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[投资] 投资柬埔寨的房地产,这些陷阱你都了解嘛? [复制链接]

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暖阳° 发表于 2018-6-12 16:58:39 | 只看该作者 |只看大图 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
  ➠➠➠想要投资柬埔寨吗?想要在金边购买超便宜的电梯大楼吗?投资之前请你先冷静一点、悲观一点,因为在投资柬埔寨之前,你必须要审慎评估目前金边恐怖的「严重供给过剩」问题。
  2014开启「全球资产配置化」的大海外时代
  ➠ 从2014年起,台湾正式进入了海外房地产投资的元年,大大小小的房地产业者就像听到了市场在说:「想要解脱台湾房地产景气萧条的问题吗?想要的话可​​以都给你,自己去找吧,未来二十年台湾的房地产商机都在海外市场了」
  原文是「海贼王哥」尔罗杰说:「想要我的财宝吗?想要的话可以都给你,自己去找吧!我把全世界的财富都埋藏在那里了!」,也因为这一句话开始了海贼王故事与鲁夫的大冒险时代。
  ➠ 确实,在台湾这种无论是经济还是房地产似乎都看不到未来,而且我们的台币资产面临着极大缩水风险的情况下,把资产配置到国外的不动产似乎是再明确不过的选择了。
  ➠ 只是能够选择配置资产的地方很多,而对于「买方预算」与「业者专业」要求最低的柬埔寨「金边」不动产(也就是一堆外行人在卖,一堆贪婪者想*),也在这个时候成为绝大多数台湾房地产小业者都在主推的产品,也曾是大多数台湾投资者青睐的地方。
  没想到金边的风险,很快就成为真实问题了!
  ➠然而这些投资者没想到,以下这「十大问题」竟然这么快就发生了,导致当年许多金边的代销业者纷纷退出市场、投资者也找不到人出租出售,成为了名符其实的标准「海外孤儿」。
  ➠只是现在金边的问题已经如此严重了,现在竟然还有业者用早年的话术哄骗民众,更夸张的是还有投资者在「考虑」要不要因此投资金边公寓。因此国际超级房仲针对金边已经从「风险」变成「事实」的十大真实情况分析给您,让你在选择投资这个区域之前,能够多一分「思考评估」,千万不要太过于乐观。
  •   一、连金边最抢手的「排屋」都卖不好了,更何况是「电梯大楼」


  ➠ 如果你有认识金边的朋友,可以问问看他们对于在金边购屋的看法,十个人里面有九个人会告诉你,他们宁可多花二十分钟的车程去买又新又大又便宜的「排屋(透天别墅)」,也不愿意花两三倍的价钱去买市区的电梯大楼。
  PS:金边市区的电梯大楼,目前1房的台币售价行情约400-600万左右(这个价格已经可以买在曼谷市中心了);金边市区旁的排屋,每栋售价约120 -180万台币左右(还有好几个房间)。
  ➠ 即便如此,统计至2016年底金边还有约33,000户的排屋卖不掉,等于市场上有1/3的排屋是卖不出去的,而当中有28,000户准备要交屋,导致金边目前供给过剩的问题更恶化;某些当年推得如日中天的金边建案,最近也几乎陆续停建或者缩小量体了。
  二、金边的人口所得太低太低了,撑不起租金与房价上涨
  ➠ 在金边只有约6%的人口月收入有达到3万至6万元的台币,等于有超过九成的金边民众月薪不到三万块钱;另外一项的数据则说明,只有不到1 %的金边人口所得有达到3万至15万台币。
  ➠ 依照国际超房仲身边的金边朋友提供的经验,金边大学毕业生的起薪约9,000元台币、主管级可以拉到15,000至18,000元左右,资深人员约24,000元台币,如果有行销加上语言能力者,即可以拿到近30,000元的所得,因此月收入30,000元台币入,在金边等于就是天花板了。
  ➠ 然而金边的房贷将约8-10%左右,你觉得这些人有多少能力可以去承担二十年的昂贵房贷的「利率+本金」呢?目前看起来,金边所得提升之后,人民愿意拿去买汽车跟买iPhone的意愿,还远远大于这些公寓。
  三、以排屋(透天为主)的生活型态,将要转换成电梯大楼?怎么可能那么快!
  ➠ 很多投资者都会拿「泰国曼谷」作为金边未来房地产的标竿,认为金边居民「迟早」也会跟曼谷居民一样开始习惯住在电梯大楼内。没错,但是这个「迟早」你觉得需要多久?三五年就有可能了吗?
