国际资金：愿意投资西港城市烂尾楼，但找不到合作渠道

在此之前，柬单网独家发布【西港城市“烂尾楼”整理修复计划】系列文章，今天继续发布第四篇系列文章，欢迎阅读。


（一）《西港与北海的共同命运，都曾被博彩业和投机大潮洗刷的小城市》


（二）《不明确、不合规、不健康：西港城市烂尾楼的“混合型”难题 》


（三）《国际不动产投资师杨建平：柬埔寨拿什么与新加坡合作？》


西港问题的解决，需要新加坡的国际资金，更需要国际资金相关组织的介入。但柬埔寨缺乏与国际资金打交道的经验，习惯用中国模式进行交易，虽然管理效率高，但资金成本也高，大大增加了项目投资成本。柬埔寨需要接受国际资金通用的合作方式，才能推动国际资金真正长期进驻。


六七十年前，新加坡来柬埔寨学习，说金边是东方的小巴黎。今天柬埔寨应该向新加坡学习，走上国际化、科学化、法治化之路。


为此，柬单网专访国际基金权威人士，探讨国际资金是否存在解决西港城市烂尾的可能性？柬埔寨又如何让国际资金长期进驻？

口述：国际基金权威人士
采访：Miles
整理：潘美琪

我前后去了6次柬埔寨，感觉这里很多年轻人朝气蓬勃，很有活力，每次都会发现，柬埔寨又有了新变化。这个国家虽然不大，人口不多，但它市场不小，各个领域需求都很大。这么多年，柬埔寨政局稳定，各种投资的项目也很活跃。


从投资人的角度来看，柬埔寨与其他东南亚国家对比优劣势还是比较明显。除了市场需求旺盛、政局稳定，还有土地私有、前景可期，这些都是优点。


但不足的是，它仍需加大招商引资方面的力度。柬埔寨稍微大点的项目都处于国家层面，所谓的“加大力度”，指的就是国家层面的力度。譬如港口、机场、高速公路、水利项目等等，这些涉及国计民生的项目，主要是依靠中国企业支持。像不久前刚开通的金港高速，就是采取与中资企业合作的办法。


但在东盟十国里面，柬埔寨向外招商的力度不大，主要是中柬之间的招商，才是站在国家政府层面之间的合作。就国际市场而言，柬埔寨以国家名义进行国际招商引资的重大项目，还是很少的。

在中国，各级政府都有一个招商部门，连带省级、市级、县级，都出台了很多优惠政策。但我在柬埔寨没看到。他们一般是依赖国际援助，或者是中国援建。


而且，譬如我对柬埔寨某个项目感兴趣时，我不知道要去找谁对接。有朋友说是这个部门，有朋友说是那个部门，如果柬埔寨能组建一个跨部门的服务机构，类似中国的招商部门或者行政中心，直接由总理府直属管辖，这样会更有效率。


该找谁，如何找，许多当地朋友也说不清楚。有人待了十几年，也有人待了五六年，都是走了许多弯路才了解情况。


对于小型项目，比如办一间加工厂、开一间超市，这些可能走弯路，损失不大。但对于国际投资客来说，时间就是效率，效率就是金钱，总不能常驻在那里摸索。


国际投资客的流程就是考察一遍，发邮件，了解前期项目的准备工作，然后进行投资决策，时间不允许他们在一个地方为一个项目慢慢摸索。


许多中国中小型企业来到柬埔寨，都是先熟悉附近环境，学做人，拉关系，这些占了很大比重。


像国家层面的大项目，就不能用这种方式解决，成本太高。类似西港的问题，其实是需要国际的长线资金解决。


目前柬埔寨国内资金尚不具备这种条件。所以亟需一个跨部门的服务机构，特别是在疫情后多数中小型企业经营艰难的情况下，需要大型国际资金进来，同时也需要国家层面的政策服务或者背书了。


比如说中国各级政府的各种PPP项目，是政府在后面进行无形背书，资金才可能进入当地进行长线投资。


在我了解到的东盟十国中，印度尼西亚就做得很不错，它各个部门都设置得很清晰。比如国外投资找什么部门，谁负责担保背书，国家重大项目由什么部门负责都很明确，甚至在网站上都能查清。


西港是东南亚一个著名的城市，因为无序的扩张失了节奏，现在营商环境、城市形象都处于一个比较混乱的阶段。但这1100多栋烂尾楼，仍具备完善修复的可能性。


新加坡不仅有这方面的投资机构，还有丰富的经验，有望解决西港的问题。不过柬埔寨政府需要做好招商引资服务，让投资者拥有长线投资的信心。


第一，给投资者10年或者20年政策不变的承诺，像委托处理的优惠政策、各方面综合的政策不能改变，国家给予支持并背书。


第二，成立一个国家层面的治理小组，由建设部、土地主管部、财经部等几个主要部门组成，按国际惯例来办事，而不是按国内的惯例办事。


第三，委托本地知名企业寻找便宜的长线投资资金，比如能10年或者20年做到长期持有、长期投入的这种资金。中国的资金不便宜，需要短期暴利才能支付银行利息和各方面成本。但新加坡的国际资金利息非常低，能通过长期投入来赚取利润，这种比较适合西港。


