因为“跌”这个词，对于你我华人来说，根本就是个假命题。你如果不信，下面我讲几个道理，包你药到病除。

１．华人不山穷水尽不卖房

同学们，你要知道，华人是一个非常有意思的群体，把房子看得跟命一样重要。打个比方，你如果拿一百万去投个小项目，期望年回报率在9%，结果试了一年，发现回报只有5%，你怒，把项目卖了，抽回钱来投别的；你如果拿一百万去买了间房，导购小姐那天穿了超短裙、高跟鞋，她含情脉脉跟你说年租金回报率9%，你信了，结果试了一年，发现只有3%，中途帮租客换空调、修马桶又花了两万，到年尾房价一分钱没涨，但你怎么也舍不得把房卖了，仍然3000／月出租，还很开心。什么原因呢，因为涉及到房子，你的投资就是非理性的。华人与生俱来对房产有莫名的好感与奇特的爱情，你不能冷血地要求自己理性地对待这笔投资。这个理论，只要在华人社会就成立。我们先看一看香港，香港是离大陆最近的但已经历几十年、完全成熟的华人房地产市场：

（数据来源：香港特区政府差饷物业估价署，2017）

它的住宅曲线只在1998年、2009年有过两次下跌，第一次一口气跌了5年，直到2003年才开始回升。我们知道，这两次，是金融风暴与危机。所以我们完善一下论点，应该说：华人社会的房价，只有在战争、灾难这样的“上帝的行为”或者地区性的经济危机情况下，才会下跌。

好了，说到这里，我自己都不信。因为香港太特别，它地窄人多，经济发达，不堪用作普世参照物。我们看一看马来西亚，同样位于东盟、同样是自由经济、民主政治，只不过它比多数东盟国家先行了二三十年。现在虽然经济已经停下十来年没动过了，但房价仍然很有意思：

（数据来源：马来西亚估价与物业局）

其中的红线与蓝线分别是吉隆坡与槟城房价。槟城人口176万与金边相当，其中华人与马来人各占42%，是马来西亚唯一一个华人占多数的州。

槟城州又分为槟岛与大陆，岛的面积只有不到300平方公里，也就是说长20公里、宽15公里，岛上人口81万，据目测，70%以上是华人，你在街上边吃烤串边走路，发现前面两个初中生小女孩在聊吴亦凡、鹿晗，用的就是标准普通话，其发音与词汇丰富程度要优于中国80%的人口，更是甩开两广、云贵、川陕、湖广不知道几条街。说了这么多，就是为了说明一个前提：这个岛真的很“华”。于是，成就了一些现象级的房地产奇观。

概括而言，就是华人们爱这个小岛爱得如此深沉，以至于把岛上买光了：没有卖不出去的盘，只有租不出去的楼。

槟岛的东海岸30层高海景房，100平米两卧室270度无死角海景，站在阳台上，天气不好时可以领略淫雨霏霏，连月不开，阴风怒号，浊浪排空；天气好时则春和景明，波澜不惊，上下天光，一碧万顷；沙鸥翔集，锦鳞游泳，咳咳，不好意思扯远了，停不下来，总之快活似神仙，多少钱呢？12万美金，也就是说，$1200/平米，套内面积。于是，开发商拼命造，华人拼命买，表示毫无压力。你有多少，我买多少，今天回头一看，完了，买多了，一人手里好几套。于是，现在的结果是这样：

很黑，晚上去看，更黑，空置率70%，成片成片地乌黑。按照金边房地产理论战略家们的说法，这个叫做“供过于求”，房地产泡沫。比这更惨的是，空着也是空着，干脆租给非洲、阿拉伯地区来的经济较困难的学生吧，这一套无敌海景房，楼下40米长游泳池，300美金／月，非洲与阿拉伯哥们儿一人一间，各付$150；算一算，年回报率3%，先别开心得太早，物业管理费房东付，租金收入所得税还没交，马来西亚是法制社会，或者，也有人叫它税制社会。全部交完后，一年剩下的租金收入可以换一个新空调，如果两个空调同时坏，还得自己倒贴。这样的楼盘，有人握着好几套，握了十几年，有时候两年也未见升值，但握着就是不放。所以，槟岛上这个局势，十多年以来，让住在对面大陆上的贫困人口看到了希望，大家眼看着岛上“供过于求”，地产泡沫就要“爆了”，只要一爆掉，马上人人都能跑过对岸来捡一套。但十多年了，也没爆，不光没爆，仍然有新楼盘继续在建。后来，槟城州政府实在看不下去了，出面人为干预立项程序，让人想开发都开发不了，才慢慢止住开发商继续建楼的歪风邪气。

