|
在岘港的一个度假村住了几个晚上。这是个像世外桃源一样的地方，东临大海，西临青山，晚上能看见满天的星星。走在沙滩上，远看蓝色的海水，近看白色的浪花在沙滩上层层上叠，宛如神话。
以上描述源自我同事的朋友圈，这位朋友说，他的侄子在越南岘港投资了一套房子，无敌海景，带露台。购买后，酒店为其打理，每年有一笔可观的收益，并且每年赠送60天该酒店品牌的全球住宿券。“连对房子一直无感的我，都有些动心了。”
岘港是越南中部的港口城市，也是越南第四大城市。近年来，继新加坡、泰国、马拉西亚之后，菲律宾、越南、柬埔寨等东南亚国家，成为中国人购房的热选之地。
许多人花上几十万，或者上百万，在这些国家的大城市买上一套精装的公寓，用于投资、养老，或者其他你可能没想到的原因。
金边：去年最“火”的房产投资城市
今年1月公布的一份2018年度全球房价指数显示，柬埔寨首都金边过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%，结合租金收益率和当地货币兑人民币涨幅后，金边亦成为去年海外置业投资回报率最高的城市。与之相伴的是，过去两年，柬埔寨的中国买房投资客数量激增。
柬埔寨究竟发生了什么变化？“三年前，我去柬埔寨的时候，当地还处于未曾大举开发的状态。但如今再去的时候，金边、西港等城市有很多在建的地产项目，到处都能见到中国人、中文招牌。春节期间，很多商铺都贴着春联，挂着灯笼。三年前，在柬埔寨找一个会讲中文的人很难。
现在，当地员工如果会讲中文，比不会讲中文的，工资要多一倍。”房地产专家蔡为民在业内耕耘多年，拥有众多普通投资客粉丝，他认为，随着柬埔寨相关法案的颁布，政策趋向宽松，许多中国内地的房企于2016年开始进入柬埔寨房地产市场，随后带动了一大批国内的投资客。
此外，他认为柬埔寨作为一个以美元计价交易的国家，也是其吸引外来投资的因素之一。也就说，在柬埔寨购买的房产属于美元资产，在国际金融动荡和汇率不稳定的情况下，目前美元资产的抗风险性更强。
一个有趣的现象是，柬埔寨住宅的卖方和买方主力都是中国人。有数据显示，过去两年柬埔寨新增的房地产项目，70%以上是由中国企业开发的。与此同时，这些项目的销售对象80%以上为中国人。
在蔡为民看来，所有市场都是风险和机遇都是相伴相生的。只不过，目前阶段柬埔寨房地产投资的机遇大于风险。“柬埔寨存在的风险可能来自于市场本身，它的国土面积只有18万多平方公里，跟中国广东差不多大，但广东有超过11000万的人口，而它的人口不到2000万，所以这个市场很容易饱和。”
他们买的房子为什么大多是小户型
如今去东南亚购房的行程，通常和旅行融合在一起的，万一在泰国、柬埔寨、越南等国家看了地产项目，最终没有实现交易，至少顺便旅行了一趟，也没有不合算。“买房客户的出行时间一般集中在中国的节假日，因为相对有充足时间，可以亲自到实地看房。”泰国好房网市场经理朱希介绍说。
购房大军主要来自中国的一线城市，北上广深或占一半。不过，近两年来自江苏、四川、浙江、福建等省份的人群在海外置业的人数越来越多。
他们选择投资的东南亚城市也相对集中，比如柬埔寨，主要是金边、西港、吴哥，泰国则是曼谷、芭提雅、普吉岛和清迈。这些目标城市，要么是该国的第一大或第二大城市，是政治、经济、文化、交通、贸易中心，要么是海港城市，风景秀丽、气候宜人，或者是历史名城，古迹众多。
朱希表示，大多数到泰国的购房者重点投资地段会选择在交通轨道沿线附近，并以均价2-3万元、总面积30平方米左右的一房户型为首选。也就是说，多数购房者会花60万-90万元在泰国购买一套公寓。
在购房总价上，购房者在东南亚国家的支出几乎处于同一区间。据蔡为民介绍，柬埔寨目前卖给中国人的房子的均价大概在1500-2000美元/平方米之间，“更高档一点的，价格在3500-4000美元/平方米，面积一般在50平方米左右，最小的可能约为30平方米，目的是为了控制总价”。
为什么买的都是小户型？为什么要控制总价？主要原因可能来自两个层面：
首先是因为政策的限制，比如柬埔寨，尽管它允许外国人买房并获得合法产权，但不允许将土地直接卖给外国人，也就是说外国人在柬埔寨可以拥有房屋所有权，但不完全拥有土地所有权，也不能购买底层的房产；再比如，在越南，外国人也只能购买公寓，而且房屋产权仅为50年，到期可免费续约一次；泰国的土地也是不卖给外国人的，所以也只能购买公寓，想在泰国拥有别墅，一般只能通过长期租赁、或者在泰国成立公司购买。
其次，为了防止资本过度外流，中国对于外汇的管制日趋收紧。尤其是2017年以来，中国外汇管制在政策和执行层面都愈发严格，个人投资者的换汇额度、换汇用途等也受到一定约束。
纯投资东南亚房地产的两种方式
如果主要是出于投资的目的去东南亚购房，很多人的想法是，房价上涨房产会升值，在升值之前可以用于出租，每月赚取的租金也是一笔不错的收益。