以我们基金来说，我们更关注的是中长期的投资回报。不过按照柬埔寨现有的一些情况，我们也比较担心。比如各个部门在实施过程中不稳定，影响执行层面的稳定与效率。


而且，假使新加坡资金想要投资，也很难找到对接方。比如债权人找谁？业主是谁？对于投资客来说，不会自己去做业主，而是需要找一个当地的业主合作。


譬如西港1100多栋烂尾楼，有100栋是你的债权，那我就和你合作，我把资金注入你的企业里去。


按照我们国际资金的性质及管理能力，我们愿意参与到西港城市烂尾楼的建设中。


我们本身就是走长线投资这一路，低谷的时候买进，能长期拥有物业，等5年10年后在高峰期看看怎么向国际上抛售。但现在的问题是，我们找不到业主来对接，也找不到政府相应的文件政策，对于政府而言，也许根本就没有这些机构和这方面的服务。


原先中国也存在这个问题，但后来改革开放几十年，中国政府针对重点难点的问题都成立专门的小组、机构去解决，就看柬埔寨政府能否学习中国政府。


柬埔寨的资金渠道可以有多元化优势，毕竟东盟里还有一个新加坡金融中心在做资金调剂，可以承担项目一部分信用风险。


如果我们参与西港烂尾楼的项目投资，无论是承包整个项目，还是分批次去解决，我们可以与债权人，或者本地企业一起去协商合作。


我们选择的业主项目方，一般都是成熟的公司，不然我资金再充裕也是白费。东南亚有许多工人不愿意加班，那一年的施工量是多少？政府审批这些手续要多久？是整体投资还是分批投资，得看合作的企业是否有能力敦促政府提高服务效率。


我们投资的项目，主要是以经济适用房、工业园区，港口、高速公路、桥梁、机场和新城建设等国家项目为主。我们在全球都有做投资，已经十几年了。


柬埔寨政府部门缺乏与国际资金打交道的经验和常识。在中国，如果一个投资公司投资一个项目，可以先签一个意向合作书，约定好多久没有到资多少资金，那政府可以把这个项目收回去。总之先确定文件手续再谈到资时间。


但在我印象中，柬埔寨没有这种投资意向的框架。它需要先看到投资方的钱。譬如我想要投资，他们会问你有多少钱？钱在哪里？在哪家银行？让我看看你的钱。其实在国际上这个是违法违规的，本项目的文件手续没有办好，其他项目的资金是不允许用来冒名顶替的，可能在中国是允许的。


因为国际金融机构投融资有个过程，很可能要3、5个月，但柬埔寨官员却要看现成的，这种操作方式感觉没有和国际接轨。


以我们十几年的经验来谈，我们一般不和政府接触。一般中资企业习惯与政府接触，但国际金融机构或者国际资金，不会与政府接触。我们会寻找和选择当地的一个成熟企业，与合法合规的股东或者董事合作，不要黑名单的人，而且这个公司比较成熟，不是空壳。


我们会与对方企业一起制定投资计划，再由他们与政府对接办理好各方面的文件。中国的这个模式虽然好，管理效率高，但资金使用成本也很高，目前不容易实施。


以上是国际基金权威人士的看法。


此外，杨建平先生也提出了自己的见解。他认为，解决西港问题，柬埔寨可借鉴新加坡的“淡马锡模式”。


淡马锡模式，指的是新加坡淡马锡控股公司的经营方式。这种经营方式是以客户为导向，批量处理中小企业贷款担保申请、审批、放贷及风险控制，即建立“信贷工厂”提供中小企业融资。


淡马锡公司有着优质的治理模式，拥有淡马锡100%所有权的新加坡财政部在公司内部起的作用很小，真正起到关键作用的是公司特殊的董事会构成，由政府公务员兼任公司董事，分层递进的控制方式和有效的约束机制。


（应采访者要求匿名，同时感谢杨建平先生指导）


延伸阅读：《逃不出西港：谁能解绑中国投资人的手脚？》

西港城市“烂尾楼”整理修复计划

出品单位：柬单网

出品人：Miles

特邀嘉宾：国际基金权威人士

项目主持：Miles

记者：Miles 朱小孟 潘美琪 韦其梦

营销运营：袁宇鹏 苏蕴怡

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