西港的土地交易—猫腻

为什么不去金边买房，买地呢？
因为金边很多国家的人都来投资，已经发展饱和了，现在没有什么机会和潜力；

而西港不一样，这里主要都是中国人在投资，还在发展中，一切都有可能，你什么时候来看看吧，都是你们中国人，中国商店，不会柬语也没关系的。
你们当地人怎么看待中国人在西港的房产投资？

我们很开心啊，一直以来我们和中国关系都很好，大量中国人来投资，带来了热钱，帮我们盖房子建设城市，这样我们有了就业机会，增加了就业收入，不过物价也上去了，来了更多赌博色情行业。


曾经的柬埔寨是法属殖民地，政权不稳定，权贵主义盛行，腐败严重，货币贬值。

红色高棉事件之后，柬埔寨人民就格外珍惜和平年代的经济发展。换句话来说，柬埔寨百姓，西港土著们，真的穷怕了。



但是西港的土地交易目前最显著的问题就是：高度信息不透明。

西港两极分化明显，穷的要死买不起，富的就是权贵上流，没有必要买你的土地，完全可以自己买地；所以未来接盘你土地的，其实还是中国人为主。

这样就很容易出现这些问题：

1. 土地性质、产权你不清楚，永久产权的只针对本国人；

2. 价格的不对称性，低买高卖，最恶劣的是完全欺骗，把钱给他就没有下文了；

3. 柬埔寨是君权主义国家，权贵资本在这里有很大话语权，且掌控机会所有资源，缺乏科学性，城市规划主观能动性干预强，所以你的风险和成本比较高；

4. 达哥说，现在西港卖土地不是按照一亩一亩来的了，按照你们中国人的平方——

比如靠近海边的位置，属于城市里面，位置最好，一般要卖到2000~5000美元（相当于人民币1W+~3W+）。也就是说一亩地900万到2200万人民币。

而远离海边的位置，也就是城市外面，位置不行，一般是卖到200~500美元（相当于人民币1K+~3K+）。也就是说一亩地90万到220万人民币。

所以，不要被几百块钱一平米忽悠：比如你买一亩地30-40万，而西港不限容积率，可以盖好多层楼，刻意夸大容积率，从而把每平米的建安成本和楼面价人为降低，最终算出来300-400块一平米。

在柬埔寨土地交易中，土地产权一般分为两种：俗称硬卡&软卡。

拥有硬卡的土地是永久产权，且完全属于你个人所有，政府无权任意使用你的土地，也是安全有保障的。这张硬硬的卡纸上会明确清楚：土地的具体定位位置、土地面积等基础信息，而且是柬埔寨国土部权威颁发的。

软卡是一种类似于辅助证明材料的卡片，你可以理解成民间契约，没有固定形式，没有政府和国土备案，需要律师做出公证。软卡可以向国土部申请转为硬卡，如果通过就会有文件公示一个月，交完契税后，获得硬卡，可是达哥说，这个可能性是说不准的。

达哥说，之前还有99年软卡产权，现在99年的取消了，只剩下45年产权的了，而如果你想要买地盖楼，就不要买这种的，确实有风险。

另外，还有特许经营的土地，但是哪怕是特许经营也不代表有保障。

虽然硬卡安全指数高，但是硬卡的比例非常少，可以正常交易没有纠纷的只有10%左右，具体实际情况并不透明，我们也无从得知。

在西港买地要分地段，分用途。如果你要盖公寓、盖房子，那一定要买硬卡；如果你要做餐饮、娱乐方向，那么软卡也是勉强可以的。

外国人购买西港的土地一般有三种途径：

第一，找人代持。就是你买了土地，挂在柬埔寨当地人名下。（当然很少有人会选择这种方式，利益面前，信任和交情荡然无存）

第二，注册公司。就是你找柬埔寨人合开公司，把土地挂在公司名下，但是柬埔寨人必须占51%的股份。

第三，信托合作。相当于你购买信托，信托帮你持有土地，其中信托会收取一定费用；土地是永久产权，信托单次最长99年；99年后，可以交易续期，不会影响土地产权。这种是目前相对稳妥，也是中国人比较常用的买地方式。

04

投资西港，或许你要当心的。

1. 如果一定想买，就务必去实地考察看看，看清楚你要买的土地，究竟位于哪里；且千万注意安全，西港的治安，真不是闹着玩儿的。

2. 太多的投资客，太多的热钱涌入西港，泡沫是肯定的了，或许泡沫还会更大，你要思考的是，这个当下你过去，是不是嘤嘤待割的韭菜。

3. 搞清楚土地产权：硬卡和软卡，只字之分，天差地别。

4. 在售的土地不一定有规划，有了规划不一定落地，一旦落空，楼盘价值就荡然无存，最差的情况就是一片农田留给你。

5. 戒掉暴富心理，戒掉暴富心理，戒掉暴富心理……背十遍。

绝美的热带海景风光，繁华城区的娱乐产业，亟需大力扶持建设的基础配套设施，一波又一波源源不断去寻找机会的人……

未来柬埔寨政府会规范完善相关法律法规，交易流程趋向透明公正化，西港未来可期。

西港人希望家乡越来越好，我们当然也希望友好邻国可以发展壮大，和我们合作共赢完成一带一路的宏伟目标。

确实遍地黄金，也确实遍地大坑。

我们不推荐，特别是地产小白以及不肯承认自己是小白的小白，请远离！

05

最后，我问达哥，你们西港这么火热，你最大的感受是什么？

达哥瞥我一眼，笑笑：“西港不是我们的，是你们的。”



以上为正文，有几句话想和大家分享：

1. 如果有人告诉你一夜暴富的故事，多想想他为什么会告诉你；

2. 确信自己是真懂而不是装懂，确定自己不是只听一个人听懂的，确保每掏出的一分钱都去干嘛了。哪怕选择做第一次吃螃蟹的人，也不要吃生螃蟹，这是常识；

3. 国外的项目或者海外地产，其实无关乎城市能级项目好坏，很多人依然还停留在不知道买的东西是什么；
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别瞎几把操心，中国人人傻，钱多，买了地之后再坑同胞，卖给来接盘的就行了，西港卖地的套路可以编一部经典行骗指南了。
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柬埔寨正在脱胎换骨般的重生，大力发展基建，虽然会一段时间尘土飞扬
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试问你在柬埔寨那些有所收获的人，哪个不在柬埔寨碰过避、吃过亏。
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路过
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我是来打酱油的
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我是来打酱油的
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各路专家已经在西港割了一拨韭菜了，现在又有新韭菜能割了？
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投资需谨慎
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骗子行骗
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我想问达哥买了几块地
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