很多中介也正是看准了投资者的这种心理，所以宣传时的用词，与在国内我们之前经常见到酒店式公寓宣传方式如出一辙，比如，“不到60万元就可以拥有海景公寓，永久产权，微信、支付宝转账就可以支付定金，买房之后开发商包租返还每年房价7%的收益，同时房子还会升值，可以随时转手出售，稳赚不赔。”
且不管这种宣传到底是否真实，要实现房产升值和租金收益，至少需要满足两个条件：一是房价持续上涨，二手房交易活跃；二是人口尤其是外来人口达到一定数量。因此这种基于纯投资资产配置需求的投资者，一般会选择该国的首都，比如泰国的曼谷。
“曼谷是泰国的经济中心，交通发达，外来人口密集，国际化程度高，教育医疗水平领先，房产市场与其他城市相比，透明度更高，而且目前其房产市场仍处于稳定上涨阶段。” 朱希称。
除了纯投资之外，还有兼顾度假需求的，这类投资者通常会选择海港城市，比如柬埔寨的西港，泰国的普吉岛。在这样吸引着全球游客、具备良好自然景观的城市，购置房产后，既能方便自己度假时居住，也很容易通过爱彼迎（Airbnb）等平台对外出租，而且租客优质，不愁空置。
还有更省心的，朱希介绍，不少以度假托管投资为主的人会选择普吉岛。普吉岛是泰国南部旅游地区中的“王者”，因为与泰国其他海岛和海滨城市相比，普吉岛的海水颜色更透明，自然景观更优美，且房产项目大多为长期托管包租，收益固定。
除了投资，还有人因为这些原因买房
对于一部分人来说，在海外买房子不是投资行为，而且一种新的生活。有人在泰国北部城市清迈以养老为出发点买了房子，它不像曼谷那样繁华喧嚣，房屋总价也比曼谷低，物价低廉。
但它的经济亦属发达，每年都有大量丝绸、纺织品出口，交通也十分便利，同时，这里环境清新，气候凉爽，是著名的避暑胜地。作为曾经的泰王国首都，这座城市历史遗迹众多，文化氛围浓厚。
养老之外，子女教育也是一个重要的出发点。李女士是一位全职太太，一家三口，广东人，孩子两岁，她的先生经常往返珠海和澳门做生意。她在泰国购房的目的很明确，就是为了孩子以后到泰国就读国际学校。
因此，她重点选择的是附近有国际学校的楼盘。她在曼谷看了两个楼盘后，就下定了一间40平方米总价150万元的公寓，回国后第三天就把30%的首付转给了开发商。
李女士说，她也曾考虑过去澳大利亚等国家买房，但澳大利亚离广东太远了，交通不太方便，而广东飞泰国机票价格只有几百元，航程只有两个多小时，地缘优势明显。
根据蔡为民的观察，现在海外购房的中国人中，70%-90%是基于投资需求的，但未来基于创业、发展事业需求的人会多起来。
“例如，国内的一家建筑设计公司，原本只派了三五个人到柬埔寨驻点，但随着当地房地产市场的繁荣，需要建筑设计的项目越来越多，于是他们又派了三十人到柬埔寨。现在这些新派过来的人就在看楼盘，准备在当地买房子。如果国内某家大型企业在东南亚国家开设工厂，可能会带动上百家产业链上的企业跟随它一起到东南亚设置分公司，由此带来的人，不少就会选择添置房产。”
还有你可能没有想到的缘由。一对家境优越的父母，认为在中国很难找到一个可以好好照顾他们儿子的媳妇。因此，带着儿子，在金边买一套房子。他们也听过从越南、柬埔寨娶一个媳妇回中国的例子，但他们想在柬埔寨，为儿子找一个吃苦耐劳、心地善良、长相中上的媳妇，不用回中国，就住在当地，儿子和媳妇可以回中国看看他们，他们也可以到柬埔寨来，这样相互往来，更有诚意。
附：去东南亚投资房产的四个建议
建议一，地段一定要好。投资房产首先看位置，最优选择是写字楼旁边的房产，写字楼一般靠近交通轨道，买后房屋空置的可能性不大，很容易就租出去了。租客通常是上班的白领一族，有长期缴纳房租的能力，并且白领租客的素质也高，房屋磨损不会特别大。
建议二，学区房不可错过。在现有的投资房产中，升值最快的不是商铺，而是重点小学周边的房子，这种房子尽管投资门槛较高，但是不愁卖。
建议三，投资要看品牌，选择大开发商。对于普通购房者来讲，好品牌的背后是无数好口碑的累积，对于开发商来说，盖房子是容易的，给项目周边配备完善的商业和景观要难得多，所以选择大开发商很重要，关系到房屋本身的质量和居住生活的品质。
建议四，兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌，所以不要期待房价一直上涨。要优化投资组合。如果急着回笼资金，不建议投资房产，可以投资一些商业地产。如果想做长期稳定的投资，公寓是不错的选择。
购房者在投资东南亚的房产时还需要注意，不管是买房居住还是纯粹投资，对于房子的价值来说，最重要的就是“Location！Location！ Location！”，重要的事情说三遍。
来源：头条网 【浙商杂志】
| 
粤公网安备 44010602009068号
技术支持：柬单网
微信公众号
手机APP
