【河畔评论】疫情后的柬埔寨房地产市场有哪些新趋势、新格局

随着疫情的逐步缓解，柬埔寨房地产市场正逐渐复苏并呈现出新的趋势和格局。

1.美元资产对中国溢出人群的吸引力加深

随着中国的经济持续发展，越来越多的中国溢出人群开始寻求海外的投资机会，而柬埔寨房地产市场因其投资门槛低、回报率高等优势受到了广泛关注。近年来，柬埔寨政府采取了一系列措施吸引中国投资者，如允许外国人在柬埔寨购买房产并颁发了相关的房产证明文件，同时柬埔寨还将美元作为主要货币，这为中国投资者提供了更加稳定的投资环境。因此，美元资产对中国溢出人群的吸引力将会进一步加深。

2.房地产从增值需求过渡到资产安全需求

随着新冠疫情的爆发，全球经济进入明显的衰退期，历史上经济衰退期会存在三个特征：一是从增长追求稳定；二是大宗交易从量到质；三是从风险收益到安全受益。这三个特种导致投资者开始更加注重资产的保值和安全。柬埔寨房地产市场也将从单纯的投资增值需求向更加注重资产的安全性需求转变。未来，房地产投资者将更多地考虑物业的保值和稳定，在投资上更关注质的存在。从全球格局看整个柬埔寨，中国依然是全球第二大经济体，这种格局预计在十年内不会发生太大变化，中国的两会刚结束，内循环明显需求与外循环相链接，目前能产生有效链接的区域分为三块，东南亚、非洲、欧洲。这三块区域由于中国对其不同的战略定位，所以需求各有不同，目前东南亚处于工业化成长期，柬埔寨需要抓住这个机会点，只有工业化整体发生提升，房地产必然也会迎来爆发。

3.投资者由抄房者向希望在本地化发展者过渡

过去，许多中国投资者在柬埔寨购买房产时，主要考虑到价格和收益等因素，而对当地社区和文化等问题并不了解。然而，随着柬埔寨房地产市场的不断发展，越来越多的投资者开始重视本地化发展，例如更加了解当地的文化、社区等问题，这些最为核心的是投资者个人的发展，中国房地产的时代来源于城镇化改革，东南亚房地产时代，预计是工业化升级和以中国为主企业家、创业者、高级商务人群以及技术人群的溢出，柬埔寨能深刻理解这个观点，这种转变将促进柬埔寨房地产市场的可持续发展。

4.不仅需要中国，更需要本土用户和全球用户

虽然中国投资者是柬埔寨房地产市场的主要投资来源，随着疫情的全球蔓延，柬埔寨的房地产市场也受到了一定程度的影响。在这种情况下，柬埔寨政府应该认识到，房地产市场未来的发展需要不仅仅局限于中国投资者。首先，柬埔寨需要吸引更多的本土投资者。本土投资者对于柬埔寨房地产市场的发展具有重要意义。一方面，本土投资者更加了解当地市场和政策环境，能够更好地把握市场机会和风险。另一方面，本土投资者能够为当地的房地产市场提供稳定的投资和资金支持，促进市场的长期发展。其次，柬埔寨还需要吸引更多的全球投资者。柬埔寨房地产市场应该逐步走向国际化，并通过引进外国投资者和资本，促进市场的多元化和健康发展。特别是在东南亚地区，许多国家都在积极推进房地产市场的国际化，柬埔寨也应该加强竞争，吸引更多的全球投资者。柬埔寨政府应该制定更加灵活和开放的政策，以吸引更多的本土和全球投资者，促进市场的多元化和健康发展。

5.房产咨询向专家化发展，主要是四个纬度:政策导向、配套产业、圈层关系、资源优势

随着柬埔寨房地产市场的发展，房产咨询业也逐渐发展壮大。在未来的市场环境下，房产咨询业需要向专家化方向发展，以满足市场对专业化服务的需求。专家化的房产咨询业主要包括政策导向、配套产业、圈层关系、资源优势四个方面。

1) 政府政策的变化对于房地产市场的发展和投资趋势具有重要影响。专业的房产咨询公司应该密切关注政府的政策变化，及时分析政策对市场的影响，并向客户提供专业的建议和决策支持。

2) 配套产业包括建筑、物业管理、金融、法律等各个领域。专业的房产咨询公司应该拥有丰富的配套产业资源，并能够为客户提供全方位的服务支持，以提高客户的投资回报率。

3) 在房地产市场中，各种圈层关系都具有重要的影响力。专业的房产咨询公司应该拥有广泛的社会关系网络，并能够为客户提供精准的圈层关系支持，以帮助客户获得更多的投资机会。

4) 专业的房产咨询公司应该拥有丰富的市场信息和专业的分析能力，以帮助客户做出正确的投资决策。同时，公司还应该拥有优质的人才资源和先进的技术支持，以提高服务质量和客户满意度。

6.由粗放的土地开发向精准特点的人群开发升级

在过去的柬埔寨房地产市场中，往往采用的是粗放的土地开发模式，即盲目地将土地进行开发，以满足市场的需求。但是随着市场的不断变化和人们对房产的需求逐渐转变，粗放的土地开发模式已经不能满足市场的需求。在未来，柬埔寨房地产市场应该从粗放的土地开发模式向精准特点的人群开发升级。这意味着，房地产开发商需要更加注重市场需求的分析和调研，了解客户的需求，提供更加符合客户需求的产品和服务。这种精准开发的模式可以提高房产市场的竞争力，使房产开发商能够更好地把握市场机会，满足客户的需求，实现市场的可持续发展。

综上所述，疫情后的柬埔寨房地产市场将呈现出更加多元化和专业化的趋势。柬埔寨政府应该制定更加灵活和开放的政策，以吸引更多的本土和全球投资者，并推进房产行业向更加专业化和人性化的方向发展。同时，房地产开发商和咨询行业也需要更加关注投资者的需求和市场趋势，以提供更加精准和全面的服务。

作者：赵生伟、张乐

赵生伟：金边首座副总经理，河畔商学院创始人，“一带一路”全球经济合作联合协会柬埔寨协会秘书长，RCEP服务中心（柬埔寨）高级顾问。

张乐：河畔商学院顾问，江苏投资人中心副秘书长，亿欧Equal Ocean江苏总经理

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