  ➠ 会用这一点来框客户的业者,如果不是不专业,那就是真的很没良心,曼谷居民改变居住习惯是经历了很长一段时间与非常多的「因素」才造就目前的荣景,而这些「因素」在金边不是没有、就是远远比不上曼谷。想要让金边人跟曼谷人的居住习惯一样吗?建议至少再观望个十年吧。
  PS:根据Vtrust曾经做过的一次调查,2015年愿意购买电梯大楼的金边买家只占了9%。
  ➠ 国际超级房仲相信随着城市型态的转变,这个数据在未来一定会渐渐上升,但也看得出绝大多数金边民众还是会购买传统的排屋住宅(就好比许多中南部居民的住屋习惯vs台北的住屋习惯)。
  四、另类的台湾之光:台湾投资者占金边不动产买盘第一名
  ➠根据Vtrust这间全柬埔寨最权威的房地产数据调查机构统计,电梯大楼的购买量,几乎都是外国投资者与一丁点的金边有钱人购买,而众多外国投资者的购买数量里面,又以我们「台湾」购买的数量占据第一(曾经有金边当地的店东私下跟我说,台湾人占了大约六成的销售量)。
  ➠这是一个最大最不争的警讯,如果一个区域的房地产都是靠外国人与投资客的买盘在炒作,而没有足够的刚性(自用)需求来支撑的话,这样的市场就是在看:谁是最后一只老鼠。投资房地产一定要记得一件事:「宁可买贵,千万不能买到没有需求的产品」,再便宜的东西如果没有人愿意接手,那就千万别碰。
  五、销售柬埔寨房地产的门槛最低,什么人都可以来卖金边的公寓(电梯大楼)
  ➠ 这一点在台湾最荒唐,这两年许许多多奇奇怪怪的房地产小公司(还有很多听都没听过的房仲品牌、物管公司品牌),竟然都开始宣称自己是金边房地产的专家了,甚至还有一些敢说自己有长期经营金边市场,可是瑞凡,这些业者几乎都成立不到三年耶(又以台中区域居多)!
  ➠柬埔寨房地产因为没有特殊的法规限制、金流限制、购屋限制、从业人员限制或者政策限制,导致想要从事海外房地产销售的业者,都会选择上手难度几乎为零的柬埔寨进行。
  然而,卖海外不动产真的这么简单吗?
  ➠ 在台湾,每个区域的买家或投资者都对于自己的商圈很熟悉,再搭上台湾过去十几年的房市荣景,基本上只要产品与价钱没有问题就能够成交,并且简单就可获利(当时要买到会赔的房子才叫厉害,这就是趋势)。
  ➠ 然而投资海外不动产就没有这么单纯了,因为是一个完全陌生的市场,你必须要了解这个地方的政治、法律、经济、所得、购屋习惯、供需比例…..等一大堆的资讯,才能够做出正确与安全的投资判断,不单单只是够便宜、够热闹、建设够多就好(比方说伊斯干达这类的区域)。
  ➠ ➠再加上现在金边的「电梯大楼」因为实在太难销售了,因此建商纷纷都把案源拿到海外进行销售(台湾占最大宗),因此台湾任何的房地产业者要拿到柬埔寨的物件也实在太容易了,甚至某些建商还会提供高额的销售奖金给代销业者,所以才可以让某些台湾业者可以主打「免收服务费」的口号吸引的民众上门(不然你认为这种业者赚什么)。
  ➠ ➠但是台湾这些半路出家的业者,只是拿到了建商的销售物件而已,就开始依照建商提供的说词,大肆吹捧金边的房地产有多好(甚至到现在还有人敢说金边的租金投报率有8%以上、还敢说每年增值15%以上),而许多民众再搞不清楚状况加上贪婪,保持着*一把的心态就把资金丢进去了,所以才导致金边不动产在台湾有这么惊人的成交量,同时有这么惊人的「海外孤儿量」。
  ➠ ➠ 不信吗?去问问看到底有多少人真的在金边把红单转售了(如果有金边转红单高手,他现在铁定发财了),问问看这两年谁买金边的房地产真的有8%以上的租金了;当然,那种特别昂贵的保证租金型产品不能列入。
  六、保证租金型的产品充斥金边Condo市场
  ➠ 许多建商与代销商看准了民众(尤其是台湾投资者)偏好购买有「保证租金」型的产品,于是纷纷把售价垫高了以后,让购买者享有类似下面这种优惠:「前三年保证租金,每年净利7%」。
  ➠ 这种产品最恐怖了,因为开发商只要支付完三年的租金之后,剩下的后果就交由市场去决定、交由投资者自行承担后果了(建商可没有保证会买回去喔) 。如果三年之后才发现租金根本没有这种水准,就只能降低租金;如果三年之后想要出售,很可能会发现自己当初的进场价格竟然高出周遭许多,极难有获利空间。
  ➠偏偏台湾人就特别爱买这种产品,还会沾沾自己地告诉自己说:至少我三年已经赚了21%啦(笨!建商跟代销就是在抓你这种心态)。等到三年之后他们才会发现,金边的Condo不但没有让他先赚21%,很可能要出售的时候还会赔钱,也浪费了3-5年的光阴。
  ➠ 同时,目前有保证租金的产品几乎都会在2018-2020年释出到市场上,从2020年之后将会有大量单位在市场上求租求售,同样面临供过于求的问题。
  七、金边民众「不会」为了赚5-6%的租金而去买公寓
  ➠ 前面已经讲了这么多金边居民的购屋习惯、所得状况,但一定会有人说:「可是有5-6%的租金也不错啦,所以还是会有可能买来投资吧?
