规定,个人购汇不得再用于境外购房及投资。所以,到海外投资房产,本身就存在法律风险。

而在之前,最高法、最高检联合发布司法解释,明确非法买卖外汇认定标准。未来,外汇监管力度将会不断提升。

买房不是小事,动辄上百万乃至数百万的投资,如果只是走马观花旅游考察一番,或者认为价格相对于国内一二线城市更加便宜,就匆匆下定,那显然不是负责任的行为。

永远不要忘了这句话:投资有风险,海外投资尤其有风险。


来源:网路转载【中国经营报】


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精彩评论10

我爱吃瓜 发表于 2019-2-17 12:11:43 来自手机 | 显示全部楼层
不敢冒险的话,什么都不行
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辣手摧花段子手 发表于 2019-2-17 21:32:12 来自手机 | 显示全部楼层
我爱吃瓜 发表于 2019-2-17 12:11
不敢冒险的话,什么都不行

投资这些海外房产是机遇也有风险啊!
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辣手摧花段子手 发表于 2019-2-17 21:32:44 来自手机 | 显示全部楼层
最好还是亲自考察考察市场,再下决定吧
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辣手摧花段子手 发表于 2019-2-17 21:33:29 来自手机 | 显示全部楼层
别到时候竹篮打水一场空了,可就不好了
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Gio 发表于 2019-2-18 04:25:56 来自手机 | 显示全部楼层
投资有风险,海外投资尤其有风险。
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Gio 发表于 2019-2-18 04:26:20 来自手机 | 显示全部楼层
别光看到这边房产比国内便宜就下了决心!
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Gio 发表于 2019-2-18 04:26:53 来自手机 | 显示全部楼层
大寨子的房价都是炒房团炒起来的
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黄大爷 发表于 2019-2-18 15:57:29 来自手机 | 显示全部楼层
投资一场空
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若水 发表于 2019-2-19 22:06:10 | 显示全部楼层
投资房产要谨慎啊,要多了解形势,实地考察
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