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港商在柬埔寨|是泡沫还是金矿? 金边楼市的双重现实   [复制链接]

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柬单网官方 发表于 2023-3-11 16:19:45 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

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在海外投资和柬埔寨1998年至2019年期间7.7%的年均增长率的推动下,柬埔寨成为本世纪全球增长最快的经济体之一。随着来自沙特阿拉伯、中、韩、台等外资的涌入,首都金边更在近年来成为东南亚最火热的房地产市场之一。
然而,房地产专家对《香港01》表示,过度依赖外国买家、罔顾本地需求的房地产商给金边住房市场埋下一系列问题,有高调入场的开发商如今身陷囹圄。如今,柬埔寨经济回暖,楼市是否复苏在望?

在金边街头放眼望去,一座座数十层高的建筑几乎都由外国开发商投建。55层高综合楼盘The Peak包括两座住宅楼和一家香格里拉酒店,由以高档房地产闻名的新加坡开发商Oxley参与投建,同样坐拥河岸景观的「金边港」则由中国广州的粤泰集团耗资15亿美元(约合118亿港元)开发,19幢高楼中,包括两座约200米、45层和51层的超高摩天楼,此外还有多幢高级公寓、五星级酒店、艺术中心和大型购物商场;富力地产金边中心城(R&F Glory)的网站上,则以「174米地标式住宅」、「为城市精英提供的高端智能住宅」为宣传,配有顶层俱乐部、泳池以及健身馆、休憩花园等设施。


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外国炒房客涌入

在制衣业、旅游业的拉动下,经济实现迅速增长的柬埔寨也吸引了海外投资者的目光,在2004至2014年间,柬埔寨的外国直接投资从1.48亿美元增长至17亿美元。金融业、物流业、科技产业各种新兴产业在金边迅速崛起,许多跨国公司在在金边成立办事处,引来了大量外籍人口。

当地房地产专家表示,早期金边很少有适合这些外国人居住的楼盘,符合他们需求的楼盘租金回报率往往很高,吸引了外国投资客,这些乍眼望去与城市格格不入的高档住宅,正是在外来者的需求下应运而生。

低投资门槛、高租金回报更引来来自中国各大城市的看楼团。金边机场大厅内一度充斥着中柬双语广告:「金边销冠(*销售冠军),洪森大道旁,岭南花园,48-140㎡精装公寓,首付4999美元起」、「金边富力城,为颠覆而来,引领而生,55-135㎡精装美宅」......

房地产服务和咨询公司柬埔寨世邦魏理仕(CBRE Cambodia)的副总监Kinkesa Kim对《香港01》表示,与区域内的其他大城市——曼谷、胡志明市相比,金边的投资门槛很低,对投资者来说是很大的诱惑:「你(在金边)能找到一个售价5万美元的个人单位,在中心地区可能达到10万美元,这(对投资者而言)仍是容易负担的价格。」

《界面新闻》曾引述一位来自上海的白领投资者章文(化名),在来柬看楼前,她听说当地一套50平方米一室一厅的公寓,租金竟高达700美元,相当于人民币约5000元,接近上海中心地段,实际上她所见到的楼盘亦富丽堂、配套完善,与金边「小县城」般的街景、拥堵的道路等格格不入,价格却格外诱人:一套50平方米小公寓,总价只有60多万人民币,她对价格十分满意。只在金边待了不过一天,她就购置了属于自己的一套房。

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然而,外资房地产商的涌入很快造成了市场过热、供过于求,仅在2015年,建筑和房地产占获批柬埔寨外国投资项目的62%。到了2019年,房地产和不动产开发领域已经占当时国内生产总值增长的35.7%,超过了柬埔寨多年以来的经济龙头——制衣业和旅游业。

双重现实?

随着疫情期间外国投资者流失,这类楼盘也首当其冲。金边高端住房每平方米平均楼价,由2018年高峰约3,250美元,跌至去年第三季约2,700美元左右;中端住房则由每平方米约2,600美元下调至去年第三季近2,000美元水平。世邦魏理仕数据显示,金边目前有近290座楼盘正在兴建中,当中有逾两成项目暂停或完全停工。

柬埔寨最大港资企业、金铿集团执行董事李骏机也表示,金边的房地产商中一类专做本地客、另一类专卖外国人,两者疫情之下的命运泾渭分明。在他看来,专做外国人生意的发展商基本「赚完钱就走了,没有人会打理物业」,而本地人几乎不敢碰这些楼盘。「就算周围都租的很好,也可以只剩这个鬼城、租不出去」,他表示,类似这样的案例在当地层出不穷。

李骏机任职执行董事的金铿集团做毛衣生产起家,90年代便迁厂至柬埔寨,近些年为满足在当地安家的几代工人的需求涉足房地产业,更成为当地最大的港资房地产商。他介绍指,金边本地人的上车需求其实不小,除了疫情封城的那几个月外,楼盘销情几乎没怎么跌。

Sam SN Realty总裁Sam Soknoeun接受《金边邮报》采访时也表示,2019年至2021年初,外资对楼市的兴趣虽然大不如从前,但柬埔寨人对住宅的需求仍然较高,本土开发商也仍有资金来推进项目。

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低迷中有机遇?

