江西首例！就发生在抚州！法院判决因疫情减免租金！
近日，江西省黎川县人民法院适用不可抗力规则审结一起因新型冠状病毒疫情引起的租赁合同纠纷。
黄某自2018年8月1日起承租邱某店面从事理发行业，租赁期限3年，每月按期缴纳租金1600元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。
黄某为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，自2020年1月24日起关闭理发店，暂停营业。随着疫情的有效控制，黎川县市场监督管理局于2020年2月21日下发有序恢复商业网点营业的通告。
黄某于2月22日开店营业，在同邱某沟通减免停业期间部分租金无果后，于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元。3月4日，黄某向黎川县人民法院起诉，要求邱某减免疫情停业期间部分租金700元。
黎川县法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。
执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则。经调解未果后，判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。宣判后，双方均未上诉，取得了良好的法律效果和社会效果。该判决现已发生法律效力。
疫情期间，江西高院民二庭专门出台《商事审判答疑》，对新型冠状病毒肺炎疫情发生后承租人能否要求出租人降低或减免租金作出答复，明确提出可按照公平原则，适度减免租金，分担损失。本案为全省法院适用该规则裁判的首例案例。
解决西港租赁纠纷，柬埔寨必须要抄这个作业！
我一直认为，柬埔寨西港的各界商家深陷租赁泥潭的痛苦是真实的，但表达方式与诉求主张是模糊的，你不能要求人家政府给你退房子的押金，更不能要求洪森总理挨个帮忙去追讨押金与租金，资本主义社会制度，私人财产不可侵犯，政府无权干涉合法的经济合同中各方的“合法”权利与义务。
至于惩罚“黑心”地主房东的主张就更牵强了，A房东给我免租3个月，B房东给你免租5个月，很难就此判断他们两谁的心更黑，况且，黑心这个词跟“好人”一样，它不是法律概念，不能作为罪名或者证据来支持你的主张。
所以，奉劝赶紧放弃这种没有价值的道德绑架主张，做点“有用功”吧。
我们的合同白纸黑字，律师见证，中英柬文齐备，确实是具有法律效力的，各方理应受到柬埔寨王国法律的保护。
谁违约，谁吃亏，这是天经地义的。政府也要遵守法律，不能违法替你要一个“公道”，否则，这国家的经济秩序得乱成什么样子。
但是，不是所有的违约都是要负违约责任的，在一种条件下，违约可以免责，这就是我建议大家必须吃透的“不可抗力”这个免责概念。也就是今天介绍的本案，成功免除疫情期间租金的法理依据——不可预见，不可避免，不可克服，且在履行期间的不可抗力免责条款。
但这个概念柬埔寨是否有呢？答案是肯定的，世界上绝大多数国家的法律是认可的不可抗力免责条款的。
不一样的是：柬埔寨认定的不可抗力因素范围有哪些？
新冠疫情算不算？
西港修路算不算？
818网赌禁令算不算是因“政府禁令”造成的不可抗力因素？
我不知道，期待有心人、高手大咖去求索答案，这需要一个过程，一份公心，一份坚持；这要耗一笔费用，要受一堆白眼，要挨不少嘲笑。
让我们拭目以待：一位柬埔寨籍“扫地僧”式的高人，奔走推动柬埔寨最高法院颁布司法解释，界定清楚818禁令、疫情、市政修路等不可抗力因素的范围，以及相应的履行期间。
这样才能从法理的基础上扭转商户租户违约的被动地位，让每个商家都能得到免责条款的保护，理直气壮地和地主房东对簿公堂。
而某些放大了杠杆的地主房东，也能援引该免责条款保护自己，不至于被银行索债而破产。至于银行嘛，我看也国家也不会坐视不理吧。
也只有这样才能减轻柬国家领导人的压力，排着队申冤的案子确实太多了，其中有着普遍共性，而每个案子有每个案子的具体情况，只有出一个普遍的“不可抗力免责”的司法解释，依据这个司法解释，大家该和解的和解，该打官司继续打官司。
总之，一个免责认定，拯救大家于水火，领导人们把事平了，还不用背上“以权压法”的锅，大家都好。
期待柬埔寨能天降伟人（律师或者媒体人、官员等等无所谓了），我不知道您的名字，但如果您站出来推动此事，我相信功德无量，大家都会记住您的名字！
本文末蓝色字体部分就是我们中国最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，供您在与柬埔寨最高法院沟通的时候参考，中国的社情民情足够复杂，相信中国经验是可以被贵国借鉴的。
当然了，除了具体委托您办理案件的事主，没有人会给您任何酬劳，这一点希望您有足够的心理准备，中柬友谊万岁嘛，钱算什么，您依着我的建议去做，无论成败，您一定会名扬四海，您以后多的是案源，为了中柬友谊的未来，请多担待多体谅吧。
关于不可抗力，以下为百科搜索的部分内容，供读者朋友们参考。
不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的一些客观情况，常用于合同中的免责条款。
中文名
不可抗力
外文名
force majeure
释义
免责条款《民法通则》不能预见
起因
不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。
前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、政府禁令、罢工等。不可抗力所造成的是一种法律事实。当不可抗力事故发生后，可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭，如必须变更或解除经济合同；也可能导致新的经济法律关系的产生，如财产投保人在遇到因不可抗力所受到的在保险范围内的财产损失时，与保险公司之间产生出赔偿关系。当不可抗力事故发生后，遭遇事故一方应采取一切措施，使损失减少到最低限度。
在订立买卖合同时，一般都订有不可抗力条款，其内容包括：不可抗力内容；遭到不可抗力事故的一方，向另一方提出事故报告和证明文件的期限和方式；遭遇不可抗力事故一方的责任范围。如因不可抗力使合同无法履行，则应解除合同。如不可抗力只是暂时阻碍合同履行，则一般采取延期履行合同的方式。
凡发生不可抗力事故，当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。
分类
不可抗力主要包括以下几种情形：
1．自然灾害，如台风、洪水、地震等；
2．政府行为，如征收、征用；
3．社会异常事件，如罢工、骚乱。
认定
我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。某一情况是否属不可抗力，应从以下几个方面综合加以认定：
1、不可预见性。法律要求构成不可抗力的事件必须是有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。
在正常情况下，对于一般合同当事人来说，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准，就是在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，合同当事人就应预见到；如果对该种事件的预见需要有一定专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的，则该合同的当事人就应该预见到。