你问槟城华人们为何如此沉迷于买楼而不可自拔，他也解释不出个所以然来，反正有点钱了就买，闲着也是闲着，多么的简单又快乐。就算手里的楼不见起色，也不见有人折价抛售，更从来未见垮塌式崩盘，就是握着不放，你奈我何？我试图找到原因，很有可能的答案是这样：1.华人的居安思危传统，让他们很难养成今朝有酒今朝醉的习惯，一般极保守且对自己的财务状况有预测；2.华人视子女为自己生命的延续，甚至高于自己的人生，非常愿意留下可靠的遗产。而这两点，在许多情况下都是违背高节奏理性投资规律的，但这是民族性格，是人性，要高于理性。你还固执地拿大学《宏观经济学》里面西方人发明的几个曲线，用供求关系、市场规律来判断这个局面，岂不是要教条主义害死人哪。

因此，槟城房地产，路还远得很。

但你又要说，那是华人社会房地产，与金边何干？看看今天，中国与金边之间的航班，去时济济一堂，回来恨不得放空，照这个速度，您以为金边离华人社会还很远吗？中国啊，什么资源都缺，就是不缺人，你要多少有多少。不信，你看看现在西港，连拉皮条的都换成中国人了，以前哪轮得到我们，那是只有俄罗斯人才干的活儿。

２．优质产品尚未出现，仍有大量需求空间

你只读报告，听说2018年金边公寓存量突破两万套，比2015年翻三番。但你要明白，这两万套里，都是些什么东东。我的答案是，有一万五千套都是不痛不痒的打酱油产品，没有作用。给你看个图：

金边叱咤风云的楼盘们都在图上有自己的位置，但由于这是一篇公开的文章，我只好临时把楼盘名都改成了“某盘”，这样，每个楼盘的开发商都还可以认为自己是落在绿色的那个，于是就会不批评我。但，你可以看到，多数楼盘是落在了很不着调的位置，有个别异想天开型的，更是行将被人遗忘，很惨的。

３．金边地产地段有限，不存在“新区”现象

在中国，如果某个城市中心发展过热，过于拥挤，政府马上会在郊区二十里以外开辟一片大平原，是为“新区”，花两年时间建好基础设施，向新区迁入一些政府与事业机构，不出五年，新区一片繁华，有时甚至超越老城。所以你二十年前，不一定要买静安区，买中了浦东也可以。然而，这个现象于金边，在可预见的未来绝对不会发生。请注意，不是有可能不会发生，是绝对不会发生。所以，十年后你再去金边，发现最贵的、开发商们在反复鼓捣的黄金地段，还仍旧是BKK、河畔、诺罗敦大道、隆边、万谷湖。原因很简单，“新区”现象要成功，有两个必要条件：一是人口；二是大政府。人口百万级的城市，开发新区本已十分牵强，“大政府”更是化腐朽为神奇的唯一法门。

人口自不必说，我们看看大政府是怎么回事。

中国，就是大政府的杰出代表，也是在世界范围内政府大得独领风骚。大政府的最突出特征是财政充裕、决心强悍；从来不求于人，调动资源干大事，民间只有跟随的份儿。在中国，一般喜欢做个“五年计划”，比如，五年要建好一万公里高铁，问大家有没有信心？大家说，有！结果你发现四年半一定已经建成，如果四年半还没建成，那么加倍人力物力，强撩也要建成。因此，从来不知失败是什么滋味。而柬埔寨，是小政府的杰出代表，小政府的好处是民间经济自由与主导程度高，缺点是政府P大点事也磨蹭半天，有时候因为没钱，有时候因为没人，柬埔寨政府的情况是既没钱、又没人。所以，做个一百万美金的项目，也要陪笑脸求一位勋爵出山去带头，政府真是穷得就剩尊严了。金边前任市长巴速杰旺曾是一位非常想干一番事业的年轻人，2012年刚上台时意气风发，他一心想在郊区建一座垃圾焚烧发电站，一举解决金边两大难题。从2012年底开始着手筹备，几年来与数十批来自不同国家的电力企业认真洽谈，报纸上平均半年出现一次“垃圾发电站项目即将启动”的新闻，结果今年巴市长已经卸任，发电站还是连根电线都没见着。您想想，市政府要是启动个“新区”项目，离成功，中间还差多少个巴市长的距离？

在不可能产生新区的前提下，市区核心区域的是否可取代性就由城市基础设施发达程度决定。比如你生活在北京，工作地点在法国大使馆。你为了图便宜，在亦庄这样的乡下买了个房子，而法国大使馆在朝阳区，相距20多公里，于是你乘地铁亦庄线转10号线，只需要50分钟就到了办公室，并且地铁风雨无阻，永远可预测，生活质量也不降低。但如果你在金边法国大使馆工作，你为了图便宜，在永胜路买了个房子，距离10公里，早上7点骑着你的本田牌摩托车出发，到办公室刚好赶上大家一起去吃午饭，还好你的上司是法国人，比较浪漫，也原谅你了，但晚上回到家鸡都叫二遍了。也是很累呀。于是你盼望城市建地铁，但又回到老问题上：垃圾发电站还没建呢。

于是，我的推测是，市郊及周边有可能出现零散居民区或者小型商业区，但如果你现在握有BKK、河岸、诺罗敦或者主干道旁的房产，你放心，不管现在买的如何高价它都绝对不会跌，因为这些区域经过时间的考验，其功能因自发形成，所以终究不可被取代。

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