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去柬埔寨买房靠谱吗? [复制链接]

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柬单房讯 发表于 2019-3-10 10:51:54 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
猜猜去年哪个城市的房价涨幅高居全球之首?

柬埔寨的首都金边在刚刚过去的2018年,金边房价上涨了17%。

过去几年,泰国一直是国人在东南亚买房的首选之地,但是随着泰国楼市泡沫越来越大,更多的人开始转移到柬埔寨的金边。

对于金边楼市,最鼓荡人心的一个说法就是,今天的金边,就是30年前的深圳,20年前的上海。

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金边市中心住宅。(图 | 视觉中国

金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注,主要在于柬埔寨的经济持续高速发展,使人们隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”,过去20多年来,柬埔寨的GDP保持了超过7%的增速。即使在当前中国等诸多经济体减速之际,柬埔寨去年的经济还是创出了近6年新高。

经济持续增长也显著改善了当地人的收入,长期以来,柬埔寨一直是全球最穷的国家之一,到了2016年,世界银行宣布柬埔寨脱离最不发达国家行列,成为中等偏下收入国家。

按照去年的统计数据,柬埔寨的GDP达到了222亿美元,人均GDP 大概1400美元。

对比一下中国的成长路径,1998年以前,中国还一直处于低收入国家行列,在随后20年时间里,中国从低收入国家成长为中等偏下收入国家,然后成为中等偏上收入国家,距离高收入国家只有一步之遥,人均GDP从不足1000美元到现在接近人均1万美元。

在这个过程中,一线城市的房地产价格也是飞速上涨。

如果柬埔寨能够复制中国的成长路径,当地的房地产也有可能复制中国楼市的奇迹,也正因为如此,才有了“今天的金边是30年前的上海”之说。一些敏感的投资者率先从中看到了机会,希望能够在金边复制当年中国楼市的财富奇迹。

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图 | 摄图网
不过,中国经济是因为持续高速增长了40年,才能够成长为今天的体量,对于任何一个国家而言,复制这样的奇迹并不容易。

而且中国经济的整体规模和柬埔寨也不是一个量级,因此,简单以经济增速来判断柬埔寨的楼市会复制中国的奇迹,多少还是含有一些蛊惑人心的广告意味。

虽然柬埔寨的经济从上世纪90年代就开始起飞,但是房地产市场并没有同步发展,作为柬埔寨的首都,金边的楼市从2010年才开始真正起步。

这一年,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,首次允许外国人持有柬埔寨房产,按照该法案规定,外国人不能拥有柬埔寨的土地产权,但是除了高层建筑的第一层,外国人可以拥有从第二层往上的房屋产权。

该法案出台之后,以中日韩为主的大批外国买家开始进入金边楼市,2015年以来,金边房价大概每年保持15%以上的涨幅。

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图 | 摄图网
除了房价持续上涨,金边的房租回报率也相当不错,由于大量外籍人士长期居住金边,而金边的高档公寓楼供不应求,因此金边楼市的租金回报率大概保持在8%左右,和我国很多一线城市不到2%的租金回报率相比,还是具有很大的优势。

在当前全球经济震荡,主要经济体增速明显放缓的背景下,能够带来高投资回报率的,只有那些发展中的新兴经济体。不过,投资这些小规模的新兴经济体,不能只关注经济上的高增长,当地政局是否稳定是一个不容忽视的风险。

对于很多小规模经济体,通常而言,如果政局稳定,只要经济政策不出现重大失误,基本上都可以维持一个不错的经济增速,但是,一旦政局陷入混乱,这些新兴经济体很有可能“一夜回到解放前”,尤其对于外国投资者而言,在当地的投资很有可能就打了水漂。

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图 | 摄图网
从柬埔寨来看,首相洪森带领人民党已经对柬埔寨实行了30多年的统治,是东南亚在位时间最长的领导人。

近年来遭遇的最大一次挑战是2013年的大选,当时,柬埔寨的两大反对党联合组成救国党参选,最终获得国会123个席位中的55个,人民党获得68席,人民党仅以微弱优势获胜。救国党拒绝接受选举结果,引发示威游行。

