“曾经以为买房是稳赚不赔，现在才发现是个大坑！16 年前我花 400 万买的两套房子，如今市场估值竟然只剩 150 万，还砸手里卖不出去，真是悔不当初啊！” 近日，一位女士的投资遭遇引发广泛关注。在很多人传统观念里，房产是抗通胀的利器，是财富增值的保障，可这位女士的亲身经历却给大家敲响了警钟。她直言：“别再迷信房产能对抗通胀了，要是能重来，打死我也不买房投资！” 这背后究竟发生了什么？她的故事又能给我们带来哪些关于房产投资的深刻启示呢？
时光倒回 16 年前，房地产可是投资领域的 “香饽饽”。那时候，我国经济持续高速增长，城市化进程一路高歌猛进，大量人口涌入城市，住房需求如同井喷一般爆发。就拿北京来说，2006 - 2008 年这短短几年间，常住人口每年增加几十万人，这些新市民都急需一个安身之所，房子自然供不应求。同时，政策也为房地产市场的繁荣添柴加薪。为了应对国际金融危机冲击，2008 年末国家推出了 “四万亿” 经济刺激计划，其中相当大比例的资金流入了基建、房地产相关领域，为房地产市场注入了一剂强心针。信贷政策也十分宽松，银行房贷利率不断下调，贷款门槛一降再降，贷款买房变得格外容易，甚至出现了 “零首付” 等激进的营销手段。在这样的大环境下，房价如同坐了火箭般蹭蹭上涨，一线城市房价每年涨幅动辄 20% - 30%，二三线城市也紧跟其后。买房，几乎成了稳赚不赔的买卖。
这位女士正是在这样的热潮中，怀揣着对财富增值的憧憬，一咬牙拿出 400 万买下两套房产。在当时，身边的亲朋好友都对她的投资眼光赞不绝口，她自己也坚信，这两套房子会成为家庭财富的坚实保障，是未来美好生活的基石。毕竟，看着周围房价持续攀升，似乎财富增值的大门已经敞开。
政策调控无疑是影响房地产市场的关键力量。过去十几年，为了抑制房价过快上涨，实现 “房住不炒”，政府陆续出台了限购、限贷、限售、限价等一系列调控政策。就拿限购来说，许多城市规定本地户籍家庭限购 2 - 3 套住房，外地户籍家庭需连续缴纳一定年限社保或个税才有购房资格，这就直接砍掉了一大批潜在购房者，购房需求大幅缩水。
信贷政策也持续收紧，银行提高房贷首付比例，首套房首付从曾经的 20% 提升到 30% 甚至更高，二套房首付比例更是高达 50% - 80%；房贷利率也告别了过去的优惠时代，不断上调，如今 5 年期 LPR 加点后的房贷利率相比之前的基准利率上浮不少，购房者的贷款成本大大增加，很多人望而却步。这些政策组合拳，从需求端给房地产市场降温，让房价上涨失去了动力。
人口结构的变化也给房地产市场带来了深远影响。一方面，我国人口老龄化进程加快，根据国家统计局数据，截至 2023 年，我国 60 岁及以上人口占比超过 20%，老年人口数量庞大且逐年递增。
老年人对住房的需求与年轻人不同，他们大多偏爱低楼层、小户型、周边医疗配套完善的房子，而且很多老年人已经有房，购房意愿不强，这使得房地产市场上的刚需和改善性需求减少。另一方面，年轻一代的生育意愿持续低迷，人口出生率逐年下滑，意味着未来新增购房人口数量将减少，长期来看，住房需求的增长空间有限，房子不再像过去那样供不应求。
还有，疫情的冲击更是让房地产市场雪上加霜。疫情期间，各行各业都受到不同程度的影响，大量企业停工停产，员工收入不稳定甚至失业，购房者的口袋瘪了，购房计划只能搁置。同时，疫情防控导致线下看房、交易受阻，房地产市场交易活跃度大幅降低。开发商也面临资金回笼困难、施工进度延迟等问题，不少楼盘甚至出现烂尾风险，进一步打击了购房者的信心。
回到这位女士的案例，她所购买的两套房产，或许正位于城市的非核心区域，随着城市发展重心转移，周边配套设施没有跟上，交通、商业、教育、医疗资源匮乏，房子的吸引力越来越低。而且当地房地产市场库存积压严重，二手房挂牌量激增，供大于求的局面下，房价只能不断走低。即便她想降价出售，也面临着众多卖家的激烈竞争，难以找到合适的买家，房产就这样砸在了手里，资产大幅缩水。这一切都让她深刻认识到，房产投资并非稳赚不赔，市场的风云变幻随时可能改写财富故事。
这位女士的经历绝非个例，近年来，类似的房产投资 “翻车” 案例屡见不鲜，让人们不得不重新审视房产投资的风险。在深圳，曾经炙手可热的学区房也遭遇了价值大缩水。一位家长为了孩子上学，几年前花 1200 多万在某知名学区购入一套房产，本想着既能解决孩子教育问题，又能实现资产增值，可如今随着学区政策调整，教育资源均衡化推进，“学区房” 概念逐渐淡化，周边又不断有新房入市，房子价格大幅下跌，如今市值只剩 800 多万，还鲜有人问津。无独有偶，在青岛，有投资者 2017 年全款买入海景公寓，当时房价每平米 13500 - 18500 元，本想靠着海景、旅游资源大赚一笔，没想到近年来当地旅游市场竞争激烈，公寓供过于求，加上开发商资金链断裂等问题，小区二手房成交均价已跌至 7000 - 9000 元 /㎡，算上多年的投资成本，亏损惨重，还难以脱手。
房地产投资的黄金时代已然过去，如今的市场充满变数。但这并非意味着房产不能投资，而是要求投资者更加理性、谨慎，用多元化的投资策略应对不确定性，守护好自己的财富。毕竟，在风云变幻的投资江湖中，唯有适应变化、巧用策略，才能行稳致远。
来源：金融界APP
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