总部位于新加坡的房地产咨询公司PropNex 2023年市场报告显示,金边的平均地价从2019年的12%下跌至2021年的5%,预期今年地价增长率仍在5%。Sam Soknoeun亦分析指,俄乌局势引起的全球性的能源危机导致民众购买力下降,而柬埔寨去年社会经济活动虽然恢复正常,但房地产市场仍受到持续性的影响,再加上此前以外国人为主的公寓市场难以恢复,他认为金边楼市仍然需要2至4年的时间才能恢复至2019年前的盛况。

尽管如此,许多人仍然对金边楼市的长期发展感到乐观。除外资带动的需求外,由于柬埔寨逾7成人口年龄在23岁以下,全国人口年龄中位数更只有27岁,为东南亚地区最年轻的国家。CBRE去年发布的市场报告称:「由于对生活质量和环境有了新的看法,千禧一代增加了对可负担和多样化住房的需求。」

Kinkesa认为,对于那些有资金、不急于在短期内变现的投资者来说,目前楼市是有机会的。由于楼市价格回落、越来越多柬埔寨人开始投资住,不少开发商也在改变策略,将本地人而非外国人作为目标客群。

在金边投资的香港房地产商黄敏慧称,她2018年开始买地,到楼盘开卖、一期工程接近完工时疫情就爆发,但她认为楼市行情还是要看长远发展:「我们整天都说短期的事情会过去,但要长期才能看有没有收益、能不能做生意。」

来源:香港OI


精彩评论43

天狼星 发表于 2023-3-11 18:43:54 来自手机 | 显示全部楼层
一个地多人少的国家谁会去买鸟笼式的住宅,走出市区二三十公里处别墅一栋也才五六万美金,这个国家的大多数人民已经习惯欧美的生活方式,无产阶级当一天和尚撞一天钟,靠本地人去带动楼市根本是不可能的。来自: Android客户端
yumao586 发表于 2023-3-11 17:58:55 来自手机 | 显示全部楼层
是吃人不吐骨头的大坑来自: Android客户端
下山虎 发表于 2023-3-11 17:08:53 来自手机 | 显示全部楼层
大多数都是为柬埔寨房东,打工的来自: Android客户端
JunK 发表于 2023-3-11 16:52:10 来自手机 | 显示全部楼层
不建議國人在海外投資房產来自: iPhone客户端
魔鬼恋人 发表于 2023-3-11 17:49:13 来自手机 | 显示全部楼层
都是为柬埔寨培养出很多土豪来自: Android客户端
andywendy 发表于 2023-3-11 18:09:43 来自手机 | 显示全部楼层
坑来自: Android客户端
冰麒麟 发表于 2023-3-12 08:01:14 来自手机 | 显示全部楼层
买房容易卖房难来自: Android客户端
laopiao8888 发表于 2023-3-11 22:39:09 来自手机 | 显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
柬飘ZWI 发表于 2023-3-11 19:26:32 来自手机 | 显示全部楼层
结果这些炒房客全部被套牢了,猛一下子的快速发展,也把物价抬高了不少,买单的还是老百姓。来自: Android客户端
查理王 发表于 2023-3-11 20:23:49 来自手机 | 显示全部楼层
“赚完钱就走了,没有人会打理物业” 投资者明白了吗来自: Android客户端
简言简语 发表于 2023-3-11 17:10:35 来自手机 | 显示全部楼层
买买买来自: Android客户端
18911150062 发表于 2023-3-11 17:41:45 来自手机 | 显示全部楼层
只要柬埔寨开放外国人可以购买排屋别墅,照样火爆的狠来自: iPhone客户端
夜鹰 发表于 2023-3-11 17:46:22 来自手机 | 显示全部楼层
。。。。。来自: iPhone客户端
夜鹰 发表于 2023-3-11 17:46:23 来自手机 | 显示全部楼层
。。。。来自: iPhone客户端
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