对国外投资者而言,最担心的无疑就是出现类似的政局动荡,2013年的那一次大选,就已经让很多国外投资者惊出一身冷汗。

5年之后,柬埔寨再度迎来大选,不过,这一次人民党没有再遭遇反对党的挑战,因为早在2017年,大选的前一年,柬埔寨当局就以涉嫌叛国罪为由,逮捕了救国党的主席金速卡,随后,柬埔寨最高法院更是宣布解散救国党。在2018年7月份的大选中,洪森领导的人民党轻松胜出。

洪森领导的人民党虽然在柬埔寨境内地位稳固,但是也面临很大的外部压力,尤其是逮捕了反对党主席金速卡之后,美国和欧洲均对此表示强烈不满。除了口头警告之外,最近更是直接在经济上对柬埔寨施压。

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图 | 摄图网
长期以来,欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇,也就是除了武器以外所有产品零关税,这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。

但是今年2月13日,欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇。在今年一月份,欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税,此举预计每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。

除了潜在的政局风险之外,从金边楼市本身来看,最大的风险还在于房价上涨过快,远远超过了本地人的收入水平。

柬埔寨总体上仍然是落后国家,人均可支配收入只有1400美元左右,而金边当地的房价大概在2000美元—3500美元/平米。简单推算一下,金边的房价收入比至少在 40倍以上,高居全球首位,远远超过了北上广以及香港等地。

当然,房价收入比并不是一个很准确的指标,只是判断楼市是否存在泡沫的参照系数,从中国楼市来看,房价收入比也长期处于很高的水平,但是这并没有妨碍中国楼市价格屡创新高。
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图 | 摄图网
不过,金边高居全球首位的房价收入比至少说明了一个事实,那就是金边的楼市基本上和绝大部分本地人无缘,除了本地处于财富金字塔顶尖的少数人群,基本上成为外来资本的竞技场。

尽管对当地大部分人已是天价,但在很多中国炒房客眼里,金边的房价还是相当便宜,因此,预计还是会有不少内地资本踊跃进入,短期之内仍有可能将金边房价继续推高。

不过,资本击鼓传花的要诀在于快进快出,越早出手才越有胜算,否则,很有可能跑到异国他乡被割了韭菜。

即使是疯狂的中国楼市,黄金时代也不过10几年,对于金边以及其他东南亚楼市,留给投资者的黄金窗口期只会更短。



来源:微信公众号【三联生活周刊】

编译:柬单网

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精彩评论10

weition 发表于 2019-3-10 11:01:36 来自手机 | 显示全部楼层
这有一千多栋等你来购买
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上海单身汉 发表于 2019-3-11 11:06:49 来自手机 | 显示全部楼层
Meiguiyilian 发表于 2019-3-10 14:51
不靠谱,泡沫经济。到处是坑

经济泡沫化太大了啊
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✅21世纪不动产 发表于 2019-3-11 08:42:03 来自手机 | 显示全部楼层
地板
想要前往柬埔寨者,投资前须先做好功课,除了注意投报率外,也需注意资金安全丶相关税费丶交易流程丶款项支付与后续房屋管理等问题。

另持有期间及转售税赋等是否符合个人投资需求等,要先作好个人风险评估。

此外,就算表面投报率很高,若置产过程或后续服务缺乏安全性,也容易导致消费者蒙受其害,都要特别留意。
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Meiguiyilian 发表于 2019-3-10 14:51:40 来自手机 | 显示全部楼层
不靠谱,泡沫经济。到处是坑
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火霍霍 发表于 2019-3-10 11:27:21 来自手机 | 显示全部楼层
不靠谱
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BACKHOME 发表于 2019-3-10 11:43:41 | 显示全部楼层
向双城建设陈国庆买最靠谱了,靠谱到领没钱
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国人注意,台湾奸商双城建设陈国庆发不出薪积欠工程款项,双城建设陈国庆避不见面已倒闭躲在西港

国人注意啦,台独支持者专门诈骗国人的台湾人双城建设陈国庆,
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六十度餐饮 发表于 2019-3-10 15:46:20 来自手机 | 显示全部楼层
反正我不会买
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上海单身汉 发表于 2019-3-11 11:07:11 来自手机 | 显示全部楼层

哈哈哈我也没钱买房 还是老实租吧
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XiSh_W 发表于 2019-3-12 04:13:13 来自手机 | 显示全部楼层
击鼓传花的游戏,故意弄虚假数据,骗自己国人过来接盘。
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