  ➠ 认清事实吧,实际上在柬埔寨的银行有分大小规模,一些小规模的银行可以提供6-8%的美金定存给存户,即便是规模较大的银行也会有3-4%的定存水准。前面讲了这么多,你觉得如果只是要赚个5-6%租金,他们会选择冒险去买一个大家都不喜欢的东西,还是放在银行稳定定存就好呢?
  八、由外商撑起金边租金行情的时代早就结束了,金边的租金早已下滑中
  ➠ 租金投报率这种东西不像是房价趋势,租金不讲未来性只看现在!在六七年前金边市区几乎没有电梯大楼且外商不断涌入的情况下,当年确实有造就租金投报率在10%左右的疯狂荣景过。
  ➠ 不过好景不常,随着外商租屋习惯比金边人先改变(许多外商开始去住又大又便宜的全新排屋),同时大量的电梯大楼住宅供给到市场上,很明显可以看到市区那些高级社区在近几年都不断掉降租金价格,因此:金边的租金不断下滑&超低点灯率,是你现在就可以「亲眼见证」的事实。
  ➠ 另外,部分在金边的住宅也开始陆续交屋了,这些住宅不但没有达到当初宣称的租金,甚至实际出租行情也接近腰斩的状况,更别提晚上黑压压一片的空屋率了。这些不是危言耸听,有机会可以日间到各社区自己去问问租金,晚上就到这些社区外看看点灯率就很清楚了。
  ➠此外,目前柬埔寨的外商人口也没有业者宣称那么多(最好是到处都外国人啦),目前境内的外商累计至今总共约80,000人,不过柬埔寨劳动部所登记核可的外籍人士,申请者不过才约35000人,竟然仅25,000是有拿到许可证的。
  ➠ 就算金边宣称有8万外商,这样的人数算很高吗?看看隔壁邻居曼谷,目前外商人口已经超过400万人,每年还以2%(约8万外商)人口左右在成长,等于曼谷一年增加的外商人数就等于金边累积至今的数字(实际可能只有1/3),竟然会有人拿金边跟曼谷相比,听到都快昏倒了。
  PS:号称金边最多外国人的洋人街,可以仔细观察看看到底洋人的数量有多少,其实远远不及东南亚许多的国际化首都(如曼谷与吉隆坡,满街到处都是白人)。
  九、除了排屋供给过剩,「电梯大楼」供给过剩问题才更严重!
  ➠依据Vtrust以及Century21柬埔寨总部的调查(这两个单位是目前柬埔寨所有房地产最权威的数据来源)指出,单​​单2016上半年就有近13,730的公寓量要推出,预估到了2020年会有37,570的供给量来到市场上。
  ➠➠➠另外也不约而同指出,2016年公寓大楼的需求量仅仅是供应量的13%!你有看清楚这个数据吗,需求只有供给的13%而已,表示会有87%的公寓是没有人要的(再2015年的需求量也不过37%);在这样的供需状况下,你还相信这种区域的不动产可以让你短期在三五年就获利出场吗?你还相信房价与租金可以持续往上攀升吗?
  ➠建议您看待金边的房地产市场,绝对是「悲观、悲观、再悲观」,毕竟这么多数据都不约而同指向同一个结果,实在让人很难乐观进场投资。
  十、不要被柬埔寨的高度GDP成长给蒙蔽了
  ➠无庸置疑的,柬埔寨是目前东协十国当中,GDP成长最快速的国家之一(但主因也是因为原本的GDP规模太小),因此柬埔寨的经济日渐繁荣也是事实,但很多人就会因为GDP高速成长而忘记上述种种供给过剩、购屋习惯、所得太低等等「房地产问题」。因此提醒您,房地产千万不是只看表面那么简单而已。
  最后:一点点的小提醒
  ➠选择投资房地产,最重要的一定是这个产品有没有「需求」,如果是抢手的物件,即便贵一点你都可以购买。千万不要光看地段不错、房子盖得很漂亮、价格算起来很便宜就买下去了,因为许多业者就是看准你的这种心态来设计产品。
  ➠最后,在不同的时间点来看,全世界许多区域都有非常值得你投资的潜力,比方说十五年前的北上广深、十年前的台湾、八年前的澳洲、四年前的温哥华、前两年的纽西兰或者近两年的泰国,都可以让你赚到非常丰沛的利润,只是目前种种迹象看起来,这些机会也许十几年之后才会在金边出现。

来源:网络转载


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