另一个标准是主观标准，就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件如年龄、智力发育状况、知识水平，教育和技术能力等来判断合同的当事人是否应该预见到。这两种标准，可以单独运用，但在多种情况下应结合使用。
2、不可避免性。合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生，这就是不可避免性。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。
3、不可克服性。不可克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。
4、履行期间性。对某一个具体合同而言，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后，或在一方履行迟延而又经对方当事人同意时，则不能构成这个合同的不可抗力事件。
构成一项合同的不可抗力事件，必须同时具备上述四个要件，缺一不可。
注意事项
在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：
1．合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；
2．不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；
3．不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
4．不可抗力的免责效力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但有以下列外：金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除；迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。
准确适用不可抗力规则，最高法院出台审理涉疫情民事案件指导意见
法发〔2020〕12号
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现将《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》印发给你们，请认真贯彻执行。
最高人民法院
2020年4月16日
最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）
为贯彻落实党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议精神，依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件，维护人民群众合法权益，维护社会和经济秩序，维护社会公平正义，依照法律、司法解释相关规定，结合审判实践经验，提出如下指导意见。
一、充分发挥司法服务保障作用。各级人民法院要充分认识此次疫情对经济社会产生的重大影响，立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，积极参与诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持调解优先，积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关，切实把矛盾解决在萌芽状态、化解在基层。
在涉疫情民事案件审理过程中，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。
二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。
对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
三、依法妥善审理合同纠纷案件。
受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。
继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
四、依法处理劳动争议案件。加强与政府及有关部门的协调，支持用人单位在疫情防控期间依法依规采用灵活工作方式。审理涉疫情劳动争议案件时，要准确适用《中华人民共和国劳动法》第二十六条、《中华人民共和国劳动合同法》第四十条等规定。
用人单位仅以劳动者是新冠肺炎确诊患者、疑似新冠肺炎患者、无症状感染者、被依法隔离人员或者劳动者来自疫情相对严重的地区为由主张解除劳动关系的，人民法院不予支持。就相关劳动争议案件的处理，应当正确理解和参照适用国务院有关行政主管部门以及省级人民政府等制定的在疫情防控期间妥善处理劳动关系的政策文件。
五、依法适用惩罚性赔偿。经营者在经营口罩、护目镜、防护服、消毒液等防疫物品以及食品、药品时，存在《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条、《中华人民共和国食品安全法》第一百四十八条第二款、《中华人民共和国药品管理法》第一百四十四条第三款、《最高人民法院关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定情形，消费者主张依法适用惩罚性赔偿的，人民法院应予支持。
六、依法中止诉讼时效。在诉讼时效期间的最后六个月内，因疫情或者疫情防控措施不能行使请求权，权利人依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项规定主张诉讼时效中止的，人民法院应予支持。
七、依法顺延诉讼期间。因疫情或者疫情防控措施耽误法律规定或者人民法院指定的诉讼期限，当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十三条规定申请顺延期限的，人民法院应当根据疫情形势以及当事人提供的证据情况综合考虑是否准许，依法保护当事人诉讼权利。当事人系新冠肺炎确诊患者、疑似新冠肺炎患者、无症状感染者以及相关密切接触者，在被依法隔离期间诉讼期限届满，根据该条规定申请顺延期限的，人民法院应予准许。
八、加大司法救助力度。对于受疫情影响经济上确有困难的当事人申请免交、减交或者缓交诉讼费用的，人民法院应当依法审查并及时作出相应决定。对于确实需要进行司法救助的诉讼参加人，要依据其申请，及时采取救助措施。
九、灵活采取保全措施。对于受疫情影响陷入困境的企业特别是中小微企业、个体工商户，可以采取灵活的诉讼财产保全措施或者财产保全担保方式，切实减轻企业负担，助力企业复工复产。
十、切实保障法律适用统一。各级人民法院要加强涉疫情民事案件审判工作的指导和监督，充分发挥专业法官会议、审判委员会的作用，涉及重大、疑难、复杂案件的法律适用问题，应当及时提交审判委员会讨论决定。上级人民法院应当通过发布典型案例等方式加强对下级人民法院的指导，确保裁判标准统一。
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